Byty k prodeji za poslední 2 roky: cena v ČR vzrostla na 98 553 Kč/m², nejrychleji rostl Ústecký kraj

Trh s byty k prodeji v České republice se za poslední dva roky výrazně posunul. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná cena bytů k prodeji vzrostla z 74 512 Kč/m² v červnu 2024 na 98 553 Kč/m² v červnu 2026. To znamená růst o 32,3 %.

Meziročně, tedy proti červnu 2025, kdy byla celorepubliková cena 88 256 Kč/m², se byty zdražily o 11,7 %. Zásadní změnou je ale rychlost trhu: průměrná doba nabízení se zkrátila ze 123 dní v červnu 2025 na 59 dní v červnu 2026, tedy o 52,0 %. Počet nabídek se zároveň meziročně snížil z 27 927 na 26 390, tedy o 5,5 %.

„Červnová data ukazují, že trh s byty je cenově výš než před rokem i před dvěma lety, ale zároveň je výrazně rychlejší. Kupující se rozhodují svižněji a kvalitně naceněné nabídky se z trhu ztrácejí podstatně dříve než loni,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Trh je dražší, rychlejší a pro kupující náročnější

Na celorepublikové úrovni je trend velmi čitelný. V červnu 2024 byla cena bytů k prodeji 74 512 Kč/m², v červnu 2025 už 88 256 Kč/m² a v červnu 2026 dosáhla 98 553 Kč/m². Současně se doba nabízení zkrátila ze 141 dní v červnu 2024 na 59 dní v červnu 2026.

To je důležitý signál pro celý trh. Pokud by ceny rostly, ale doba nabízení se prodlužovala, mohlo by jít o přehřáté nebo nadsazené očekávání prodávajících. Současný obraz je jiný: ceny rostou a byty se zároveň prodávají rychleji. To ukazuje, že část kupujících je ochotná nové cenové hladiny akceptovat a rozhoduje se rychleji než v předchozím období.

„Samotná cena neříká celý příběh. Klíčové je, že se současně zkracuje doba nabízení. To znamená, že trh je likvidnější a že kupující jsou ochotni nové cenové hladiny akceptovat rychleji než v minulém roce,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Praha zůstává nejdražší, Středočeský kraj překročil 100 tisíc Kč/m²

Nejdražším krajem zůstává Hlavní město Praha, kde byla v červnu 2026 cena bytů k prodeji 166 287 Kč/m². Následuje Jihomoravský kraj s cenou 115 431 Kč/m² a Středočeský kraj, který dosáhl 101 005 Kč/m². Středočeský kraj tak překročil hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční a potvrzuje, že zázemí Prahy už dávno není levnou alternativou v původním slova smyslu.

Do první pětice nejdražších krajů patří také Královéhradecký kraj s cenou 83 193 Kč/m² a Jihočeský kraj s cenou 82 483 Kč/m². Praha zůstává samostatnou kategorií, ale cenový růst se už dávno neodehrává jen v hlavním městě a Brně.

Středočeský kraj je pro trh mimořádně důležitý. Část poptávky, která v Praze hledá dostupnější bydlení, se přesouvá právě do jejího okolí. To ale zároveň zvyšuje tlak na ceny ve středočeských městech a obcích s dobrou dopravní dostupností, službami a pracovním napojením na metropoli.

Ústecký kraj zůstává nejlevnější, ale roste nejrychleji

Nejnižší cenovou hladinu měl v červnu 2026 Ústecký kraj, kde cena bytů k prodeji dosáhla 46 014 Kč/m². Následoval Karlovarský kraj s cenou 60 486 Kč/m² a Moravskoslezský kraj s cenou 64 749 Kč/m².

Právě Ústecký kraj je ale zároveň nejrychleji rostoucím regionem. Za poslední dva roky zde cena vzrostla z 30 405 Kč/m² na 46 014 Kč/m², tedy o 51,3 %. Meziročně se cena zvýšila z 37 900 Kč/m² na 46 014 Kč/m², tedy o 21,4 %.

To ukazuje důležitý rozdíl mezi absolutní cenou a tempem růstu. Ústecký kraj je stále nejdostupnější, ale zároveň se cenově posouvá nejrychleji. Podobný princip je vidět také v Moravskoslezském kraji, který zůstává pod celorepublikovou cenou, ale za dva roky vzrostl o 43,9 %.

„U regionálních žebříčků je nutné číst procenta společně s absolutní cenou. Ústecký kraj roste nejrychleji, ale zůstává nejdostupnější. Praha roste procentně pomaleji, ale absolutně zůstává nejdražším trhem v zemi,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Za dva roky nejrychleji rostly Ústecký, Moravskoslezský a Jihočeský kraj

Při pohledu na období od června 2024 do června 2026 rostly ceny nejrychleji v Ústeckém kraji o 51,3 %, v Moravskoslezském kraji o 43,9 % a v Jihočeském kraji o 38,0 %. Následovaly Královéhradecký kraj s růstem o 34,4 % a Zlínský kraj s růstem o 34,3 %.

Na opačné straně dvouletého růstu byl Olomoucký kraj s růstem o 16,4 %, Praha s růstem o 23,8 %, Karlovarský kraj s růstem o 25,7 %, Kraj Vysočina s růstem o 27,3 % a Středočeský kraj s růstem o 29,5 %. Nižší procentní růst Prahy ale neznamená slabší trh – hlavní město mělo už v červnu 2024 velmi vysokou výchozí cenu 134 265 Kč/m².

