Sobota 24. říjen 2020 17:21
reklama
Dukascopy
reklama
Admiral spread new
reklama
RoboMarkets webinare

Nemovitostní trh v době pandemie

18.09.2020 09:47  Sekce: Online FX zpravodajství  Tisk

Nemovitosti jsou v českém prostředí tradičně považovány za jedno z nejbezpečnějších investičních aktiv. Turbulence, kterými si ekonomika a vývoj na kapitálových trzích v letošním roce prochází, se ale úplně nevyhnuly ani jim. Bezbřehý optimismus narazil na dříve nepředstavitelná rizika. Koronavirus usměrnil přemýšlení prodávajících i kupujících, mnoho projektů a transakcí je pozastavených a na trhu panuje obezřetnost. Trhy se sice opět rozběhnou, v budoucnu ale budou pamatovat na více rizik. Alespoň to si myslí expert na investiční nemovitosti společnosti BHS Pavel Borovička, kterého pro portál Investice.cz vyzpovídal hlavní ekonom BHS, Štěpán Křeček.

Jak tedy zasáhly ekonomické výkyvy nemovitostní trhy?

Kapitálové trhy prošly velkým pádem a rychlým odmazáním ztrát. „Nemovitostní trh se chová jinak,“ vysvětluje Borovička. Určující rozdíl přitom spatřuje v likviditě. „Kapitálový trh dovoluje rychle investovat a rychle stáhnout hotovost. Proto se na něm nedostatek likvidity projeví nejrychleji. U nemovitostí se nebavíme o vteřinách a klikání myší.“ Transakce na nemovitostním trhu samozřejmě trvají déle a také se pohybují ve vyšších částkách. Důležité také je si uvědomit, že nemovitosti se prodávají po celcích. Oproti tomu akciové portfolio se dá odprodat po menších dílech. Je tedy snazší prodat například část akcií a s prodejem nemovitosti vyčkat. I z těchto důvodů je nemovitostní trh stabilnější.

Důsledek viru tedy znamenal především změnu v tom, jaká mají obě strany očekávání. Prodávající předpokládají narovnání situace a z dlouhodobého hlediska nevidí důvod snižovat ceny. Kupující naopak chtějí získat maximum a na ceny tlačí. Podle Pavla Borovičky tak bude chvíli trvat, než se očekávání všech aktérů opět vzájemně přiblíží, a čas ukáže, jak se ekonomika vyvine dále.

Rezidenční nemovitosti

Většina Čechů si chce i nadále udržet své bydlení a raději ušetří jinde, než aby prodali svou rezidenční nemovitost. Ani u dlouhodobých pronájmů zásadní změna nepřišla. Nejviditelnějším tématem se tak staly krátkodobé pronájmy, například prostřednictvím portálu Airbnb. S odlivem turistů vypadly i příjmy majitelů těchto rezidencí. Pokud si na svou investici vypůjčili, nyní se mohou dostat do problémů se splácením a budou shánět likviditu.

Bude to ale znamenat pokles cen nemovitostí? Podle Pavla Borovičky ne. Mnoho majitelů nyní pronajímá své byty v centrech velkých měst za nízké nájemné, aby alespoň částečně pokryli náklady. Dle toho, co napovídá kapitálový trh, se ale zdá, že se turismus bude opět postupně vracet. „Na investice do nemovitostí je především třeba vždy koukat z dlouhodobého hlediska. V horizontu delších měsíců nebo jednotek let se vrátí vše do normálu,“ věří Borovička.

Dramatickým dlouhodobějším poklesům v cenách nemovitostí ve větších městech navíc brání i další důvod. Například v Praze je pro uspokojení poptávky potřeba postavit asi 6 000 nových bytů ročně, což se neděje. Tedy převis poptávky nad nabídkou zůstane. I když byla možnost, že se v souvislosti s krizí dočasně ceny u některých bytů sníží, dlouhodobě budou v Praze dál růst a postupně se vyrovnávat s velkými městy v západní Evropě. Tam je cenová hladina stále výrazně vyšší.

