Investice do nemovitostí: 3 nejlepší nemovitostní fondy pro soukromé investory

Investice do nemovitostí jsou považovány za vhodnou investici do aktiv během období s nízkými úrokovými sazbami a to z důvodu stability. Nízké úrokové sazby, stálé zvyšování ceny nájemného a silný příliv nového kapitálu tlačí realitní trh po celá léta směrem nahoru. Ceny nemovitostí tedy dlouhodobě rostou. Tento trend se netýká pouze rezidenčních nemovitostí, ale také komerčních nemovitostí.

Přes všechny pochybnosti a varování ohledně investiční bubliny zatím neexistuje žádný náznak zpomalení konkrétního rozmachu, protože všechny klíčové faktory zůstávají pozitivní. Otevřené nemovitostní fondy patří dlouhodobě mezi ziskové investice.

V důsledku finanční krize se výnosové příležitosti nemovitostních fondů výrazně snížily. Přestože trh s nemovitostmi stále roste a zisky z jednotlivých investic do nemovitostí zůstávají vysoké, velká aktiva fondu a nadprůměrná likvidita nemovitostních fondů snižují celkovou návratnost. Nicméně investoři s nimi dokázali za posledních pět let dosáhnout průměrně 2,7% roční návratnosti.

V roce 2018 bylo roční zhodnocení dokonce + 3,3 %. Na rozdíl od například vládních dluhopisů jsou nemovitostní fondy stále lukrativní investicí. V následujícím článku se podíváme, které nemovitostní fondy jsou pro investory nejatraktivnější.

Hospodářské zpomalení nutí ECB pokračovat v politice nulové úrokové sazby

Dlouhý růst hodnoty nemovitostí je dán pokračující politikou nulové úrokové sazby Evropské centrální banky. Jakmile se začátkem roku 2018 začaly objevovat pověsti o blížícím se obratu, ceny akcií realitních společností se dostaly pod dočasný tlak, protože levné refinancování je v tomto odvětví důležitým faktorem zvyšování výnosu a hodnoty.

Mezitím však již dlouho bylo jasné, že se úrokový šroub pravděpodobně nebude otáčet tak rychle – spíše naopak. Začátkem března prezident ECB Mario Draghi oficiálně stornoval zvýšení úrokových sazeb. Na pozadí zhoršující se hospodářské situace v eurozóně Draghi na mimořádné tiskové konferenci uvedl: „klíčové úrokové sazby zůstávají nezměněny na úrovni 0,0 % až do konce roku 2019“, což je skvělá zpráva pro realitní trh.

Nejdůležitější klíčové faktory hovoří ve prospěch pokračujícího silného trhu s nemovitostmi

Ceny nemovitostí se v posledních letech výrazně zvýšily. Nicméně před tímto nárůstem trh s nemovitostmi stagnoval téměř 20 let. Nízké úrokové sazby a inflace jsou doprovázeny řadou strukturálních faktorů, jako je pokračující nízká úroveň nové výstavby, pokračující imigrace a urbanizace.

To má za následek nedostatek dostupného bydlení, vyšší nájemné a nízkou míru neobsazenosti, zejména v metropolitních oblastech. Ačkoli nárůst hodnoty nemovitostí a zhodnocení nebude pravděpodobně v příštích letech tak vysoké, jako v nedávné minulosti, nájemné se stále zvyšuje a poskytuje přijatelnou návratnost investic do nemovitostí.

Investice do nemovitostí v jakékoli výši a bez námahy: otevřené nemovitostní fondy

Pokud však uvažujete o investici do nemovitostí a nemovitostních (někdy také ne zcela přesně nazývaných „realitních“) fondů, měli byste mít investiční horizont několik let – nejméně čtyři nebo pět let. Především otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za první volbu pro investory, kteří sami nemohou nebo nechtějí koupit nemovitost (např. dům nebo byt).

Každý, kdo se vyhýbá nákladům a rizikům spojeným se samostatně spravovanou nemovitostí a chce využívat stabilní příjem z pronájmu a dlouhodobé zvyšování hodnoty různých nemovitostí nebo pozemků s menšími částkami, má u nemovitostních fondů diverzifikovanou konzervativní alternativu.

