Realitní trh – výhled a změny

Globální realitní trh

V roce 2017 jsou klíčové hnací síly výstavba a cenová politika, zatímco poptávka po bydlení pro jednu rodinu (jednogenerační standardní byt, dům) je i nadále silná – zrcadlí se do ní rok 2016. Pozitivní přírůstek pracovních míst a přitažlivé úrokové sazby nadále přinášejí kupující na trh; problémem některých lokálních trhů může být cenová bublina, kdy cena neodpovídá nárůstu příjmů a v případě změny ekonomického kurzu tato bublina rychle praskne s katastrofálními následky jak pro kupující, tak i pro finanční instituce. Důvěra spotřebitelů se zlepšuje, protože růst zaměstnanosti zůstává pozitivní, úrokové sazby zůstávají přitažlivé a spotřebitelé nadále mohou počítat s růstem reálné životní úrovně.

Na druhé straně se nabídka snaží bojovat s poptávkou, protože stavitelé se snaží vrátit se na trh, nebo jinak řečeno, developeři se snaží kapitalizovat aktuální vývoj ekonomiky a dnešní ceny kalkulují již zítřejší ztráty. Navíc se množství volných bytových jednotek minimalizovalo a přebytek stávajících domů je téměř nulový, s výjimkou nadstandardních luxusních bytu za astronomické ceny.

. Spojení těchto skutečností s nízkými úrokovými sazbami má za následek růst cen, který překonává inflaci. Zejména submarkety s velmi silnými požadavky na poptávku a omezenými dodávkami jsou pravděpodobně neudržitelnými svými cenami. Stručně řečeno, trh s bydlením je v roce 2017 silný, ale kupující by měli být opatrní ohledně potenciálních cenových bublin, které jsou důsledkem nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Mezi typická města s realitní bublinou patří Londýn, Praha, Berlín, ale i podstatně menší města jako Brno, nebo dokonce vesnice, v jejichž blízkosti je silná nabídka práce.

Například Národní asociace realitních kanceláří předpovídá, že stávající prodeje domů se zvýší o 1,6 procenta z úrovně 2016, zatímco nové prodeje rodinných domů se zvýší o 9,8 procent na národní úrovni. Tento scénář odpovídá vývoji v roce 2015 i 2016(viz tabulka 1). Výstavba (housing starts) se podle předpokladů zvýší o 6,5 procenta, přičemž jednopodlažní jednotky se zvýší o 9,1 procenta a počet více-generačního bydlení se zvýší o 1,5 procenta. Očekává se, že průměrné domácí ceny stávajících i nových domů vzrostou o 3,7 procenta a 2,7 procenta. S & P CoreLogic Case-Shiller Index zaznamenal v srpnu meziroční nárůst cen domácností o 5,3%. Portland, Seattle a Denver jsou městy s nejvyšším cenovým růstem – 11,7 procenta, 11,4 procenta a 8,8 procenta. Očekává se, že spotřebitelské ceny se v roce 2017 zvýší o 2,3%, což představuje nárůst z 1,2% v roce 2016.

Tab. 1. National housing outlook

* The housing affordability index measures the ability of a family earning the median income to purchase a median-priced home. Higher index values indicate increased affordability.
Zdroj: National Association of Realtors, “U.S. Economic Outlook: July 2017?

Vzhledem k těmto číslům lze vidět silné počáteční vyčerpání poptávky a následné zvýšení cen, které překonává inflaci. Dále lze zdůvodnit potřebu dodávek, aby se vyrovnala poptávce, aby se zajistilo přijatelnější tempo růstu cen domů. Vysoký nárůst cen v Portlandu, v Seattlu a Denveru ukazuje dopad této dynamiky na konkrétní trhy, které mají velmi silné poptávkové faktory (především pozitivní růst pracovních míst) a slabou nabídku (především pozemky, které jsou k dispozici). Na těchto trzích je pravděpodobné, že ceny jsou vedeny na neudržitelné úrovně vzhledem k dostupnosti nízkých úrokových sazeb. Stručně řečeno, pro cenovou stabilitu trhu s bydlením je důležité, aby nabídka bydlení překonala poptávku.

Růst, expanze, nebo naopak stagnace a pokles trhu s nemovitostmi je závislý na tom, jak se v jednotlivých lokalitách vyvíjí trh páce a současně jak rostou ceny bydlení ve srovnání s růstem příjmů domácností; kruciální je pro tento market vyváženost růstu cen a růstu příjmů a převis nabídky na d poptávku, nebo její vyrovnanost, nikoli však převis poptávky nad nabídkou. Při rozlišování trhů s rodinnými domy je důležité si uvědomit, že klíčovým faktorem hypotéky je hrubá měsíční mzda domácnosti v poměru k jejímu uhrazení nákladů na bydlení – celkovou výši hypotéky, daně z nemovitostí a pojištění. Pro stabilní trh s bydlením je podstatné, aby poměr mezi vývojem cen domů, resp. celkových nákladů na bydlení a příjmy zůstal v příznivém poměru.

EU

Nová tržní realita

Evropský průmysl nemovitostí zažívá seizmický posun ve svém těžišti – od nemovitostí jako finančního aktiva, až po nemovitost jako produkt, resp. výrazněji k nemovitostem jako službě.

