D10 mění mapu bydlení mezi Prahou, Mladou Boleslaví a Turnovem. Ceny rostou a trh v celém koridoru zrychluje

Dálnice D10 dnes není jen dopravní spojnicí mezi Prahou, Mladou Boleslaví a Turnovem. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že jde o jednu z nejzajímavějších realitních os severovýchodně od Prahy. V přímém koridoru D10 rostou ceny bytů i domů a zároveň se ve všech sledovaných městech u bytů i rodinných domů zkrátila doba nabízení. To znamená, že trh není jen dražší, ale také rychlejší.

Analýza pracuje s přímým koridorem Praha – Brandýs nad Labem-Stará Boleslav – Mladá Boleslav – Mnichovo Hradiště – Turnov. Vedle toho sleduje i širší zázemí D10, kam patří například Liberec, Jablonec nad Nisou, Česká Lípa, Jičín, Semily a Železný Brod. Toto rozlišení je důležité, protože jinak se chovají města přímo na hlavní ose dálnice a jinak lokality, které z D10 profitují nepřímo přes navazující komunikace, pracovní mobilitu a širší regionální vazby.

„D10 je typický příklad koridoru, kde se neřeší jen samotná vzdálenost od Prahy. Velkou roli hraje pracovní trh, dostupnost služeb, průmyslové zázemí Mladé Boleslavi i to, že část lidí hledá praktičtější a dostupnější bydlení mimo nejdražší lokality,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Byty na prodej: nejsilnější růst ukazuje Brandýs, výrazně roste i Mladá Boleslav a Turnov

U bytů na prodej se v přímém koridoru D10 nejvýrazněji posunul Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Meziročně zde cena vzrostla z 96 822 Kč/m² na 131 719 Kč/m², tedy o 36,0 %. Současně se počet nabídek zvýšil z 86 na 133 a průměrná doba nabízení se zkrátila ze 161 na 75 dní. To je velmi silná kombinace: vyšší cena, větší nabídka a zároveň rychlejší trh.

V Praze vzrostla cena bytů na prodej z 148 449 Kč/m² na 163 833 Kč/m², tedy o 10,4 %, a doba nabízení se zkrátila ze 116 na 63 dní. Mladá Boleslav potvrzuje roli silného pracovního a průmyslového centra: cena bytů zde vzrostla z 77 998 Kč/m² na 91 698 Kč/m², tedy o 17,6 %, nabídka se zvýšila ze 164 na 181 bytů a doba nabízení se zkrátila ze 111 na 88 dní.

Výrazný růst vykázal také Turnov, kde byty zdražily z 73 771 Kč/m² na 89 384 Kč/m², tedy o 21,2 %, a doba nabízení klesla z 91 na 65 dní. U menších měst, jako je Turnov nebo Mnichovo Hradiště, je ale potřeba výsledky číst opatrněji, protože menší počet nabídek může průměrnou cenu výrazně ovlivnit.

„U D10 je velmi dobře vidět, že dostupnost a pracovní příležitosti se promítají do cen i rychlosti trhu. Zároveň ale platí, že každé město má vlastní realitní logiku. Jinak se oceňuje byt v Praze, jinak v Brandýse a jinak v Mladé Boleslavi nebo Turnově,“ doplňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Rodinné domy: Turnov zrychlil mimořádně, Brandýs potvrzuje sílu zázemí Prahy

U rodinných domů je nejvýraznějším příkladem Turnov, kde cena meziročně vzrostla z 34 279 Kč/m² na 57 636 Kč/m², tedy o 68,1 %. Ještě důležitější je ale zkrácení doby nabízení z 321 na 61 dní. U tak výrazného pohybu je nutné sledovat skladbu nabídky, ale souběžné zrychlení trhu ukazuje, že nejde jen o cenový výkyv bez poptávky.

V Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi vzrostla cena domů z 65 122 Kč/m² na 89 062 Kč/m², tedy o 36,8 %, zatímco počet nabídek zůstal meziročně stejný a doba nabízení se zkrátila z 203 na 131 dní. V Praze cena domů vzrostla z 103 649 Kč/m² na 114 688 Kč/m², tedy o 10,7 %, a doba nabízení klesla z 208 na 93 dní.

Zajímavá je Mladá Boleslav, kde cena domů meziročně mírně klesla z 71 257 Kč/m² na 69 020 Kč/m², tedy o 3,1 %, ale současně se doba nabízení zkrátila z 269 na 152 dní a nabídka vzrostla z 98 na 117 domů. To podle analýzy nemusí znamenat slabý trh, ale spíše změnu skladby nabídky, technického stavu nebo reálnosti cenových očekávání prodávajících.

„U rodinných domů dnes nestačí říct, že jsou v dobrém dojezdu do Prahy nebo k velkému zaměstnavateli. Kupující se mnohem víc dívají na energetiku, technický stav a budoucí náklady. Dům, který je dobře připravený a má jasně popsaný stav, se prodává výrazně lépe než nemovitost, u které kupující tuší další vysoké investice,“ říká Monika Lukášová.

Nájemní bydlení: Mladá Boleslav drží pracovní logiku, Praha a Brandýs zůstávají stabilní

Nájemní segment ukazuje, že D10 není jen osou vlastnického bydlení. Tam, kde je silný pracovní trh, vysoká kupní cena nebo omezená dostupnost vlastního bydlení, roste význam nájmů. V Praze vzrostlo nájemné z 429 Kč/m² na 454 Kč/m², tedy o 5,8 %, nabídka se zvýšila z 9 368 na 10 517 bytů a doba nabízení se zkrátila ze 47 na 34 dní.

V Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi nájemné vzrostlo z 349 Kč/m² na 360 Kč/m², tedy o 3,2 %, a doba nabízení se zkrátila z 37 na 25 dní. Mladá Boleslav je v nájemním segmentu velmi důležitá: nájemné zde vzrostlo z 312 Kč/m² na 335 Kč/m², tedy o 7,4 %, nabídka se zvýšila ze 108 na 141 bytů a doba nabízení se zkrátila ze 43 na 29 dní. To potvrzuje aktivní poptávku spojenou nejen s dostupností Prahy, ale i s vlastním pracovním trhem města.

Turnov vykázal růst nájemného z 243 Kč/m² na 315 Kč/m², tedy o 29,6 %, ale nabídka klesla z 35 na 16 bytů, proto je vhodné tento výsledek interpretovat opatrně. Mnichovo Hradiště naopak ukazuje pokles nájemného z 395 Kč/m² na 314 Kč/m², tedy o 20,5 %, ovšem v květnu 2025 zde bylo v datech jen 5 nabídek, takže výsledek nelze považovat za stabilní trend celého trhu.

Nejdůležitějším signálem celé analýzy je rychlost trhu

Jedním z nejsilnějších zjištění analýzy D10 není samotný růst cen, ale především zrychlení trhu. U bytů i rodinných domů se ve všech sledovaných městech přímého koridoru zkrátila doba nabízení. U bytů se zkrátila v Praze o 53 dní, v Brandýse o 86 dní, v Mladé Boleslavi o 23 dní, v Mnichově Hradišti o 48 dní a v Turnově o 26 dní. U domů bylo zrychlení ještě výraznější: v Praze o 115 dní, v Brandýse o 72 dní, v Mladé Boleslavi o 117 dní, v Mnichově Hradišti o 79 dní a v Turnově o 260 dní.

„Pokud cena roste, ale doba nabízení se prodlužuje, může jít o přehřáté nebo nadsazené očekávání prodávajících. Pokud ale cena roste a současně se doba nabízení zkracuje, je to mnohem silnější signál skutečné poptávky,“ říká Petr Makovský.

Širší zázemí D10: Liberec, Jablonec, Česká Lípa i Jičín mají vlastní logiku

Vedle přímé osy Praha–Brandýs–Mladá Boleslav–Mnichovo Hradiště–Turnov je důležité sledovat i širší zázemí. Liberec a Jablonec nad Nisou jsou silná regionální centra, Česká Lípa má jiný cenový základ a vlastní poptávkovou strukturu, Jičín a Semily částečně těží z polohy mezi Českým rájem, severními Čechami a východními směry. U Železného Brodu je kvůli menšímu trhu nutná zvláštní opatrnost při interpretaci dat.

U bytů v širším zázemí například Liberec zdražil meziročně z 83 207 Kč/m² na 89 514 Kč/m², tedy o 7,6 %, a doba nabízení klesla ze 162 na 88 dní. Jablonec nad Nisou vzrostl z 65 863 Kč/m² na 79 733 Kč/m², tedy o 21,1 %, a doba nabízení se zkrátila ze 192 na 65 dní. Jičín vykázal růst o 22,2 % a zkrácení doby nabízení z 82 na 47 dní.

U rodinných domů v širším zázemí rostly například Liberec o 14,0 %, Jablonec nad Nisou o 15,3 % a Česká Lípa o 22,3 %, přičemž se ve všech třech městech výrazně zkrátila doba nabízení. Zajímavý je Jičín, kde cena domů klesla o 15,7 %, ale doba nabízení se zkrátila z 285 na 77 dní. To může ukazovat na změnu skladby nabídky, realističtější cenotvorbu nebo posun k lépe prodejným nemovitostem.

„U koridorových analýz je velmi důležité nesrovnávat jen města mezi sebou, ale sledovat i vnitřní dynamiku konkrétního trhu. Růst ceny má jiný význam ve městě se stovkami nabídek a jiný v lokalitě, kde se v daném měsíci nabízelo jen několik nemovitostí,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a investory

Pro prodávající je koridor D10 příležitostí, ale ne automatickou zárukou vysoké ceny. Atraktivní lokalita pomůže, ale rozhoduje konkrétní nemovitost. U bytů je důležitá dispozice, stav domu, parkování a srovnání s konkurencí. U rodinných domů je klíčový technický stav, energetika, pozemek, budoucí náklady a právní připravenost.

Pro kupující je zásadní nepodlehnout jednoduché představě, že každá lokalita u dálnice je automaticky výhodná. Reálný čas dojezdu, dopravní špičky, hluk, parkování, občanská vybavenost a budoucí rozvoj mohou mít na hodnotu nemovitosti stejně velký vliv jako samotná vzdálenost od Prahy. Pro investory je důležité rozlišovat, zda lokalita stojí na dlouhodobé poptávce, nebo jen na krátkodobém cenovém pohybu.

Projekt Realiťák roku proto dlouhodobě doporučuje veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře, kteří znají konkrétní region, umějí pracovat s daty a dokážou bezpečně provést klienta prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti. U D10 je lokální znalost zásadní: jinak se oceňuje byt v Praze, jinak dům v Brandýse, jinak byt v Mladé Boleslavi a jinak rekreačně-regionální poloha v okolí Turnova nebo Semil.