Obchody a nákupní centra

Obchodní domy a shopping parky patřily během karantény spolu s hotely mezi obzvlášť zasažené. Zatím se ale nedá jasně vyhodnotit, jaký bude vliv na ceny těchto nemovitostí. Transakce z tohoto sektoru byly často pozastaveny. Je totiž složité nastavit správnou cenu, když není jasné, jaké z nich poplynou příjmy. Mnoho obchodů nemá jasně definovaný nájem. Ten je závislý například na tržbách, počtu návštěvníků center a podobně. I když se obchody opět otevřely, jejich návštěvnost je nejistá. Na jasnou cenotvorbu tak zatím čekáme. Více ukáže konec roku, resp. rok příští.

Je ale možné, že v tomto segmentu dojde k nevratným změnám. Lidé začali více nakupovat na internetu, mnoho lidí to vyzkoušelo vůbec poprvé. Tedy je možné, že virus urychlí dlouho předpokládanou změnu, a to přesun nákupu do online prostředí. Shopping parky tak budou muset přehodnotit své vnitřní fungování a zamyslet se nad tím, jak přilákat více lidí.

Kancelářské nemovitosti

Díky hojnému využití home office se i kancelářské budovy na čas vyprázdnily. Přesto je jejich situace obecně lepší než u shopping center. U jednotlivých nemovitostí ovšem záleží na konkrétních lokalitách, nájemnících a smlouvách. Budovy se smlouvami na dobu neurčitou a výpovědní lhůtou v řádu několika měsíců mohou mít těžké časy. Menší firmy, které měly možnost se flexibilně vyvázat, to často udělaly, což majitelům budov způsobilo nepříjemné ztráty. U kvalitních kancelářských nemovitostí je ale typické, že se smlouvy sepisují na dobu určitou, typicky na 5 let. Obě strany si místa váží, a pokud firmy vyloženě neukončily činnost, obvykle zůstávají. Právě z těchto důvodů se BHS Real Estate Fund orientuje pouze na prestižní nemovitosti s bonitními nájemníky a kvalitními nájemními smlouvami.

I zde je ale v obtížných časech prostor pro vzájemnou dohodu. Pronajímatel může dát slevu na nájemném, na druhou stranu firmy by mu měly také vyjít vstříc. Podle Pavla Borovičky se k tomu dá dobře využít dohoda o nájemních prázdninách. Jedná se o snížení nebo odpuštění nájmu, který pronajímatel poskytuje novému nájemníkovi po několik prvních měsíců. Domluva tedy může být například taková, že stávající nájemník, který se dostal do obtížné situace, prodlouží smlouvu a pronajímatel mu na oplátku ihned poskytne incentivy, které by stejně za několik let nabídl, kdyby musel hledat nájemníka nového. Firmě to tak pomůže s cashflow, majitel si ušetřil práci v budoucnu a zvýší se i hodnota nemovitosti. 

Budoucí vývoj

Český nemovitostní trh je dlouhodobě stabilní. Povolovací proces staveb je u nás velmi zdlouhavý, a na trhu tak panuje stálý mírný nedostatek komerčních nemovitostí. Díky tomu nedochází k výkyvům cen ani v dnešní situaci a drží se i hodnota investic. V Čechách tak investice do nemovitostí trochu supluje kapitálový trh, který je poměrně malý. Mnoho našich investorů se na něm totiž v devadesátých letech spálilo kvůli své nezkušenosti nebo podmínkám, které na trhu panovaly. Oproti tomu ceny nemovitostí u nás nikdy nezažily opravdový pád a jsou u investorů oblíbené i přes vysoké vstupní investice. České banky navíc hlásí rekordní úložky peněz. Kvůli nízkým úrokům se ale lidé brzy začnou zamýšlet, kam se svými úsporami. V době, kdy státní a často i korporátní dluhopisy nesou minimální zhodnocení, se poptávka po nemovitostech bude dále zvyšovat.

Fond kvalifikovaných investorů

Proto přibývají i další způsoby, jak do nemovitostí investovat. Příkladem jsou fondy kvalifikovaných investorů, kde se každý investor stává spolumajitelem celého širokého portfolia nemovitostí. Za určitých podmínek je do něj možné vstoupit i s jedním milionem korun, což je částka, za kterou si člověk nemovitost nekoupí. Společný majetek se navíc snadněji profesionálně obhospodaří. V kvalitním fondu také nedochází k výrazným výkyvům. Když majiteli jednoho bytu vypadne nájem na několik měsíců, způsobí to dramatický propad ročního příjmu. Oproti tomu v případě fondu, který může vlastnit stovky bytových jednotek, pak výpadek i u více bytů nezpůsobí zásadní propad. Ve chvíli, kdy si investor váží svého času, si často uvědomí, že agenda kolem investiční nemovitosti mu zabírá poměrně dost energie. Byt v Praze například mění nájemníka průměrně po jednom roce. A hledání nového opět zabírá čas. Proto si Borovička myslí, že právě role fondů bude v budoucnu ještě významnější.

