Nemovitostní trh v době pandemie

Nemovitosti jsou v českém prostředí tradičně považovány za jedno z nejbezpečnějších investičních aktiv. Turbulence, kterými si ekonomika a vývoj na kapitálových trzích v letošním roce prochází, se ale úplně nevyhnuly ani jim. Bezbřehý optimismus narazil na dříve nepředstavitelná rizika. Koronavirus usměrnil přemýšlení prodávajících i kupujících, mnoho projektů a transakcí je pozastavených a na trhu panuje obezřetnost. Trhy se sice opět rozběhnou, v budoucnu ale budou pamatovat na více rizik. Alespoň to si myslí expert na investiční nemovitosti společnosti BHS Pavel Borovička, kterého pro portál Investice.cz vyzpovídal hlavní ekonom BHS, Štěpán Křeček.

Jak tedy zasáhly ekonomické výkyvy nemovitostní trhy?

Kapitálové trhy prošly velkým pádem a rychlým odmazáním ztrát. „Nemovitostní trh se chová jinak,“ vysvětluje Borovička. Určující rozdíl přitom spatřuje v likviditě. „Kapitálový trh dovoluje rychle investovat a rychle stáhnout hotovost. Proto se na něm nedostatek likvidity projeví nejrychleji. U nemovitostí se nebavíme o vteřinách a klikání myší.“ Transakce na nemovitostním trhu samozřejmě trvají déle a také se pohybují ve vyšších částkách. Důležité také je si uvědomit, že nemovitosti se prodávají po celcích. Oproti tomu akciové portfolio se dá odprodat po menších dílech. Je tedy snazší prodat například část akcií a s prodejem nemovitosti vyčkat. I z těchto důvodů je nemovitostní trh stabilnější.

Důsledek viru tedy znamenal především změnu v tom, jaká mají obě strany očekávání. Prodávající předpokládají narovnání situace a z dlouhodobého hlediska nevidí důvod snižovat ceny. Kupující naopak chtějí získat maximum a na ceny tlačí. Podle Pavla Borovičky tak bude chvíli trvat, než se očekávání všech aktérů opět vzájemně přiblíží, a čas ukáže, jak se ekonomika vyvine dále.

Rezidenční nemovitosti

Většina Čechů si chce i nadále udržet své bydlení a raději ušetří jinde, než aby prodali svou rezidenční nemovitost. Ani u dlouhodobých pronájmů zásadní změna nepřišla. Nejviditelnějším tématem se tak staly krátkodobé pronájmy, například prostřednictvím portálu Airbnb. S odlivem turistů vypadly i příjmy majitelů těchto rezidencí. Pokud si na svou investici vypůjčili, nyní se mohou dostat do problémů se splácením a budou shánět likviditu.

Bude to ale znamenat pokles cen nemovitostí? Podle Pavla Borovičky ne. Mnoho majitelů nyní pronajímá své byty v centrech velkých měst za nízké nájemné, aby alespoň částečně pokryli náklady. Dle toho, co napovídá kapitálový trh, se ale zdá, že se turismus bude opět postupně vracet. „Na investice do nemovitostí je především třeba vždy koukat z dlouhodobého hlediska. V horizontu delších měsíců nebo jednotek let se vrátí vše do normálu,“ věří Borovička.

Dramatickým dlouhodobějším poklesům v cenách nemovitostí ve větších městech navíc brání i další důvod. Například v Praze je pro uspokojení poptávky potřeba postavit asi 6 000 nových bytů ročně, což se neděje. Tedy převis poptávky nad nabídkou zůstane. I když byla možnost, že se v souvislosti s krizí dočasně ceny u některých bytů sníží, dlouhodobě budou v Praze dál růst a postupně se vyrovnávat s velkými městy v západní Evropě. Tam je cenová hladina stále výrazně vyšší.

Obchody a nákupní centra

Obchodní domy a shopping parky patřily během karantény spolu s hotely mezi obzvlášť zasažené. Zatím se ale nedá jasně vyhodnotit, jaký bude vliv na ceny těchto nemovitostí. Transakce z tohoto sektoru byly často pozastaveny. Je totiž složité nastavit správnou cenu, když není jasné, jaké z nich poplynou příjmy. Mnoho obchodů nemá jasně definovaný nájem. Ten je závislý například na tržbách, počtu návštěvníků center a podobně. I když se obchody opět otevřely, jejich návštěvnost je nejistá. Na jasnou cenotvorbu tak zatím čekáme. Více ukáže konec roku, resp. rok příští.

Je ale možné, že v tomto segmentu dojde k nevratným změnám. Lidé začali více nakupovat na internetu, mnoho lidí to vyzkoušelo vůbec poprvé. Tedy je možné, že virus urychlí dlouho předpokládanou změnu, a to přesun nákupu do online prostředí. Shopping parky tak budou muset přehodnotit své vnitřní fungování a zamyslet se nad tím, jak přilákat více lidí.

Kancelářské nemovitosti

Díky hojnému využití home office se i kancelářské budovy na čas vyprázdnily. Přesto je jejich situace obecně lepší než u shopping center. U jednotlivých nemovitostí ovšem záleží na konkrétních lokalitách, nájemnících a smlouvách. Budovy se smlouvami na dobu neurčitou a výpovědní lhůtou v řádu několika měsíců mohou mít těžké časy. Menší firmy, které měly možnost se flexibilně vyvázat, to často udělaly, což majitelům budov způsobilo nepříjemné ztráty. U kvalitních kancelářských nemovitostí je ale typické, že se smlouvy sepisují na dobu určitou, typicky na 5 let. Obě strany si místa váží, a pokud firmy vyloženě neukončily činnost, obvykle zůstávají. Právě z těchto důvodů se BHS Real Estate Fund orientuje pouze na prestižní nemovitosti s bonitními nájemníky a kvalitními nájemními smlouvami.

