Investování do REIT: Pět tipů, podle čeho vybírat REITs do svého portfolia (9. díl)
REITs mohou být zajímavým doplňkem k diverzifikaci portfolia zejména pro investory, kteří preferují stabilní cash flow výnos v podobě dividend. Ovšem není REIT jako REIT, je proto důležité vědět, jak vybrat ten pravý, který vám dodá stabilní dividendový výnos. V dnešním, závěrečném díle našeho seriálu, vás čeká pět tipů, podle čeho vybírat akcie REITs do svého portfolia.
Můžete číst dále, nebo si můžete tento díl pustit jako podcast na Spotify ZDE, na YouTube ZDE nebo na Apple Podcasts ZDE.
Čím začít?
Než začnete vybírat a nakupovat REITs, je dobré zodpovědět si dvě důležité otázky.
Otázka #1: jsou pro vás REITs vůbec vhodné?
REITs se nehodí pro každého investora. Tyto společnosti jsou oblíbené primárně dividendovými investory, kteří preferují stabilní cash flow výnos v podobě dividend a neočekávají závratný růst ceny akcií.
Dividendoví investoři jsou ochotni v souladu se strategií Buy & Hold držet akcie hodně dlouhou dobu, v podstatě tak dlouho, dokud není dividenda v ohrožení nebo její výplata dokonce pozastavena.
Než se proto pustíte do výběru konkrétního REIT, zeptejte se sami sebe: preferuji výnos z dividend a dlouhodobé držení akcií nebo mám raději růstové akcie, které mi dodají kapitálový výnos?
Pokud preferujete výnos z dividend a dlouhodobé držení akcií, mohou být REITs vhodným doplňkem vašeho akciového portfolia a pasivního příjmu.
Otázka #2: chcete vybírat jednotlivé akcie nebo preferujete ETF?
Stejně jako do běžných akcií, i do REITs můžete investovat tak, že si jednotlivé akcie sami vybíráte do svého portfolia a sami si své portfolio skládáte a řídíte.
Pokud nemáte čas a chuť zabývat se výběrem jednotlivých akcií, můžete investovat do ETFs, které se na REITs specializují.
Mezi ETFs, které se specializují na REITs, patří například:
- iShares Global REIT (obchodovaný pod tickerem REET), který sleduje FTSE EPRA Nareit Global REITs Index
- iShares Core US REIT (obchodovaný pod tickerem USRT), který sleduje FTSE NAREIT Equity REITs index, či
- Vanguard Real Estate Index Fund ETF (obchodovaný pod tickerem VNQ), který sleduje další z indexů zaměřených na REITs: MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index.
Pět tipů, podle čeho vybírat akcie jednotlivých REITs
Pokud se rozhodnete vybírat jednotlivé akcie a sami si tak skládat a řídit své portfolio, mám pro vás pět tipů, co zvážit při základní analýze:
1. zjistěte si, zda se jedná o Equity nebo Mortgage REITs
2. diverzifikujte v rámci nemovitostních sektorů
3. diverzifikujte v rámci geografií
4. prostudujte si základní finanční ukazatele
5. pozor na nízkou likviditu akcií.
Pojďme si každý tip rozvést trochu podrobněji.
Tip #1: Zjistěte si, zda se jedná o Equity REIT nebo Mortgage REITs
V druhém díle našeho seriálu jsme se podrobněji zabývali rozdělením REITs na dvě základní skupiny: Equity REITs a Mortgage REITs.
Rozdíly mezi Equity REITs a Mortgage REITs jsou zásadní i pro výběr do vašeho portfolia, proto si připomeneme, jaký je mezi nimi rozdíl.
Equity REITs
Equity REITs investují přímo do reálných nemovitostí. Equity REITs mohou vlastnit, rekonstruovat, stavět či spravovat nemovitosti, cokoli od hotelů, kancelářských budov po průmyslové areály, zdravotnická zařízení či datová centra.
Equity REITs velmi často mají vlastní týmy lidí, kteří jsou specialisté v daném byznysu a kteří se starají o výstavbu, rekonstrukci či správu nemovitostí, které má REIT v portfoliu. Příjem Equity REITs je primárně z nájmů.