Historické výnosy nemovitostních fondů jsou výrazně nad mírou inflace a investiční forma je obecně považována za relativně bezpečnou a stabilní.

Nemovitostní fondy jako alternativa k nemovitostním akciím, REIT a nemovitostním ETF

Na rozdíl od uzavřených nemovitostních fondů, kde často musíte fixovat svůj kapitál na horizont několika let, otevřené nemovitostní fondy jsou mnohem flexibilnější. A také mají řadu výhod. Otevřené nemovitostní fondy nejsou volatilní a jsou relativně bezpečným útočištěm dokonce i v chaotických dobách na kapitálových trzích. Denní stanovení ceny poskytovatelem je založeno na stabilních účetních hodnotách a nepřetržitě plynoucích příjmech z pronájmu.

Naproti tomu akcie nemovitostí, ETF a REIT podléhají značně kolísajícím cenám na akciových trzích, které jsou určovány pouze nabídkou a poptávkou. Nemovitostní fondy jsou také mnohem méně citlivé na změny úrokových sazeb, než např. dluhopisy, akcie nebo REIT.

Čtěte také: Jak fungují státní dluhopisy a jak je obchodovat?

Většina nemovitostí v otevřených nemovitostních fondech má také skryté rezervy, protože postupy oceňování podléhají velmi konzervativním standardům oceňování. Z tohoto důvodu prodeje v silných fázích trhu často vedou k neplánovaným výnosům. Mezi investory jsou populární zejména německé, rakouské a švýcarské realitní fondy.

Úsporné plány lze většinou použít také k účasti v profesionálně spravovaných portfoliích nemovitostí.

Nemovitostní fondy – jaké typy existují

Většina otevřených nemovitostních fondů investuje hlavně do komerčních nemovitostí. Kupují se různé typy nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, hotely, zdravotní střediska nebo maloobchodní komplexy, které generují výnosy z příjmu z pronájmu a dalšího prodeje. Například rodinné domy jsou však také součástí spektra některých nemovitostních fondů.

Poté, co se objem vzájemných fondů v každém z posledních dvou let zvýšil o přibližně 6 miliard EUR, očekávají analytici v roce 2019 také přinejmenším podobně vysoký příliv prostředků

Defenzivní období dělá nemovitostní fondy atraktivnější pro dlouhodobé investory

Nemovitostní fondy mají v poslední době minimální dobu držení dva roky a roční výpovědní lhůtu. Do finanční krize zneužívali zejména profesionální investoři fondy jako likvidní denní měnový kurz – s vyššími výnosy a denní dostupností.

Tato „chyba designu“ vedla v následujících letech po finanční krizi k závažné průmyslové krizi, protože velcí investoři chtěli své finanční prostředky stáhnout rychleji, než byly fondy schopny prodat nemovitost.

Z důvodů likvidity tedy zkrachovalo mnoho otevřených realitních fondů a velké ztráty pro soukromé investory se pohybovaly mezi -10 % až -40 %. Pro dlouhodobé investory mají nemovitostní fondy nyní rozhodující výhodu: díky novému typu období ve smyslu držení jsou tyto fondy výrazně odolnější vůči krizi a atraktivnější pro dlouhodobější investory.

Dočasně uzavřené fondy z důvodu vysoké poptávky

Hlavním problémem fondu proto dnes není nadměrné financování, ale naopak – fondy jsou doslova zaplaveny penězi. Návratnost mnoha realitních fondů je proto relativně mírná. Pro správce fondů je stále obtížnější najít smysluplné investice do nemovitostí, které nabízejí dostatečně atraktivní poměr příležitostí a rizik.

Protože mezi správci fondů existuje krize investic, většina nemovitostních fondů zvyšuje jejich neexistující nebo dokonce zápornou úrokovou hotovostní pozici a snižuje celkovou návratnost. Mnoho fondů proto přestalo vydávat nové akcie investorům, aby zastavilo zhodnocování kapitálu.

Jakmile budou nalezeny vhodné nemovitosti k nákupu, mohou investoři postupně nakupovat nové akcie. Poskytovatelé fondů používají tuto takzvanou strategii cash-stop nebo cash-call k řízení své likvidity.

