Analýza finančního a realitního trhu

V posledních měsících jsme svědky výrazného růstu míry inflace. A to dokonce takového, že se jak v České republice, tak v Eurozóně i v USA dostává na víceletá maxima. Přímým důsledkem inflačního boomu je to, že Česká národní banka (ČNB) velmi rychle zvyšuje úrokové sazby. A to má nemalý dopad na trh s nemovitostmi.

Míra inflace v České republice dosáhla za říjen 2021 výše 5,8 % a představuje třináctileté maximum. Český statistický úřad ve svém grafu prezentuje inflaci za posledních sedm let a letošní růst je nevídaný.

Zdroj: ČSÚ

To je pohled do minulosti, ale jaký lze očekávat vývoj? Guvernér ČNB Jiří Rusnok zmínil možnou 7% inflaci v prvních měsících příštího roku. K tomu dodal, že na konci roku 2022 očekává vyšší než 4% míru inflace. To je více než dvojnásobek cílové úrovně. Ministerstvo financí odhaduje průměrnou inflaci pro příští rok ve výši 6 %, což je v souladu s odhadem ČNB.

Dosahováním dlouhodobého inflačního maxima není Česká republika výjimkou. Inflace v Eurozóně ve výši 4,9 % je na nejvyšší úrovni od vzniku Eurozóny v roce 1999, inflace v Německu ve výši 5,2 % je na nejvyšší úrovni od roku 1992. Inflace ve Spojených státech amerických je aktuálně na hodnotě 6,2 % a je nejvyšší od roku 1991. Fed přestává o inflaci hovořit jako o „dočasné“, které vyvolává pocit velmi krátkodobé změny.

Inflace nemá jeden zdroj, jsme svědky plošných inflačních tlaků z domácí i zahraniční ekonomiky, a proto její ukončení nebude jednoduché a bude trvat déle, a to nejen v České republice.

Reakce České národní banky

Na zasedání Bankovní rady dne 4. listopadu 2021 ČNB zvýšila úrokové sazby – dvoutýdenní reposazbu z 1,50 % na 2,75 %, tedy o 125 procentních bodů. Současně rozhodla o zvýšení diskontní sazby na 1,75 % a lombardní sazby na 3,75 %. Pro dané zvýšení úrokových sazeb hlasovalo 5 členů Bankovní rady, 2 členové Rady hlasovali pro ponechání sazeb beze změny. Ještě poznamenám, že ČNB otevřeně mluví o tom, že toto nebylo poslední zvýšení úrokových sazeb v letošním roce.

Jedná se o rekordní rychlost ve zvyšování úrokových sazeb v tomto tisíciletí. Podle vyjádření Petra Krále z ČNB takto Centrální banka bojuje, aby lidé nezačali očekávat, že inflace bude trvat i nadále a podle toho se začali chovat. Níže citace, tučné pasáže jsou ty klíčové.   

„…A mohl by se začít propisovat do inflačních očekávání, důvěry ekonomických subjektů v národní měnu a centrální banku, formovat jejich cenové strategie, ovlivňovat mzdová vyjednávání a chování lidí vůbec. Očekávání a tzv. behaviorální vzorce chování přitom patří k vůbec nejsilnějším a nejodolnějším ekonomickým fundamentům. Zlomit jejich případný negativní vliv na udržování cenové stability by se pak ČNB – jako jejímu jedinému strážci v naší zemi – mohlo podařit jen skutečně brutálním zpřísněním měnových podmínek s víceméně záměrným vyvoláním hluboké a dlouhodobé ekonomické recese. Tomu se chceme za každou cenu vyhnout. Proto musíme reagovat včas, vpředhledícím způsobem a současně konzistentně komunikujeme logiku našich kroků. Zdůrazňujeme přitom, že se v reálném vyjádření úrokové sazby stále nacházejí a ještě nějakou dobu zůstanou v záporných hodnotách, takže spíše než o šlapání na brzdu se jedná o sundávání nohy z plynu. Ale i to je naprosto nezbytné a prozíravé. Nemůžeme se už prostě dál řítit dopředu na plný plyn, když víme, že bychom pak museli prudce a nebezpečně brzdit a manévrovat, abychom nevylétli ze silnice. “ 

Níže uvedený graf zobrazující měsíční průměry oficiálních úrokových sazeb ČNB byl vygenerován ze systému ARAD ČNB pro období od ledna 2003 do listopadu 2021. J. Rusnok již prohlásil, že je možné, že na prosincovém jednání Bankovní rada úrokové sazby nezvýší.