Mortgage REITs
Mortgage REITs jsou známé pod označením mREITs. Na rozdíl od Equity REITs nemovitosti nevlastní ani nespravují, místo toho poskytují půjčky na nejrůznější nemovitostní projekty nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami.
Příjmy těchto REITs jsou primárně z úroků, mREITS mají i jiné příjmy spojené s vlastnictvím cenných papírů krytých hypotékami.
Tip na přemýšlení:
Drtivá většina REITs, které se považují za „REITs blue chips“ jsou ze skupiny Equity REITs. Dividendový výnos Equity REITs sice nebývá tak vysoký, jako u některých Mortgage REITs, bývá ale stabilnější.
Oproti tomu celá řada Mortgage REITs nabízí velmi atraktivní dividendový výnos, často i nad 12 % či 15 %: dávejte si ale pozor na míru zadluženosti a stabilitu dividendy (o které se dočtete dále), ať se vám nestane, že z vysokého dividendového výnosu se stane výnos velmi nízký nebo žádný.
Tip #2: diverzifikujte v rámci nemovitostních sektorů
Pro akciová portfolia se obecně doporučuje diverzifikovat a kombinovat akcie z různých sektorů i regionů, a to platí i pro REITs.
Equity REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy.
Většina REITs se specializuje pouze na jeden typ nemovitostí, ačkoli existují ale i REITs, které mají v portfoliu více typů nemovitostí, jedná se o tzv. Diversified neboli diverzifikované REITs.
Pokud si chcete připomenout, jaké nemovitostní sektory existují a jaké konkrétní REITs v nich působí, můžete si přečíst třetí a čtvrtý díl tohoto seriálu.
Při výběru REIT do vašeho portfolia je důležité zohlednit i volatilitu daného sektoru, tedy jak jsou akcie REITs z daného sektoru náchylné na výkyvy cen.
Zajímavá data o volatilitě nemovitostních sektorů poskytuje americká asociace NAREIT:
- nejvíce volatilní jsou Mortgage REITs, což je způsobené jejich často hodně velkým dluhovým zatížením a tím, že neinvestují do reálných nemovitostí. Jakýkoli ekonomický otřes na ně proto dopadá hůře než na Equity REITs.
- v rámci Equity REITs je nejvíce volatilní sektor Lodging/Resorts, kam spadají tzv. hotelové REITs, které se se specializují na vlastnictví a provoz různých ubytovacích zařízení, jako jsou hotely či hotelové resorty. Tento sektor je podle dat NAREIT vysoce citlivý na ekonomické výkyvy a například epidemie covidu v roce 2020 představovala pro tyto REITs velmi složité období.
- střední volatilitu mají například REITs ze sektoru Industrial a Retail, které jsou ovlivněny ekonomickými cykly a spotřebitelským chováním. Pro připomenutí: Retail REITs vlastní a spravují nemovitosti pro maloobchodní prodej, jako jsou nákupní centra, outletová centra, menší i velkoplošné obchody. Industrial REITs vlastní a spravují různé typy průmyslových nemovitostí, jako jsou sklady, distribuční a logistická centra, výrobní závody či různá výzkumná a vývojová zařízení.
- nejnižší volatilitu má sektor Residential a Healthcare, tyto REITs jsou obecně považovány za defenzivní díky stabilní poptávce po bydlení a zdravotní péči.
Tip na přemýšlení:
Zvažte, v jakém nemovitostním sektoru chcete mít expozici a pokud máte v plánu nakoupit akcie více REITs, popřemýšlejte, jak rozložit riziko mezi více nemovitostních sektorů.
Tip #3: diverzifikujte v rámci geografií
Kromě diverzifikace podle nemovitostních sektorů je dobré brát v potaz i geografickou diverzifikaci. Ta může být v případě REITs dvojí:
1. diverzifikace v rámci USA
2. diverzifikace v rámci celého světa.
