Půda se zhodnocuje rychleji než pražské byty. Jak fungují investice do českých farem

Český trh s alternativními investicemi roste. Zatímco tradičním portfoliím domácích investorů dominují nemovitosti a dluhopisy, nová generace fondů přináší přístup k aktivům, která byla donedávna výsadou institucionálních investorů. Verdi fond farem spojuje hodnotu půdy a farem s hospodařením zahrnujícím rostlinnou i živočišnou výrobu a další příjmy z energetiky. Jeho výsledky pak překonávají klasické investice do nemovitostí.

Portfolio českých investorů vypadá jinak než na Západě. Nemovitosti tvoří významnou část soukromého majetku, i když jejich výnosnost se v posledních letech pohybuje kolem 8 až 10 procent ročně. Zemědělské fondy, které stejně jako private equity, venture capital nebo hedgeové fondy patří mezi alternativní investice, nabízejí atraktivnější alternativu s nižší citlivostí na úrokové sazby a širší diverzifikací příjmů. Důkazem je rostoucí zájem kvalifikovaných investorů o tuto třídu aktiv.

Hlavním lákadlem zemědělských fondů jsou nadprůměrné výnosy podložené reálnými aktivy. Podle analýzy společnosti Savills vzrostla hodnota globální zemědělské půdy v roce 2024 o 7,9 procent a dosáhla 47,9 bilionu dolarů. Český trh zaznamenal ještě výraznější dynamiku – cena hektaru zemědělské půdy loni byla 360 360 korun, což znamená nárůst o 4,8 procenta oproti roku 2023. Za poslední dekádu průměrná cena za hektar vzrostla o 220 000 korun, tedy více než o 150 procent.

„Ve Verdi fondu farem jsme za uplynulé tři roky doručili investorům průměrné čisté roční zhodnocení téměř 13 procent, významně jsme rozšířili naše portfolio a zároveň zůstali věrni našemu cíli – modernizovat lokální zemědělství a rozvíjet farmy s důrazem na šetrný přístup ke krajině a welfare zvířat," říká Václav Štekr, výkonný ředitel Verdi fondu farem, který aktuálně vlastní sedm zemědělských farem, čtyři bioplynové stanice, obhospodařuje více než 7 800 hektarů půdy a disponuje výkonem přes 4 MW elektrické energie.

Trojí příjem

Zásadní rozdíl mezi investicemi do farem a nemovitostí spočívá v povaze vytváření výnosů. Klasický realitní fond staví na dvou pilířích – příjmu z nájemného a růstu tržní ceny nemovitosti. Fond farem přidává ještě třetí rozměr, který mění celou ekonomiku investice.

První faktorem je dlouhodobý růst hodnoty půdy, která představuje konzervativní složku investice. Zemědělská půda je aktivum s omezenou nabídkou a rostoucí poptávkou, přičemž její cena v České republice neklesla posledních 20 let. Urbanizace a degradace produktivní půdy snižují dostupnost orné země, zatímco světová populace roste a s ní i spotřeba potravin. V roce 2000 na Zemi žilo 6 miliard lidí, letos je to zhruba 8,2 miliardy. Nárůst populace a nepoměr nabídky a poptávky tlačí ceny půdy dlouhodobě vzhůru a potvrzuje její stabilitu jako investice.

Druhá složka, provozní zisk z produkce, odlišuje zemědělství od jakékoliv jiné nemovitostní investice. Půda a farmy nejsou pasivním aktivem čekajícím na nájemce. Každý rok produkují úrodu, mléko nebo maso s okamžitou tržní hodnotou. Příjem není závislý na nájemním trhu ani na ochotě korporací platit za kancelářské plochy. Je vázán na základní lidskou potřebu – jíst.

Třetí pilíř představuje energetická diverzifikace. Moderní zemědělské podniky už nejsou pouze o obilovinách a dobytku. Bioplynové stanice zpracovávající organický odpad z farem generují elektřinu a teplo, fotovoltaické systémy snižují energetické náklady. Služby výkonové rovnováhy navíc pomáhají stabilizovat elektrickou distribuční síť tím, že v případě potřeby dokážou flexibilně snížit výkon až o 50 procent. Pro provozovatele to znamená příjmy jak za samotnou připravenost poskytovat dané služby, tak za jejich skutečné využití. Tyto dodatečné příjmy zvyšují celkovou rentabilitu a stabilitu cash flow.

