Byt takto výhodně koupíte buď teď, nebo až za 10 let. Na trhu se zavírá unikátní investiční okno, ale málokdo ví jak na něj

Situace na trhu s nemovitostmi už dlouho nebyla tak složitá jako nyní. V mnoha krajích ceny nemovitostí rostou, jinde se propadají. Jinak se vyvíjí trendy napříč segmenty, nůžky mezi nemovitostmi se rozevírají i tam, kde byly rozdíly minimální – tedy klidně i mezi dvěma na první pohled podobnými byty. Financování se běžné domácnosti vzdálilo a zatímco lidé čekají na vhodnější podmínky, trh s kvalitními rezidenčními nemovitostmi válcují investoři s hotovostí, kteří mají stále peněz dost a nemají problém vykoupit klidně celé projekty, než se dostanou na trh.

Jenže toho ideálního momentu, kdy byty i financování budou dostupné, se domácnosti dočkat nemusí. Ceny dobrých bytů opět začínají růst a než klesnou úrokové sazby, na které většina lidí čeká, dobré bydlení bude opět nedostupné. Přestože to není na první pohled patrné, jsme v samotném závěru „investičního okna“. To přineslo jedinečnou šanci, která se jen tak neopakuje. A další se může otevřít až za deset let.

Nepříjemná pravda: Drahé bydlení je daň za vysokou životní úroveň. Pokud poroste, ceny budou rychle stoupat

Proč mluvím o brzkém, a hlavně dlouhodobém zdražování? Koncem srpna vyšel každoroční Deloitte Property Index. Ten uvádí, že v Praze je průměrná cena prodávané nemovitosti jen o třetinu dražší než celorepublikový průměr. Naproti tomu v Paříži a Lisabonu už se bavíme o více než trojnásobku. Více než dvojnásobně drahá je také Kodaň, Atény, Mnichov, Madrid nebo Londýn.

Přitom Praha je skvělým místem pro život, které si s ostatními evropskými metropolemi v ničem nezadá. Touto optikou je tedy více než pravděpodobné, že dnešní ceny nám za dva roky budou připadat nízké – stejně jako ty z let 2018 nebo 2019. Pokud navíc v horizontu několika příštích let dojde k diskuzi o přijetí eura, Česko skokově přiláká ještě více zahraničních investorů. Viděli jsme to na řadě trhů například v pobaltských zemích.

Čekají nás necelé dva roky, kdy se ceny nemovitostí opět posunou směrem vzhůru a kdy úrokové sazby klesnou. Pohledem laika se tedy vyplatí čekat. Pohledem odborníka nikoli. Je totiž zlatým pravidlem, že ceny skokově porostou s prvním náznakem levnějšího financování a majitelé budou čekat na masovou poptávku, kterou dostupnější peníze přinesou. Více zájemců se vždy rovná lepším podmínkám pro vyjednávání a možnost tlačit cenu vzhůru.

Ten nejlepší moment pro nákup už byl. Investiční okno se zavírá, v Praze se bavíme o týdnech

Ten pravý moment, kdy nakupovat, je tady a vlastně už ho pomalu míjíme. V Praze jsme pár měsíců od toho, kdy se investiční okno dovře na kličku, v ostatních krajích bude pravděpodobně ještě chvíli přiotevřené, ale může se zavřít v řádech týdnů. Trh je tedy dobré sledovat pod drobnohledem a reagovat předtím, než se podmínky změní. Odborná veřejnost předpokládá, že okolo přelomu roku 2024 by mohla ČNB začít snižovat základní úrokovou sazbu, která se už více než rok drží na 7 %. Nepřímo to potvrzuje i prognóza ČNB pro léto 2023, která předvídá pokles úrokových sazeb již v prvním čtvrtletí příštího roku. První vlaštovkou v září byla Polská národní banka, která překvapila trh snížením sazby o rekordních 0,75 % na současných 6 %, aby podpořila domácí ekonomiku.

Co za mě tedy dává největší smysl? Čekat na další a pravděpodobně pozvolný pokles sazeb, nebo koupit nemovitost nyní s výhledem na tři roky úsporného životního stylu, než půjde hypotéku refinancovat? Já myslím, že odpověď je jasná – cestou je hypotéka. Pokud se rozhodnete čekat na lepší úrokové míry, budete časem vybírat z nabídky, kde mezitím ostatní kupující vykoupí všechny kvalitní nemovitosti. Za přijatelnou cenu na vás zbydou buď nemovitosti, které budou mít k ideálu daleko, anebo budete muset sáhnout hlouběji do kapsy – jen nikdo neumí přesně říct o kolik. A právě to běžné domácnosti tíží nejvíc.

Běžný zájemce o byt teď hraje s nejslabšími kartami za dlouhé roky

Co tedy brání lidem brát hypotéky už teď? Jednoduše – akontace. I kvůli vyšším provozním nákladům domácností a větší opatrnosti příbuzných a přátel není naspořených 10 až 20 % z ceny bytu částka, kterou by bylo jednoduché poskládat dohromady. A ty příběhy se množí – setkal jsem se s kupujícím, kterému sice banka odsouhlasila hypotéku, nedokázal ale zajistit část prostředků, kterou měl přislíbenou v rodině.