Meziročně neklesl žádný kraj

Aktuální meziroční srovnání potvrzuje plošný růst. V žádném kraji cena bytů k prodeji mezi červnem 2025 a červnem 2026 neklesla. Nejrychleji rostl Ústecký kraj o 21,4 %, Kraj Vysočina o 17,1 %, Zlínský kraj o 16,4 %, Středočeský kraj o 16,0 % a Pardubický kraj o 15,7 %.

Nejnižší meziroční růst vykázal Olomoucký kraj, kde cena vzrostla o 1,7 %. Následoval Jihomoravský kraj s růstem o 10,6 %, Karlovarský kraj s růstem o 11,2 %, Moravskoslezský kraj s růstem o 11,4 % a Praha také s růstem o 11,4 %.

To je pro trh důležité: růst cen není omezený jen na několik lokalit. Rozdíly mezi kraji jsou výrazné, ale všechny regiony jsou meziročně v plusu.

Nejrychleji se prodávalo v Moravskoslezském kraji

Celorepublikově se doba nabízení meziročně zkrátila ze 123 dní na 59 dní, tedy o 52,0 %. Nejrychlejším krajem byl v červnu 2026 Moravskoslezský kraj, kde průměrná doba nabízení činila 48 dní. Následoval Ústecký kraj s 50 dny, Praha a Pardubický kraj shodně s 55 dny a Středočeský kraj s 57 dny.

Nejdelší doba nabízení byla v Karlovarském kraji s 78 dny, v Jihočeském kraji a Libereckém kraji shodně se 75 dny, v Královéhradeckém kraji s 69 dny a v Plzeňském kraji s 64 dny. I tyto hodnoty jsou ale výrazně rychlejší než celorepublikový průměr před rokem.

Pro kupující to znamená méně času na rozhodování. Kvalitně naceněné byty v dobré lokalitě se na trhu drží kratší dobu. Kupující proto musí mít dopředu připravené financování, jasně stanovený rozpočet a schopnost rychle vyhodnotit, zda konkrétní nabídka odpovídá trhu.

Nabídka meziročně klesla, nejvíce v Libereckém a Královéhradeckém kraji

Počet nabídek bytů k prodeji se v celé ČR meziročně snížil z 27 927 na 26 390, tedy o 5,5 %. Největší pokles nabídky zaznamenal Liberecký kraj, kde počet nabídek klesl z 1 323 na 1 083, tedy o 18,1 %. Následovaly Královéhradecký kraj a Olomoucký kraj, shodně s poklesem o 13,8 %, Karlovarský kraj s poklesem o 13,0 % a Jihočeský kraj s poklesem o 8,7 %.

Naopak nabídka meziročně nejvíce vzrostla ve Zlínském kraji, kde se zvýšila z 697 na 814 nabídek, tedy o 16,8 %. V Kraji Vysočina vzrostla z 584 na 666 nabídek, tedy o 14,0 %.

Pokles nabídky v kombinaci s růstem cen a kratší dobou nabízení vytváří pro kupující náročnější prostředí. Bytů je meziročně méně, jsou dražší a zároveň se na trhu drží kratší dobu.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající jsou červnová data příznivá. Ceny bytů rostou, nabídky se na trhu drží kratší dobu a v celé ČR je meziročně méně bytů v nabídce. To ale neznamená, že lze cenu nastavit libovolně. I v rychlejším trhu je nadsazená cena rizikem. Kupující dnes porovnávají lokalitu, technický stav, dispozici, energetickou náročnost, fond oprav, stav domu i budoucí náklady.

Pro kupující je hlavní zprávou to, že trh je rychlejší a dražší. V celé ČR klesla doba nabízení na 59 dní, v Moravskoslezském kraji dokonce na 48 dní, v Ústeckém kraji na 50 dní a v Praze na 55 dní. Kupující proto musí mít připravené financování, znát svůj rozpočet a být schopni rychle vyhodnotit, zda konkrétní nabídka odpovídá trhu.

Pro makléře je aktuální trh náročný na datovou práci. Nestačí říct, že „byty zdražují“. Klient potřebuje vědět, o kolik zdražily právě v jeho kraji, jak rychle se prodávají, kolik je konkurenčních nabídek a zda cena odpovídá lokálnímu trhu. Kvalitní makléř musí spojit čísla, zkušenost a reálnou znalost lokality.

„Kvalitní realitní služba dnes stojí na schopnosti vysvětlit klientovi nejen cenu, ale také rychlost trhu a konkurenci v nabídce. Právě kombinace dat a lokální zkušenosti rozhoduje o tom, zda bude prodej bezpečný a správně nastavený,“ říká Monika Lukášová.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by si měla vybírat prověřené realitní makléře ve svém regionu. U bytů k prodeji je rozdíl mezi správně a špatně nastavenou cenou často zásadní – může rozhodnout o rychlosti prodeje, konečném výnosu i bezpečnosti celé transakce.

Stručně řečeno

Český trh bytů k prodeji je po dvou letech výrazně dražší, rychlejší a pro kupující náročnější. Cena vzrostla z 74 512 Kč/m² v červnu 2024 na 98 553 Kč/m² v červnu 2026, tedy o 32,3 %.

Meziročně se cena zvýšila o 11,7 %, zatímco doba nabízení klesla o 52,0 %. Nabídka se zároveň snížila o 5,5 %. Praha zůstává nejdražším trhem, ale nejrychleji roste Ústecký kraj.

Pro prodávající to znamená příležitost, ale jen při správně nastavené ceně. Pro kupující nutnost rychlé přípravy. Pro makléře pak jasný důkaz, že bez dat, lokální znalosti a kvalitní práce s klientem se současný trh nedá správně obsloužit.