Tato omezení mají účinek. Průměrný poměr likvidity klesl z 21 % na přibližně 20 % v roce 2018, což je však stále poměrně vysoká hladina. Řada bank již nepřijímá žádné prostředky pro své realitní fondy a spořitelny také omezují emise svých produktů.

Návratnost nemovitostních fondů určuje poměr nákladů a likvidity

Ti, kteří nakupují akcie v otevřených nemovitostních fondech, těží jak z příjmu z pronájmu, tak z možného zvýšení hodnoty nemovitostí. Analytická agentura Scope pravidelně zkoumá obě složky. Například u 14 otevřených nemovitostních fondů činil čistý výnos z pronájmu v roce 2017 v průměru 4,0 % a nárůst hodnoty +1,4 %, což představuje kombinovaný zisk až + 5,4 %.

Po zdanění a výpůjčních nákladech je konečný výsledek + 4,8 %. Po odečtení likvidního poměru 20 % a ročních správních nákladů je návratnost investic do nemovitostí pro investory o něco nižší. Ta naposledy činila průměrně zhruba + 2, 7 %, což zhruba odpovídá historické návratnosti nemovitostních fondů.

Rizika a nevýhody nemovitostních fondů

Ačkoli nemovitostní fondy jsou nyní legislativně regulovány přísněji a jsou považovány za velmi konzervativní, stále představují určitá rizika. Špatné investice, problémy s likviditou nebo kolísání trhu mohou v budoucnu způsobit narušení jednotlivých fondů nebo celého odvětví. Ukazatel návratnosti rizika BVI čtvrtletně vyhodnocuje, klasifikuje a zveřejňuje rizika otevřených nemovitostních fondů.

Za extrémních tržních podmínek může být fond pozastaven nebo uzavřen z důvodu nedostatku likvidity, vzhledem k tomu, že investiční společnost v některých případech již nemůže odebírat zpět podílové listy fondu, jakmile rezervy likvidity klesnou pod 5 % aktiv fondu.

Tím se zabrání tomu, aby se neodkladné prodeje v nouzi nemusely provádět za nepříznivých podmínek. Také se tím penalizují dlouhodobí investoři v případě rychlým výběrem finančních prostředků.

Brexit a nemovitostní fondy

V současné době je třeba věnovat zvláštní pozornost investicím do nemovitostních fondů ve Velké Británii. Důsledky Brexitu mohou mít negativní dopad na britský trh s nemovitostmi. Pokud příliš mnoho společností opustí Londýn, zvýšená míra neobsazenosti kanceláří by mohla mít v krátkodobém horizontu negativní dopad na ceny nemovitostí a výnosy z pronájmu.

V delším časovém horizontu však budou účinky Brexitu pravděpodobně potlačeny nebo budou mít přinejlepším dokonce pozitivní dopad.

LYNX PODCAST: Daniel Gladiš (Vltava Fund) o blížící se recesi, shortování Tesly a populárních IPO WeWork a Uber

Přihlaste se k odběru, ať vám neunikne žádná další epizoda: Apple | Spotify | Google | RSS

Výhody investice do otevřených nemovitostních fondů na burze

Otevřené nemovitostní fondy mohou být obchodovány velmi flexibilně na různých burzách. Cena zde však není založena – jako v případě nákupu přímo od fondové společnosti – podle skutečné ekvivalentní hodnoty a čisté hodnoty aktiv, ale pouze podle nabídky a poptávky. V závislosti na situaci na trhu existují prémie nebo slevy z vnitřní hodnoty podílových listů fondu.

Zatímco v letech následujících po finanční krizi byly ceny na akciových trzích zlevněné, dnes cenám dominují prémia. Vzhledem k tomu, že obchodování na burze eliminuje počáteční vysoký poplatek 5,5 %, má smysl investovat do nemovitostních fondů prostřednictvím burzy a ne prostřednictvím investiční společnosti.

Spread na burze (rozdíl mezi bid a ask cenou) je vždy mnohem nižší než poplatek u investiční společnosti.