Investor, který uvažuje o vstupu do fondu, by o své investici měl přemýšlet stejně, jako kdyby opravdu kupoval nemovitost. V takovém případě také neustále nesleduje hladinu cen, aby po pár měsících šel znovu prodávat. Proto se fondy zaměřují na investiční horizont 5 let plus. Pokud je investor spokojený, může držet své investice dlouhodobě. I pro samotné investory je to tak komfortnější situace. Nemovitosti budou dál generovat cashflow stejné, ne-li vyšší než dnes a investoři mohou být v dobré pozici. „Jsou vždy dvě základní otázky. Jestli ty baráky stojí a jestli mají nájemníky. Jestli jsou odpovědi ano, tak se dá očekávat, že budou investoři spokojení,“ shrnuje Borovička.

BHS Real Estate Fund

A jak je tedy na neklidnou situaci připraven nemovitostní fond BHS? Ve fondu je nyní přes 450 investorů, kteří jeho prostřednictvím investují do tří budov, které fond vlastní. První je kancelářská budova Oregon House se 14 500 m2 na pražském Zličíně. „V těsné blízkosti budou vznikat tisíce bytů, je na metru a máme i vynikající nájemníky,“ pochvaluje si Borovička. Druhou nemovitostí je Ostravský Orchard se 34 000 m2 pronajímatelné plochy. „V průběhu prvního pololetí jsme dokončili třetí transakci, novou moderní budovu s pěkným mixem nájemníků ve velmi perspektivních oborech, kteří ze stávající situace spíše těží. Jedná se o nejmodernější kancelářskou budovu v Plzni – Hamburk Business Center s 7 700 m2 pronajímatelné plochy,“ říká Borovička. Všechny tři budovy jsou ve výborných lokalitách. „I kdyby se v budoucnu změnila poptávka od firem, tato místa si nájemníky vždy najdou. Paradoxně v dnešní době máme větší poptávku po pronájmu než v loňském roce,“ dodává.

Fond má za sebou vynikající zhodnocení z minulosti a výhled do budoucna nenaznačuje zhoršení. „Alfa a omega je, abychom měli spokojené nájemníky. Děláme vše pro to, abychom naše nemovitosti udržovali v perfektním stavu a aby splňovaly vše, co od nich nájemníci očekávají. V případě, že se toto bude dařit, dá se očekávat, že budeme společně i nadále dodávat výsledky lepší, než by investoři dokázali získat pouze vlastními silami,“ uzavírá Borovička.