Politika Evropské centrální banky (ECB) a amerického Fedu je naprosto odlišná. Ve srovnání s ČNB v loňském roce udělaly o krok navíc: aplikovaly kvantitativní uvolňování. Fed úrokové sazby dosud nezvýšil, naopak je drží na úrovni blízké nule. Snižuje měsíční objem kvantitativního uvolňování, které bude s velkou pravděpodobností urychlovat, a počítá se s tím, že k prvnímu zvýšení úrokových sazeb přistoupí až v příštím roce. V případě ECB při stávající zvýšené inflaci těsně pod 5 % k žádnému zvýšení úrokových sazeb v nejbližších dvou letech nedojde. Obě tyto centrální banky, respektive většina členů jejich vedení, považují kvantitativní uvolňování za klíčový nástroj. Nejprve tento nástroj přestanou využívat, a až následně začnou zvyšovat úrokové sazby. ČNB zvolila jinou strategii a kvantitativní uvolňování nepoužila, proto rovnou přistoupila ke zvyšování úrokových sazeb.

Dopad na realitní trh

Na úvod je třeba si připomenout, že nemovitosti slouží dlouhodobě a na globální úrovni jako určitá ochrana proti inflaci. V České republice investoři při investici do nemovitostí preferují přímý nákup nemovitosti a následný pravidelný výnos z pronájmu. Trh nemovitostí je jedním z největších investičních trhů v České republice, to znamená, že se na něm pohybuje velké množství investorů, kteří se s tvrzením výše ztotožňují.  Jenže jak najít vhodnou nemovitost, která splní parametry úspěšné a výnosové realitní investice?

Pro investory do nemovitostí se jako vhodný postup při analýze jeví metoda Top – Down. Vyjít z informací s největším rozsahem, zda se v danou dobu vyplatí do nemovitostí investovat, přes výběr potenciálně zajímavých regionů a lokalit až po výběr konkrétní nemovitosti a nalezení vhodných nájemníků. V současné době roste poptávka zejména po menších bytech. Faktorem je nejen cena (výše investice), ale i životní styl, kdy řada zejména mladých lidí úmyslně bydlí sama, a proto nepotřebuje vícepokojové byty. V absolutní hodnotě jsou dražší: cena placená za metr čtvereční bývá největší u malých bytů.

Dalším z výstupů investorovy analýzy jsou výsledky pode krajů. Nejčastější je byt o rozloze na úrovni 60 m². Průměrná cena a průměrné měsíční nájemné ukazuje tabulka níže. Řada z investorů by očekávala Prahu v tabulce výrazně výše, nyní Praha poskytuje velmi malé výnosy. Právě proto se investoři do realit zaměřují v poslední době na regiony, které v minulosti byly přehlížené.

V tabulce je u výnosu počítáno s koupí bytu bez účasti hypotéčního úvěru. Poslední sloupec zohledňuje výnos po vytváření rezerv na opravu nemovitosti (1 % ročně) či platbu daně z příjmu z pronájmu.

Je třeba si uvědomit, že ani lokalita nesmí být jediným faktorem pro investici, i v jejím rámci jsou nemovitosti s různým výnosem. Při stanovení míry rizika je nezbytné prověřit pravděpodobnost ztráty schopnosti platby nájemného v dané lokalitě (počty exekucí, výše průměrné mzdy, míru nezaměstnanosti apod.).