Významné rozdíly v nákladech 

Náklady na otevřené nemovitostní fondy se také velmi liší. Počáteční poplatek je až 5,5 % a roční poplatky za správu (neboli TER = Total Expense Ratio) jsou až 2,5 %. Měla by se brát v úvahu také obsazenost nemovitostí.

Pokud jsou budovy částečně prázdné, nevznikají žádné příjmy z pronájmu, zatímco náklady stále přetrvávají. Existují velké rozdíly u sazby pronájmu jednotlivých fondů, které se pohybují mezi přibližně 82 % a 98 %.

Co určuje hodnotu nemovitostních fondů?

Vysoká obsazenost nemovitostí však automaticky neznamená silný návrat. Pokud jsou nemovitosti pronajaty pod tržní cenou, může být i údajně vysoká hodnota pouhou optickou iluzí. Výše nájemného a výnosů z pronájmu jsou založeny na oficiálním ocenění nemovitosti, které je pravidelně určováno nezávislými odborníky. Z toho se vypočítá hodnota nemovitostního fondu nebo akcie – čistá hodnota aktiv.

Alternativy k nemovitostním fondům

Investice s podobným profilem rizika a návratnosti lze nalézt například v podnikových dluhopisech s velmi dobrým hodnocením (krátké splatnosti). Kdokoli, kdo chce investovat na realitním trhu jako soukromý investor, může tak učinit přímo ve formě majetkových cenných papírů nebo podílových fondů nemovitostí (Reits). Rovněž se vyplatí podívat se na nemovitostní ETF, prostřednictvím kterých můžete eventuálně investovat na realitním trhu levněji než s otevřenými nemovitostními fondy.

3 nejlepší otevřené nemovitostní fondy pro soukromé investory v roce 2019

Investoři, kteří chtějí profitovat ze silného trhu s nemovitostmi, mají velký výběr podílových fondů. Níže vám představíme tři vynikající otevřené nemovitostní fondy, které jsou podle našeho názoru jedny z nejlepších mezinárodně orientovaných nemovitostních fondů.

Naše hodnocení není založeno pouze na návratnosti, ale zahrnujeme také další faktory, jako je konzistence, odolnost vůči krizi hodnocení rozsahu, náklady a diverzifikace. Všechny diskutované fondy jsou částečně osvobozeny od daně z příjmů minimálně ze 60 %.

Osvobození od daně z příjmu u fondu UniImmoGlobal kvůli vysokému zahraničnímu podílu činí dokonce až 80 %. Všechny zde prezentované realitní fondy pravidelně vyplácejí příjmy investorům.

1. Deka-Immobilien Europa: Silný výkon a dobré vyhlídky analytiků 

Společnost Deka-Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566 / WKN: 980956), která byla uvedena na trh v roce 1997, se zaměřuje na evropský trh s nemovitostmi. Fond je jedním z největších v oboru a investoval kapitál ve výši 16,5 miliardy EUR do 139 komerčních nemovitostí v 17 evropských zemích.

Přibližně dvě třetiny aktiv fondu jsou investovány do kancelářských nemovitostí, 17 % do maloobchodu a gastronomie a zbytek do smíšených nemovitostí, hotelů, logistiky a skladů. Míra pronájmu je 94 %. Fond má také prodejní poplatek ve výši 5,26 % a roční náklady jsou 0,97 %.

Jednou z výhod správcovské společnosti je skutečnost, že nemovitosti jsou široce rozloženy podle místa, typu využití a nájemců, čímž se stabilizuje jejich návratnost.

Průměrný výnos za poslední tři roky činil rozumných 2,74 %, v posledním finančním roce bylo dosaženo výnosu dokonce 3,39 %. Také tento fond je k dispozici pouze omezeně.

Burzovní obchodování nabízí mírně nižší vstupní ceny než oficiální emisní cena s počátečním poplatkem.

Jelikož více než 16 % nemovitosti v majetku fondu se nachází ve Velké Británii, fond mohl dočasně pocítit významné dopady Brexitu.

Graf fondu Deka-Immobilien Europa. Zdroj: LYNX Trading.