Nemohl tak složit 20 % z ceny nemovitosti a přišel nejen o tři procenta z ceny bytu jako rezervační zálohy, ale nyní bojuje i o pětiprocentní stornopoplatek za hypotéku. Celková částka, o kterou přijde, se pohybuje ve vyšších stovkách tisíc a výrazně zmenšila jeho úspory, které chtěl využít pro financování vlastního bydlení – pravděpodobně tak promešká i investiční okno.

A je tu ještě jeden problém, o kterém se nemluví. A pro mě možná nejzásadnější. Běžný kupující s hypotékou (zvláště u prvního bytu) to má dnes těžké. Na trhu na něj čeká celá řada slepých uliček a rizik, kterým z podstaty věci nemůže úplně rozumět a u kterých mu nezbude nic jiného než zavřít oči, skočit a věřit, že to nějak dopadne. Přitom se jedná o tu největší investici v životě a chyba nebo neznalost může znamenat ohrožení životních úspor.

Realitní trh dlouhodobě a logicky fandí prodávajícím, kteří štědře platí zkušeného realitního makléře, a proti kupujícímu stojí síla, která je založená na datech, vyjednávání a právních i finančních kličkách, kterým prostě nemá šanci konkurovat. A neříkám tím, že se tu dějí nezákonné věci – jen že prostě musí přistoupit na podmínky, které diktují jiní.

Když k tomu přičteme, že na prohlídkách bytů stojí takřka vždy proti lidem, kupujícím ihned a s ochotou vysázet peníze „na dřevo“, a jediná šance je přeplatit je, pak je jasné, že potřebují zkušeného partnera. Takového, který jim dá do rukou minimálně stejné nástroje, jaké mají zkušení realitní profesionálové – data, zkušenosti, právní tým a sílu nabídek v hotovosti.

Cesta jak hacknout hypotéku

Pokusili jsme se mezeru vyplnit a přinést tak nejen způsob, jak „hacknout“ hypotéky pro všechny, kteří chtějí aktuální investiční okno využít. Protože – a to budu opakovat neustále – hypotéka je a bude nejlepší způsob, jak nákup nemovitosti financovat. Jen je potřeba podívat se na ni trochu novýma očima a respektovat, jak se trh proměnil.

V Ownestu jsme se tedy aktuálně vydali cestou, která současné problémy řeší. Prostřednictvím investora zaplatíme byt, který si zájemce vybere, a dáme mu možnost sjednat si hypotéku o 12 až 24 měsíců později. V podstatě se jedná o jednouché a transparentní hedgeování. Klient v tu chvíli odkoupí byt za předem dohodnutou cenu. Ta bude sice vyšší než nákupní, ale navyšovat se bude pomaleji než očekávaný nárůst hodnoty nemovitostí na trhu.

Zároveň klient získá podporu v průběhu celého procesu: výběru i schválení bytu zkušeným investorem (investor přitom chrání v první řadě svou investici a neschválí tedy byt, který by nebyl schopen sám bez obtíží a se ziskem prodat) a následně i vyjednávání a financování. Ano – díky nám jsou naši klienti ti, kteří platí za hotové a mají možnost „předbíhat“. Platbu realizujeme během několika dnů po podpisu kupní smlouvy – to už je dost silný argument na to, abychom byli ještě v pozici, kdy dokonce dokážeme o ceně vyjednávat. A až bude klient připravený na hypotéku, Ownest mu zdarma a digitálně připraví seznam nejvýhodnějších nabídek z celého trhu a zařídí všechno papírování kolem.

Česko na rozcestí

Je mi naprosto jasné, že řada lidí je z aktuálního dění na realitním trhu frustrovaná. Je to pochopitelné – ceny bydlení jsme prostě dlouho řešit nemuseli. Kdo chtěl kupovat vlastní, ten měl většinou možnost. Teď se najednou celý systém obrací a nenabízí moc odpovědí, jak se v jeho rámci chovat. I proto se snažíme být jedním z těch, kteří budou situaci ulehčovat, a ne na ní pouze profitovat.

Rád bych ale skončil pozitivně, takže pokud bychom si z toho všeho měli něco odnést, pak to, že současná situace není ničím jiným než daní za úspěch Česka za vysněnou cestou na Západ. Čekali jsme, že to přijde, a zaskočilo nás, že to bylo tak rychle. Trh si však dříve či později opět nějak poradí a koneckonců Ownest je toho dobrým příkladem. Vybírejte tedy chytře a rozhodně – dobré příležitosti pak najdete vždy.

Martin Machala – Budu rád, když se propojíme na LinkedIn

Realitní zkušenosti získal v Heimstadenu, druhém největším fondu na nájemní bydlení v Evropě. Dříve působil v poradenských firmách jako CBRE nebo EY se zaměřením na nemovitosti ve střední Evropě a na Blízkém východě.

Autor: Martin Machala, Ownest