Drtivá většina REITs vlastní a spravuje nemovitosti pouze v některých amerických státech či městech. I u REITs platí, že pro nemovitosti je zásadní lokalita. Proto je dobré podívat se před nákupem akcií, v jakém státu či oblasti daný REIT působí.
Ačkoli americké REITs jsou největší na světě, REITs působí i v mnoha dalších zemích světa, díky tomu můžete diverzifikovat i mimo oblast USA.
O evropských REITs si můžete podrobněji přečíst v sedmém díle, o světových REITs potom v osmém díle.
Tip na přemýšlení:
Zamyslete se, v jaké oblasti chcete skrze REIT „spoluvlastnit“ nemovitost, protože lokalita může zásadním způsobem ovlivňovat růst a profitabilitu daného REIT.
Tip #4: prostudujte si základní finanční ukazatele
Při nákupu akcií, bez ohledu na to, zda se jedná o akcie REITs nebo jiné akcie, je vždy dobré pozorně si prostudovat pár finančních ukazatelů.
Oproti ukazatelům, které se týkají analýzy běžných akcií, je dobré zaměřit se při analýze REITs na trochu jiné ukazatele. Pokud hledáte nezbytné minimum, na jaké ukazatele koukat, tak určitě prostudujte:
- FFO neboli Funds from Operations, který vám prozradí, jak je daný REIT profitabilní
- Debt-to-EBITDA ratio, který vám prozradí, jak je na tom daný REIT se zadlužením
- stabilita a růst dividendy.
V dnešním díle uděláme jenom malé připomenutí vybraných finančních ukazatelů, podrobněji si vše můžete přečíst v šestém díle.
Ukazatel #1: FFO (Funds from Operations)
FFO neboli Funds from Operations uvádí všechny zdroje o REITs jako jeden z klíčových finančních ukazatelů používaný k měření profitability REITs.
U běžných akcií investoři sledují zisk na akcii známý jako EPS (Earnings per share), u REITs ale hodnota EPS nedává obrázek o skutečné ziskovosti. Důvodem je (velmi zjednodušeně) zohlednění odpisů a amortizace v rámci vykazování zisku, zisk na akcii vyjádřený hodnotou EPS je tak u REITs kvůli odpisům a amortizaci uměle snížený a zkresluje skutečnou finanční výkonnost REIT.
Ukazatel FFO neboli Funds from Operations se soustředí na pravidelné příjmy z nájmů a ukazuje, kolik REIT skutečně vydělává na pronájmu svých nemovitostí.
FFO dohledáte na webových stránkách daného REIT, případně ve výroční zprávě (Annual Report) či kvartální zprávě (Earnings Report) daného REIT.
Tip na přemýšlení:
Zjistěte si FFO daného REIT a podívejte se, jak se FFO vyvíjel v čase, zda rostl či klesal, zda se vyvíjí pozvolně či zda FFO vykazuje meziročně větší pohyby.
Ukazatel #2: Debt-to-EBITDA Ratio
U REITs se uvádí, že čím vyšší dluh REIT má, tím rizikovější daný REIT je.
Jako jeden z nejlepších finančních ukazatelů, který vám prozradí, jak je daný REIT zadlužený, většina zdrojů o REITs uvádí ukazatel Debt-to-EBITDA Ratio.
Debt-to-EBITDA Ratio se vyjadřuje číslem: například Debt-to-EBITDA Ratio 4,5 znamená, že dluh společnosti je 4,5 vyšší než její hrubý provozní zisk, dané společnosti by tedy zabralo 4,5 roku, než by svůj dluh splatila, samozřejmě za předpokladu, že výše hrubého provozního zisku by zůstala ve stejné výši.
Ukazatel Debt-to-EBITDA Ratio bohužel běžně dostupný není, dá se ale najít v reportech americké asociace NAREIT (v pravidelném reportu REITWatch: Nareit's Monthly Industry Data Update zde: https://www.reit.com/data-research/reit-market-data/reitwatch-nareits-monthly-industry-data-update).
V těchto reportech najdete nejen Debt-to-EBITDA Ratio všech amerických veřejně obchodovaných REITs, ale i průměrné Debt-to-EBITDA Ratio ostatních REITs ze stejného sektoru, což je zajímavé pro porovnání.