2. HausInvest: Nepřetržitý vzestupný trend po dobu 47 let

Obrovský fond HausInvest Europa (ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701) s objemem 15 miliard a více než 800 000 investory se zaměřuje primárně na evropský realitní trh, kde má 85% podíl. Dále investuje v Americe, Asii a v tichomořském regionu. Fond, který je mezi investory velmi populární, funguje na trhu již 47 let a je řízen společností Commerz Real., která je dceřinou společností Commerzbank.

Kromě kancelářských a maloobchodních nemovitostí (například nákupních center) investuje také do stravovacích a hotelových nemovitostí a parkovacích míst v ekonomicky silných lokalitách. Celkem má fond v současné době 91 nemovitostí s přibližně 2 300 nájemníky a vysokou mírou obsazenosti 94,9 %.

V posledním fiskálním roce podílového fondu bylo dosaženo výkonu 2,1 %, což je průměr od jeho založení. Průměrný výkon za tři roky je + 2,2 %. Správa fondu doporučuje pro tento fond investiční horizont nejméně 5 let. Vývoj fondu je efektivní a udržitelný a podle vlastních údajů od založení v roce 1972 bylo dosaženo kumulativního zvýšení hodnoty o 1087 %.

Fond lze obchodovat na burze, kde je cena s ohledem na prodejní poplatek výrazně nižší než nabídková cena fondu. Investoři musí na tento fond vyčlenit roční výdaje 1,05 %. Vzhledem k tomu, že téměř 20 % nemovitostí v majetku fondu je alokováno ve Velké Británii, může výkonnost fondu podléhat fluktuacím výnosů souvisejících s Brexitem.

Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu se však britský trh s nemovitostmi pravděpodobně bude vyvíjet pozitivně, takže Brexit může přinést i dlouhodobější příležitost pro vstup.

Graf fondu HausInvest. Zdroj: LYNX Trading.

3. UniImmo Global: Mezinárodní realitní fond s 80% osvobozením od daně

Euro UniImmo Global (ISIN: DE0009805556 / WKN: 980555) s objemem 3,5 miliardy EUR od společnosti Union Investment je vhodný pouze pro investory, kteří chtějí své peníze investovat do mezinárodních nemovitostí na dobu delší než pět let. Provozní náklady jsou 1,04 %, počáteční poplatek je 5,00 %. Investiční fond se zaměřením primárně na komerční nemovitosti založený v roce 2004 je ze 48 % aktivní v Americe.

Přibližně dvě pětiny fixních aktiv se nacházejí v EU nebo v evropském měnovém prostoru, z nichž 7 % je ve Velké Británii. Přibližně 10 % investic do nemovitostí je realizováno v asijsko-tichomořském regionu.

Fond vykazuje 2,0% výkonnost za minulý rok a 2,5% průměrně za pět let. Výhodou je vyšší osvobození od daně z příjmu ve srovnání s ostatními dvěma fondy ve výši 80 %. Vzhledem k tomu, že emise je podmíněná a současná tržní cena na burze je o 2 % nižší než aritmetická emise včetně emisního poplatku, nejlepší formou investice do tohoto fondu je také skrze burzu.

Graf fondu Euro UniImmo Global. Zdroj: TradingView.

Investování do nemovitostních fondů u LYNX

LYNX nabízí možnost investovat do nemovitostních fondů přímo na domácích burzách. To našim klientům garantuje vysoký objem obchodování a úzký spread.

Ať už jste intradenní obchodník nebo dlouhodobý investor, můžete využít vynikající nabídky společnosti LYNX, protože vám umožníme obchodovat s akciemi, ETF, futures, opcemi , CFD, či forexem za příznivé poplatky.

U LYNX můžete obchodovat v reálném čase prostřednictvím našich profesionálních platforem.

Chcete převést zahraniční ceny akcií nebo ceny ETF na eura? Pak použijte převodník měn na více než 130 měn.

Navíc pro vás pravidelně zveřejňujeme analýzy trhu a novinky ze světa investic v rámci našeho LYNX zpravodajského a vzdělávacího portálu.

Obchodujte nemovitostní fondy přes LYNX

Obchodní platforma LYNX TWS nabízí možnost investovat do všech diskutovaných realitních fondů. Obchodujte u LYNX na více než 30 burzách ve více než 100 zemích světa.