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Německý 10Y výnos na nule a eurodolar pod 1,13 po velmi slabých zprávách z průmyslu
    Po Fedu a summitu EU o brexitu si o slovo rázně řekla evropská ekonomika. Předběžné indexy nákupních manažerů za březen, které dnes ráno vycházejí, nevypadají vůbec dobře. Nejprve zklamaly indexy z Francie, které oba klesly hlouběji pod neutrálních 50 bodů a podstřelily odhady. Ještě větší šok pak přichystal německý průmyslový PMI, který spadl na 44,7 bodu, tedy své minimum za šest a půl roku. Negativní obrázek pak dokreslil průmyslový PMI za celou eurozónu rovněž padající hlouběji pod 50 bodů.
  • Němečtí podnikatelé stále čekají pomalou ekonomiku
    Index Ifo ukázal, že němečtí podnikatelé v červnu viděli svůj současný byznys o trochu lépe než v květnu, ale naopak jejich výhled na příštího půl roku se snížil. Subindex očekávání klesl na 94,2 bodu z předchozích 95,2 bodu. Očekávání německých podnikatelů jsou tak nyní podobně pesimistická, jako byla v únoru letošního roku.
  • Nemějte strach z dokonalosti, stejně jí nikdy nedosáhnete
    Běžný investiční výzkum se jen těžko vyrovná se současnými makroekonomickými tématy. Většinou totiž bývá založen na předpovědích Fedu, Evropské...
  • Neměly by akciové trhy kopírovat vývoj reálné ekonomiky?
    Rok 2012 se nakonec ukázal v úplně jiném světle, než si většina z nás myslela. Já osobně jsem měl na jeho začátku dost negativní postoj, zejména co se evropských ekonomik týkalo. Po jeho skončení jsem pak měl více či méně pravdu. Ale na druhou stranu jsem byl skeptický i k růstu akciových trhů, což se na rozdíl od vývoje ekonomiky nevyplnilo. Jenže neměly by akciové trhy kopírovat nebo alespoň se chovat v souladu s reálnou ekonomikou?
  • Nemilá data z Číny: Průmyslové kolosy vykazují nezvyklý pokles zisků. Centrální banka potichu povoluje opratě
    Významné čínské průmyslové firmy vykazují v dosavadním průběhu letošního roku ne...
  • Nemocnice čelí vydírání hackerů. Chtějí platbu v bitcoinech.
    Hackeři vydírají české nemocnice. Třetina českých nemocnic zařízení čelí útokům hackerů, kteří je vydírají. Útoky ohrožují péči o pacienty i jejich životy.
  • Nemovitosti dále citelně zdražují, koronavirus Čechy od realit neodrazuje. Z regionálního pohledu si svoji daň vybral pouze v Praze, a to ještě jen v případě nájmů
    Koronavirová krize se na trhu s nemovitostmi a nájemním bydlením v ČR příliš neprojevila ani v období její vrcholné fáze, tedy v měsících dubnu a květnu letošního roku. Vyplývá to z údajů serveru Bezrealitky.cz. Celorepublikově totiž ve druhém čtvrtletí, tedy od dubna do června, průměrná prodejní cena starších bytů v ČR nadále znatelně rostla. A to jak meziročně, tedy v porovnání s loňským obdobím dubna až června, tak mezičtvrtletně, tedy v porovnání s obdobím letošního ledna až března, kdy koronavirová krize začínala.
  • Nemovitosti v ČR zdražovaly před úderem koronaviru dvojnásobným tempem oproti situaci v EU. Jak se jejich ceny budou vyvíjet nyní?
    Ceny nemovitostí v ČR rostly v posledním loňském čtvrtletí šestým nejrychlejším tempem v celé EU. Meziročně přidaly 8,9 procenta. Rychleji reality zdražovaly v Lucembursku, na Slovensku, v Chorvatsku, v Polsku a v Lotyšsku. V Portugalsku pak rostly stejně rychle jako v ČR.
  • Nemovitosti zlevnit mohou, i výrazně. Zvláště, udeří-li druhá vlna pandemie
    Tuzemský hypotéční trh v květnu zamrzl. Banky poskytly nejméně májových hypoték za uplynulých deset let. Slabá poptávka po hypotékách značí, že může oslabit i poptávka po nemovitostech. Ty by pak mohly zlevnit.
  • Nemovitostní fondy jako zbraň v boji s inflací
    Vedle klasických smíšených fondů kolektivního investování, poskládaných různým mixem akcií a dluhopisů dle rizikového profilu klienta, si čeští investoři hledají cestu k alternativním možnostem zhodnocení peněz. Takovým aktivem v mnoha domácnostech bývá investice do zlata, mnohými považovaného za bezpečný přístav, který uchová hodnotu a zajistí zhodnocení v dlouhém horizontu. Ve skutečnosti se jedná o čistě spekulativní investici, u které není možné stanovit vnitřní hodnotu a nepřináší žádný výnos v podobě dividend, pravidelného kupónu či podílu na zisku. To si již mnozí začínají uvědomovat, a proto se poohlíží po dalších vhodných investičních příležitostech.