I zde je ale v obtížných časech prostor pro vzájemnou dohodu. Pronajímatel může dát slevu na nájemném, na druhou stranu firmy by mu měly také vyjít vstříc. Podle Pavla Borovičky se k tomu dá dobře využít dohoda o nájemních prázdninách. Jedná se o snížení nebo odpuštění nájmu, který pronajímatel poskytuje novému nájemníkovi po několik prvních měsíců. Domluva tedy může být například taková, že stávající nájemník, který se dostal do obtížné situace, prodlouží smlouvu a pronajímatel mu na oplátku ihned poskytne incentivy, které by stejně za několik let nabídl, kdyby musel hledat nájemníka nového. Firmě to tak pomůže s cashflow, majitel si ušetřil práci v budoucnu a zvýší se i hodnota nemovitosti. 

Budoucí vývoj

Český nemovitostní trh je dlouhodobě stabilní. Povolovací proces staveb je u nás velmi zdlouhavý, a na trhu tak panuje stálý mírný nedostatek komerčních nemovitostí. Díky tomu nedochází k výkyvům cen ani v dnešní situaci a drží se i hodnota investic. V Čechách tak investice do nemovitostí trochu supluje kapitálový trh, který je poměrně malý. Mnoho našich investorů se na něm totiž v devadesátých letech spálilo kvůli své nezkušenosti nebo podmínkám, které na trhu panovaly. Oproti tomu ceny nemovitostí u nás nikdy nezažily opravdový pád a jsou u investorů oblíbené i přes vysoké vstupní investice. České banky navíc hlásí rekordní úložky peněz. Kvůli nízkým úrokům se ale lidé brzy začnou zamýšlet, kam se svými úsporami. V době, kdy státní a často i korporátní dluhopisy nesou minimální zhodnocení, se poptávka po nemovitostech bude dále zvyšovat.

Fond kvalifikovaných investorů

Proto přibývají i další způsoby, jak do nemovitostí investovat. Příkladem jsou fondy kvalifikovaných investorů, kde se každý investor stává spolumajitelem celého širokého portfolia nemovitostí. Za určitých podmínek je do něj možné vstoupit i s jedním milionem korun, což je částka, za kterou si člověk nemovitost nekoupí. Společný majetek se navíc snadněji profesionálně obhospodaří. V kvalitním fondu také nedochází k výrazným výkyvům. Když majiteli jednoho bytu vypadne nájem na několik měsíců, způsobí to dramatický propad ročního příjmu. Oproti tomu v případě fondu, který může vlastnit stovky bytových jednotek, pak výpadek i u více bytů nezpůsobí zásadní propad. Ve chvíli, kdy si investor váží svého času, si často uvědomí, že agenda kolem investiční nemovitosti mu zabírá poměrně dost energie. Byt v Praze například mění nájemníka průměrně po jednom roce. A hledání nového opět zabírá čas. Proto si Borovička myslí, že právě role fondů bude v budoucnu ještě významnější.

Investor, který uvažuje o vstupu do fondu, by o své investici měl přemýšlet stejně, jako kdyby opravdu kupoval nemovitost. V takovém případě také neustále nesleduje hladinu cen, aby po pár měsících šel znovu prodávat. Proto se fondy zaměřují na investiční horizont 5 let plus. Pokud je investor spokojený, může držet své investice dlouhodobě. I pro samotné investory je to tak komfortnější situace. Nemovitosti budou dál generovat cashflow stejné, ne-li vyšší než dnes a investoři mohou být v dobré pozici. „Jsou vždy dvě základní otázky. Jestli ty baráky stojí a jestli mají nájemníky. Jestli jsou odpovědi ano, tak se dá očekávat, že budou investoři spokojení,“ shrnuje Borovička.

BHS Real Estate Fund

A jak je tedy na neklidnou situaci připraven nemovitostní fond BHS? Ve fondu je nyní přes 450 investorů, kteří jeho prostřednictvím investují do tří budov, které fond vlastní. První je kancelářská budova Oregon House se 14 500 m2 na pražském Zličíně. „V těsné blízkosti budou vznikat tisíce bytů, je na metru a máme i vynikající nájemníky,“ pochvaluje si Borovička. Druhou nemovitostí je Ostravský Orchard se 34 000 m2 pronajímatelné plochy. „V průběhu prvního pololetí jsme dokončili třetí transakci, novou moderní budovu s pěkným mixem nájemníků ve velmi perspektivních oborech, kteří ze stávající situace spíše těží. Jedná se o nejmodernější kancelářskou budovu v Plzni – Hamburk Business Center s 7 700 m2 pronajímatelné plochy,“ říká Borovička. Všechny tři budovy jsou ve výborných lokalitách. „I kdyby se v budoucnu změnila poptávka od firem, tato místa si nájemníky vždy najdou. Paradoxně v dnešní době máme větší poptávku po pronájmu než v loňském roce,“ dodává.

Fond má za sebou vynikající zhodnocení z minulosti a výhled do budoucna nenaznačuje zhoršení. „Alfa a omega je, abychom měli spokojené nájemníky. Děláme vše pro to, abychom naše nemovitosti udržovali v perfektním stavu a aby splňovaly vše, co od nich nájemníci očekávají. V případě, že se toto bude dařit, dá se očekávat, že budeme společně i nadále dodávat výsledky lepší, než by investoři dokázali získat pouze vlastními silami,“ uzavírá Borovička.