Tip na přemýšlení:
Porovnejte si Debt-to-EBITDA Ratio daného REIT s Debt-to-EBITDA Ratio ostatních REITs z daného sektoru. Pomůže vám to zjistit, zda je daný REIT zadlužený více nebo méně než ostatní REITs ze stejného sektoru.
Ukazatel #3: stabilita a růst dividendy
REITs jsou oblíbené zejména pro svůj dividendový výnos, který je vyšší, než bývá u běžných akcií.
Výše dividendového výnosu je bezesporu důležitý parametr, protože si ale většina dividendových investorů akcie REITs kupuje kvůli dlouhodobému cash flow výnosu, ještě důležitější než výše dividendy, je její stabilita a růst.
Proč je stabilita a růst dividend u REITs tak důležitá?
U REITs více než u jiných dividendových akcií platí, že dividendy nelžou. U REITs vám dividendy prozradí, jak je daná společnost ekonomicky v kondici a jak se jí dlouhodobě daří. Proč tomu tak je?
REITs mají zákonnou povinnost vyplácet alespoň 90 % svého zdanitelného zisku ve formě dividend, proto pokud REIT stabilně vyplácí a navyšuje dividendy, signalizuje to rostoucí provozní zisk a kvalitní správu nemovitostního portfolia.
Tip na přemýšlení:
Většina Equity REITs má stabilní historii a růst dividend, rozhodně se ale podívejte, jak daný REIT umí ukormidlovat složitá období. Podívejte se proto na dividendy vyplácené v období finanční krize v letech 2008 – 2009 a v letech 2020 a 2021, kdy měla řada REITs potíže v důsledku covidu.
Snadno tak zjistíte, jak je dividenda daného REIT stabilní a jak roste v čase.
Tip #5: pozor na nízkou likviditu akcií
Většina akcií zahrnutých například v americkém akciovém indexu S&P 500 má vysokou likviditu, což znamená, že danou akcii lze velmi snadno a rychle koupit nebo prodat, aniž by to výrazně ovlivnilo její cenu. Těchto akcií se denně zobchodují desítky, někdy i stovky milionů kusů.
Některé REITs jsou ale málo likvidní akcie a denně se jich zobchoduje klidně jenom pár tisíc. Málo likvidní akcie nemusí být špatná akcie. Může se vám ale stát, že pokud budete chtít danou akcii prodat, může se to protáhnout, protože na trhu nebude dost investorů, kteří by od vás akcii koupili.
Příklad z praxe: v roce 2024 jsem kupovala 10 000 akcií jednoho REIT, kupní cenu svých akcií jsem si nastavila na 5 USD za akcii. Jednalo se o malý REIT a denní objem zobchodovaných akcií byl tak malý, že mi broker plnil nákupní příkaz po několika částech podle aktuální likvidity na trhu.
Tip na přemýšlení:
Zjistěte si, jaký je průměrný objem zobchodovaných akcií daného REIT. Nízká likvidita nemusí být problém ani tak při nákupu, jako v případě, kdy budete potřebovat akcie rychle prodat.
Jak velký podíl by REITs měly mít v portfoliu?
REITs mají svá specifika, proto řada zdrojů o REITs se zabývá i otázkou, jak velký podíl by REIT měly v portfoliu mít.
Podle americké asociace NAREIT je optimální podíl REITs v portfoliu mezi 5 % a 15 %, s ohledem na toleranci k riziku a investiční horizont každého investora.
Závěrem: má cenu zahrnout REIT do portfolia nebo ne?
Dnešní díl a celý seriál o REITs zakončíme otázkou, zda má cenu zahrnout REIT do portfolia nebo ne? Na tuto otázku si musí každý odpovědět sám, protože každý z nás má v investování jiné cíle, jinak snáší riziko a propady trhu a má jinou finanční situaci.
Pokud se rozhodnete přidat REITs do svého portfolia, dnešní tipy berte jako startovací bod a rozhodně si udělejte hlubší analýzu.