  • Nemovitostní trh v roce 2019 může přinést stabilní výnos
    Roky podpory centrálních bank tlačily ceny nejkvalitnějších nemovitostí výš a výš. Finanční klima se ale začíná měnit. V roce 2019 nastane mírnější kapitálový růst. Neil Cable, ředitel oddělení evropských nemovitosti z Fidelity International komentuje: „My se zaměříme na udržitelné výnosy. Přímým následkem měnové politiky utahování bude nárůst volatility na akciových trzích a trzích nástrojů s fixními výnosy, protože investoři revidují své aktivity podle měnících se finančních podmínek.“ Aktiva, jakými jsou nemovitosti, nabízí stabilní příjmy a stávají se tak efektivními prostředky k ochraně portfolií před turbulentními kapitálovými trhy.
  • Nemyslitelné se stalo skutečností – stříbro posílilo o více než 40 %
    Každoroční Šokující předpovědi Saxo Bank zahrnují nepravděpodobné, ale možná jen podceňované události, které by mohly mít významný dopad na svět financí. Jedním z nejdiskutovanějších příspěvků byla předpověď Ole Hansena, hlavního komoditního stratéga Saxo Bank, že na trhu stříbra dojde k oživení a růstu o 33 %. Jsme teprve v polovině roku 2016 a neuvěřitelná předpověď Ole Hansena se naplnila. Od prosince 2015, kdy vznikla, vzrostla cena stříbra o téměř 47 %.
  • Nenechajte sa oklamať!
    Dnešná analýza je o komplexnom aktuálnom pohľade na súčasný finančný trh. Sumarizujeme v ňom hlavné body, o ktorých sme písali v našich analýzach a rozprávali na našich webinároch. Cieľom je vytvoriť jasný a zrozumiteľný pohľad na momentálne dianie okolo nás.
  • Nenechte si ujít nejnovější číslo Investičního magazínu!
    V listopadovém čísle Investičního magazínu Vám netradičně přinášíme dvojrozhovor, ve kterém prozradí hojně citovaní analytici - ředitelka společnosti Next Finance Markéta Šichtařová a hlavní ekonom Next Finance - jakým investičním radám byste se měli vyhnout a naopak doporučí, čemu je dobré v příštím roce věnovat pozornost.
  • Není forexový broker jako forexový broker
    Mnoho forexových obchodníků stále preferuje nabídku zahraničních brokerů. Ještě na přelomu tisíciletí totiž na českém trhu existovalo jen několik brokerských společností se značně omezenými službami. V posledních letech se však situace dramaticky změnila. Počet společností nabízející Forex stále není nijak závratný, ovšem šíře nabídky a kvalita služeb poskočila vzhůru. Tento trend potvrzuje také zavedení nabídky STP u největšího forexového brokera v České republice - společnosti X-Trade Brokers.
  • Není komodita, jako komodita aneb s oživením na průmyslových kovech jen tak nepočítejme
    Dnes jen rychlý komentář k ocenění komodit. Průmyslové komodity za sebou mají několik hodně divokých měsíců a přestože...
  • NEO a jeho nepříliš nadějné vyhlídky
    Hodnota NEO klesá již od 16. ledna. V polovině února se digitální měna pokusila přemístit do horizontálního cenového kanálu, ale ten byl brzy prolomen a následoval strmý pád. Hodnota NEO poté postupně klesala a 28. února, to znamená o více než 30 dní déle, byla přibližně o 60 % níže. „Takto vysoká volatilita je pro kryptoměny naprosto běžná, to je riziko povolání,“ tvrdí hlavní analytik společnosti RoboMarkets.
  • Neobchodujete, pouze nás sledujete? Zkontrolujte si naše analýzy. Vydělávejte na poklesu – update – Vivendi, Allianz
    Akcie nadnárodní telekomunikační společnosti VIVENDI se po výplatě dividend velice hezky propadly a míří k supportní hranici s potenciálem 0,8 EUR/akcii . Mnozí obchodníci držící pozice na pokles ceny reagují na plynulý sestup postupným snižováním rizika.
  • Neoceniteľný grécky hlas
    Včerajší prehľadVčerajší vývo...
  • Neočakávaný nárast zásob ropy
    Minulý týždeň zaznamenala cena ropy nárast. Nárast cien ropy bol do istej miery podporovaný konfliktom v Lýbii. Aj keď v apríli vzrástla produkcia ropy v Lýbii na 1,3 milióna barelov denne ( 1,26 v marci), predseda štátnej energetickej spoločnosti uviedol, že v prípade pretrvávajúcich ozbrojených konfliktov v krajine, môže produkcia ropy poklesnúť až o 95%.
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

Odborné kurzy a semináře
Začínáme s Forexem (dopolední seminář)
reklama
Bossa volby USA