Verdi fond farem model úspěšně aplikoval při své největší akvizici. Do portfolia získal čtyři zemědělské společnosti hospodařící na více než 3 100 hektarech společně se třemi bioplynovými stanicemi o výkonu téměř 4 MW. „Transakce zásadně posílila naši pozici v regionu a přispívá jak k energetické soběstačnosti, tak k diverzifikaci příjmů fondu. Součástí akvizice je i restrukturalizace podniků s cílem zvýšit jejich efektivitu a hodnotu," vysvětluje Štekr.

Odlišná DNA, společné přednosti

Realitní a zemědělské fondy sdílejí některé základní charakteristiky. Investují do hmotných aktiv s vnitřní hodnotou, generují pravidelný příjem a chrání hodnotu proti inflaci. Jejich chování během ekonomických cyklů je ale výrazně odlišné.

Realitní trh reaguje na měnovou politiku centrálních bank velmi citlivě. Když úrokové sazby rostou, ocenění nemovitostí typicky klesá – vyšší diskontní sazba snižuje současnou hodnotu budoucích příjmů z nájemného. Současně dražší hypotéky omezují poptávku po komerčních prostorách. Vyšší úrokové náklady pak snižují čistý výnos fondů, i když tento efekt může být částečně kompenzován růstem nájemného vázaným na inflaci.

Farmy a zemědělská půda mají odlišnou cenovou dynamiku. Její hodnota primárně odráží produktivní potenciál – schopnost půdy vyprodukovat určité množství pšenice, kukuřice nebo krmiv, který je dán půdními podmínkami, klimatem a schopnostmi zemědělců, nikoliv úrokovou sazbou České národní banky. Proto zemědělské fondy prokázaly během nedávného cyklu zvyšování sazeb vyšší odolnost.

Lokační závislost představuje další odlišnost. Kancelářská budova v Praze 4 má dramaticky jinou cenu než identická budova v Ústí nad Labem. U zemědělské půdy rozhoduje bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ), parametr vyjadřující úrodnost. Kvalitní půda s nízkým BPEJ kódem má vysokou hodnotu bez ohledu na vzdálenost od hlavního města.

Aktivní řízení zvyšuje hodnotu

Způsob, jakým zemědělské fondy přistupují k akvizicím a jejich následné správě, připomíná spíše private equity než tradiční nemovitostní investice. Podle dat McKinseydosahují private equity fondy průměrného ročního výnosu 13 až 15 procent, realitní fondy se pohybují kolem 8 až 10 procent. Top kvartil private equity fondů dokonce dosahuje 18 až 25 procent ročně.

Společným jmenovatelem úspěšných private equity i zemědělských fondů je aktivní přístup k řízení portfoliových společností. Nečekají pasivně na růst tržní ceny. Identifikují neefektivity, modernizují procesy, optimalizují nákladovou strukturu a strategicky investují do růstových příležitostí.

Uvedený model důsledně aplikuje i Verdi fond farem. „Naše farmy systematicky modernizujeme. V minulém roce jsme zavedli aplikační mapy pro přesné dávkování hnojiv, čímž snižujeme náklady a zvyšujeme efektivitu. Investovali jsme také do zlepšení životních podmínek zvířat – například rekonstrukcí lehacích boxů pro dojnice," popisuje Štekr konkrétní kroky vedoucí ke zvýšení rentability.

V příštích měsících fond plánuje investici ve výši 150 až 200 milionů korun do výstavby nového moderního kravína pro stovky dojných krav s navýšením stáda. „Investice zvýší tržby a zároveň efektivněji rozloží fixní náklady, což farmu učiní produktivnější a ziskovější. Výhodou je, že máme dvě farmy v těsné blízkosti s dostatečnou rozlohou obhospodařované půdy, takže dokážeme vyprodukovat veškeré krmivo vlastními silami. Nemusíme nic nakupovat, což šetří náklady a je dalším znakem efektivity. Synergie napříč farmami v portfoliu jsou klíčové pro dosahování nadprůměrných výnosů," dodává Štekr.