Hypotéční úvěry a jejich úrokové sazby

Po výběru investiční nemovitosti je nutné zajištění financování. Za tímto účelem řada investorů využívala hypotéční úvěry s nevídaným boomem v loňském a do léta letošního roku. Objem hypotéčních úvěrů poskytnutých od ledna do konce října 2021 přesáhl 350 miliard korun, což je částka vyšší o 100 miliard korun než objem za celý loňský rok a téměř dvojnásobek objemu hypotéčních úvěrů poskytnutých v roce 2019. Podle odhadů představovaly investiční hypotéční úvěry 20 až 35 % tohoto objemu.

Nelze zapomínat, že objem poskytovaných hypotéčních úvěrů může od letošního srpna ČNB ovlivnit nejen změnou úrokových sazeb, ale také administrativním zásahem. Díky novele zákona o ČNB získala pravomoc přikázat bankám limity v oblasti hypotečních úvěrů. Mimo jiné ČNB přihlíží k vývoji cen nemovitostí, příjmům spotřebitelů a makroekonomickému vývoji. A této své pravomoci také 25. listopadu 2021 naplno využila a s platností od 1. dubna 2022 limity zpřísnila.

Kvůli výši zmíněné inflace a následnému zvyšování úrokových sazeb ČNB začal růst úroků hypotéčních úvěrů. Po zohlednění zvyšující se inflace a zejména vyjádření guvernéra ČNB J. Rusnoka, že zvyšování úrokových sazeb bude zahájeno nejpozději v červnu, bylo minimum na úrokových sazbách hypotéčních úvěrů dosaženo v únoru 2021. Názorně to ukazuje tento graf:

Průměrná výše hypotéčního úvěru činí 3,1 milionu korun. Při úvěrech na maximálně 90 % hodnoty nemovitosti to odpovídá ceně 3,6 milionu. Vzhledem k tomu, že ne všechny hypotéky jsou čerpány na 90 % LTV nemovitostí, průměrná cena financovaných nemovitostí přesahuje 4 miliony korun.

Úvěr na bydlení za 5 % bude brzo realitou

Je pravděpodobné, že překonání střednědobého maxima úrokových sazeb z ledna 2019 ve výši 3 % nastane do konce tohoto roku. Na grafu uvedené říjnové průměrné úrokové sazby hypotéčních úvěrů nezahrnují listopadový krok ČNB.

Dosažení 4% hranice úrokových sazeb hypotéčních úvěrů je během několika měsíců velmi pravděpodobné. Úrokové sazby hypotéčních úvěrů byly naposledy na této úrovni v létě 2011. Nad 5% úrovní se úrokové sazby úvěrů pohybovaly naposledy od podzimu 2007 do léta 2010 při dvoutýdenní reposazbě 3,5 % až 3,75 %. Při nezměněné politice Bankovní rady je dosažení úrokové sazby hypotéčních úvěrů na úrovni 5 % pravděpodobné.

Takové zvýšení úrokových sazeb významným způsobem zvyšuje splátky hypotéčních úvěrů. Výše splátky se může změnit o tisíce korun měsíčně. Jak bude pokračovat nárůst měsíční splátky, úměrně tomu se bude snižovat množství zajímavých investic do realit.

Najít takové investice vyžaduje odborné znalosti a dovednosti a investoři přímo nakupující nemovitosti za účelem pronájmu by si měli být vědomi časové náročnosti vyhledání vhodné investice a existence výnosových rizik. Pro investory ochotných akceptovat pouze velmi omezenou míru rizika jsou velice vhodné fondy zaměřené na reality, které mají profesionální správu majetku. Fondy mají vlastní analytické a realitní týmy, které hodnotí desítky až stovky příležitostí na realitním trhu měsíčně. Tím dokážou eliminovat investice, které sice na první pohled nabízejí velmi nadprůměrný výnos, ale za cenu velmi vysokého rizika neodpovídajícího standardním investicím do nemovitostí.

Mezi takto orientované fondy patří například Salutem Fund. Jedná se o fond kvalifikovaných investorů, garantující minimální 6% výnos p. a. To je jedna z mála možností, jak v příštím roce nedosáhnout záporného reálného výnosu.

Jan Dvořák, Head od Research Salutem Fund