Pokud máte chuť nastudovat si o REITs více a nevadí vám angličtina, níže najdete tipy na knihy, které se REITs věnují a jsou poměrně srozumitelně napsané.
Na co se můžete těšit dál?
Seriál o REITs dnešním dílem uzavíráme, s akciemi ale rozhodně nekončíme. Můžete se těšit na seriál o akciových indexech, ve kterém se dozvíte, jaké akciové indexy na světě existují, jak se počítají a jakou mají výkonnost a nebudou chybět ani příklady top akcií v těchto indexech.
Marika Čupa pro portál FXstreet.cz
Upozornění: Toto není investiční doporučení
Záměrem tohoto článku je vzdělávání. Tento článek není investiční doporučení, abyste koupili nebo prodali nějaké instrumenty. Vždy se rozhodujte na základě vašeho vlastního úsudku a vašeho investičního stylu.
Zdroje použité pro dnešní díl:
- https://www.lseg.com/en/ftse-russell/index-linked-products
- https://investor.vanguard.com/investment-products/etfs/profile/vnq
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reit-sharpe-ratios-closely-follow-sector-performance-trends
- https://www.reit.com/investing/how-invest-reits
Knihy o REITs:
- Krewson-Kelly, Stephanie a Mueller, Glenn R: Educated REIT Investing: The Ultimate Guide to Understanding and Investing in Real Estate Investment Trusts, John Wiley & Sons, 2023
- Tomas, R. Brad: The Intelligent REIT Investor Guide: How to Sleep Well at Night with Safe and Reliable Dividend Income, John Wiley & Sons, 2021
- Block, Ralph L: Investing in REITs: real estate investment trusts, 4th edition, John Wiley & Sons, 2021
Související články
Čtěte více
-
Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 1. část (3. díl)
REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy. V následujících dvou dílech vám představíme 12 nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí, u každého sektoru se můžete těšit na příklady konkrétního REIT, který v dané oblasti působí nebo je v dané oblasti lídrem. -
Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 2. část (4. díl)
V minulém díle jsme si představili prvních šest nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí. V dnešním díle vám představíme zbývajících šest nemovitostních sektorů a stejně jako minule, uvedeme vám příklady konkrétních REITs, které jsou ve svých sektorech lídrem. -
Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií. -
Investování do REIT: Důležité ukazatele pro REITs (6. díl)
Při nákupu akcií, bez ohledu na to, zda se jedná o akcie REITs nebo jiné akcie, investoři studují různé finanční ukazatele. Oproti běžným finančním ukazatelům, které jsme probírali v seriálu o investování do akcií v 8. díle, je při analýze REITs potřeba zaměřit se na trochu jiné ukazatele. -
Investování do REIT: Evropské REITs - jak fungují a jak se liší od amerických? (7. díl)
Většina investorů zná REITs především z amerického trhu, kde jsou velmi populární a pár REITs je i zastoupeno v indexu S&P 500. REITs ale nejsou jenom americký fenomén, existují i v Evropě a ve zbytku světa, i když se jejich struktura a daňové výhody liší mezi jednotlivými zeměmi. -
Investování do REIT: Kdo vydělal více - REITs nebo index S&P 500? (5. díl)
Z minulých dílů už víme, že REITs jsou zajímavým investičním nástrojem pro investory, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Zásadní informací pro každého investora je výkonnost daného aktiva, pro zjištění historické výkonnosti REITs nám pomohou speciální REITs indexy. -
Investování do REIT: Od Sydney po Dubaj - jak fungují světové REITs (8. díl)
Kromě Spojených států amerických a Evropy REITs existují i v mnoha dalších zemích světa, díky nim tak můžete investovat do nemovitostního sektoru například v Austrálii, Kanadě, Dubaji, Singapuru, Hong Kongu či Číně. A právě světovým REITs bude věnován další díl tohoto seriálu, dozvíte se top tři světové trhy s REITs, kolik REITs existuje a představíme vám velké hráče z Austrálie, Japonska, Singapuru a Dubaje. -
Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.
Diskuse ke článku
| Diskuse je přístupná pouze pro registrované uživatele. |
| Přihlásit se | Nová registrace |