Plánované investice směřují i do další energetické autonomie. Instalace fotovoltaických systémů s bateriovým úložištěm sníží závislost na dodávkách elektřiny z distribuční sítě. Zavedení služeb výkonové rovnováhy pro bioplynové stanice přináší další příjmy. U realitních fondů jsou možnosti aktivní tvorby hodnoty omezené – rekonstrukce budovy má své limity, zatímco zemědělský podnik lze kontinuálně optimalizovat.

Růst, který pokračuje

Pozitivní výhled zemědělských fondů podporuje i makroekonomická realita, kterou realitní fondy postrádají. Zájem o kancelářské prostory může klesat s rozvojem práce z domova, zatímco poptávka po potravinách takovou elasticitu nemá.

Podle prognóz OSN dosáhne světová populace v roce 2050 více než 9 miliard lidí. Globální poptávka po potravinách vzroste o desítky procent. Současně rostoucí životní úroveň v rozvojových zemích zvyšuje spotřebu masa a mléčných výrobků na obyvatele, což dále akceleruje poptávku po zemědělských komoditách.

Na straně nabídky situace není optimistická. Celková plocha kvalitní zemědělské půdy se nerozšiřuje – naopak urbanizace každoročně odnímá ornou půdu zastavěné ploše. Klimatická změna snižuje produktivitu v některých tradičních zemědělských oblastech. Nepoměr mezi rostoucí poptávkou a stagnující či klesající nabídkou vytváří dlouhodobý tlak na růst cen jak komodit, tak samotné půdy. Hodnoty farem a zemědělské půdy proto budou nadále růst nejen z ekonomických, ale i z environmentálních důvodů.

Celková hodnota globálních nemovitostí dosáhla na konci roku 2024 částky 393,3 bilionu dolarů. Zemědělská půda s hodnotou 47,9 bilionu představuje rychle rostoucí segment s fundamentálně podloženým růstovým příběhem. Pro srovnání – veškeré vytěžené zlato na planetě má hodnotu pouhých 5 procent celkové hodnoty nemovitostního sektoru.

Projekce banky Citibank naznačují, že alternativní investiceby v příštím desetiletí měly dosahovat výnosů nad 19 procent ročně. Akciové trhy vyspělých ekonomik by měly růst kolem 8 procent, realitní fondy pak okolo 11 procent. Výnosový rozdíl Citibank vysvětluje rostoucím zájmem investorů o alternativní třídy aktiv, kam patří i investice do farem.

Nižší vstupní bariéra

Přímý nákup zemědělského podniku představuje kapitálově náročnou investici vyžadující nejen desítky až stovky milionů korun, ale i odborné know-how v agronomii, zootechnice a řízení zemědělské výroby. Fond tento problém eliminuje – minimální investice činí 1 milion korun a veškerou operativu zajišťuje profesionální management.

Verdi fond farem aktuálně spravuje aktiva v čisté hodnotě dosahující téměř 700 milionů korun. Za uplynulý hospodářský rok zhodnotil investice o 12,99 procenta a od založení v červnu 2022 dosáhl kumulativního zhodnocení 35,70 procenta. Významně tak překonává jak průměrné výnosy realitních fondů.

Tržní prostředí českého zemědělství zůstává příznivé. Hrozba slintavky a kulhavky, která v roce 2024 zasáhla některé evropské země, se díky preventivním opatřením České republice vyhnula. Ceny zemědělské půdy pokračují v růstu, tržní ceny klíčových komodit vykazují pozitivní trend – rostou ceny prasat, hovězího masa i mléka. Obchodní napětí mezi EU a USA nemá na český zemědělský sektor přímý dopad.

„Zemědělské fondy nejsou mezi českými investory ještě zdaleka tak známé a oblíbené jako nemovitosti. Důkazem je i relativně malý počet fondů, které se této oblasti v ČR věnují. Podle mého názoru ale investice do farem do diverzifikovaného investičního portfolia rozhodně patří. Jde o výnosově velmi atraktivní třídu aktiv, která může mít velmi pozitivní dopad na celkovou výkonnost portfolia," uzavírá Štekr.