Zatímco dochází k obecnému poklesu sentimentu po Brexitu ve vztahu k Británii, investoři stále vidí, hledají a realizují hodnotu v oblasti nemovitostí v mnoha částech Evropy. Nicméně očekávání návratností (rychlosti obratu vloženého kapitálu) se zmenšuje a rostoucí důležitost aktivního řízení aktiv jako prostředku správy majetku o tom vypovídá. Rychle se měnící trendy, vývoj technologií a změny v bankovním systému nutí hlavní hráče v realitním průmyslu hledět za horizont dneška a hledat nové cesty a možnosti jak rozvíjet jejich core business. Zdá se, že si trh, jako celek, nevystačí pouze s prodejem bytu, nebo kancelářských budov, ale že je třeba hledat nové výzvy a nabízet přidanou hodnotu.

Obchodní výhled pro Evropu v roce 2017

Podle PwC jsou respondenti v Evropě rozděleni mezi ty, kteří věří, že primární nemovitost je spravedlivě oceněná trhem a ty, kteří ji vnímají jako nadhodnocenou, tedy věř, že tržní cena neodpovídá reálné ceně podkladového aktiva. Ale bez ohledu na to, přetrvává příliv investorů ze všech koutů světa a všech typů investorů – mohlo by se zdát, že Evropa je aktuálně jediný jistý bod, kde se dá relativně bezpečně investovat bez hrozeb terorismu, nebo politické nestability. „Lower“ by mohla být mantrou pro letošní zprávu: nižší hospodářský růst; Nižší růst nájemného; A nižší návratové cíle. Více než dvě třetiny věří, že vyšší výkonnost bude obtížnější, když mnozí očekávají volatilnější cykly. Většina z respondentů ale doufá, že dosáhne stejných výsledků, jak uvedli minulý rok. 45 procent společností předpokládá performance 5 až 10 procent a dalších 24 procent interpoluje mezi 10 a 15 procenty.

Německo a Skandinávie jsou na vrcholu

Data EurosStatu pro 2017 zařadila trhy s nemovitostmi ve velkých evropských městech podle svých celkových vyhlídek na investice a rozvoj. Navzdory mnoha politickým a ekonomickým nejistotám, které ohrožují budoucnost Evropy, je průmysl nemovitostí optimistický pro většinu svých hlavních trhů. Brexit však přetváří evropskou mapu trhu nemovitostí.

Berlín, Hamburk a Frankfurt zaujímají první tři místa v statistické tabulce, zatímco Mnichov si ponechává odstup na pátém místě. Jeden celoevropský investor uvedl, že „Německo nahradí Spojené království jako nejbezpečnější útočiště číslo 1 v Evropě“ pro rok 2017.

Severní státy jsou také novým bezpečným přístavem s dobrým demografickým rozložením populace, rostoucími ekonomikami a vysokou kvalitou života, díky čemuž se Skandinávie stane destinací pro globální kapitál.

Sdílení ekonomiky – zaměření na přístup k vlastnictví

Je nasnadě, proč by odklon od vlastnictví mohl potenciálně vážně narušit průmysl postavený na samotném konceptu vlastnictví. Z tohoto důvodu rostoucí význam sdílení ekonomiky posunuje těžiště nemovitostí – z finančního aktiva na produkt, na „místo“ jako službu. Větší pozornost je věnována kvalitě této služby při vytváření nových trhů a nových typů spotřebitelů.

Technologie jako prostředek pro změnu

Technologie jak jako prostředek, tak jako katalyzátor pro kulturní a společenské změny je klíčový základní trend, o kterém mnozí tvrdí, že bude mít v příštích letech nejvýznamnější dopad na realitní sektor. Ovlivňuje to, jakým způsobem se zajímáme, pronajímáme, kupujeme, prodáváme a oceňujeme nemovitosti a CEOs elitních společností se domnívají, že to umožní mnohem větší transparentnost než výkonnost a lepší přístup pro uživatele.

ČR

Realitní trh v České republice je poměrně rigidní a neelastický. Platí pro něj stejné hodnocení, jako výše v textu. Trh s nemovitostmi, zejména v Praze a Brně, nereflektuje vývoj mezd, ale kontinuálně roste a vytváří prostředí realitní bubliny. Nejexponovanější města v ČR však řeší odlišnou situaci – nedostatek pozemků pro výstavbu nových bytů a problém s údržbou stávajícího bytového fondu, zejména v centrech měst, kde pozemek pod budovou je natolik lukrativní, že se vlastníkům (privátním) nevyplácí renovace domu, ale je výnosnější jej nechat „spadnout“ a postavit na jeho místě administrativně-obchodní centrum.

Tím dochází k vylidňování center měst a k úbytku bytových jednotek na jedné straně a na druhé pak k masivnímu nárůstu kancelářských prostor, které v době recese představují pro financující instituce a vlastníky nemovitostí velké riziko.

Je zcela běžné, že dnes lidé investují do nemovitostí ve vytížených lokalitách a tyto investiční byty jsou financovány prostřednictvím hypoték a úvěrů. Ceny bytů jsou na některých místech tak napjaté, že pokud dojde k poklesu koupěschopné poptávky, nebudou vlastníci těchto jednotek schopni uhradit své závazky.

Tak jako nárůst osobního zadlužení v USA, tak i realitní trh v ČR představuje vysoké potenciální riziko pro investory – za předpokladu, že jejich investice vyžaduje ko-financování.
Tab. 2. Vývoj cen nemovitostí v ČR

Zdroj: ČSÚ

Graf 1. Nabídkové ceny bytů Praha

Zdroj: ČSÚ

Graf 2. Nabídkové ceny bytů ČR

Zdroj: ČSÚ