Koukej, padá sazba. Hypotéky zlevnily a budou zlevňovat dál. Proč není nejlepší řešení sledovat jen čísla?

Loni jsem porušil svoje pravidlo o tom, že si nebudu hrát na věštírnu v Delfách, a odhadl letošní pokles hypotečních sazeb někde mezi 5 % a 4 % a základní úrokovou sazbu na konci letošního roku někde okolo 3,5 %. A nyní dokonce k ještě nižšímu odhadu sazeb dospěl i Jakub Seidler z ČBA. Zároveň podle prognózy ČNB by letos průměrná inflace za celý rok měla dosáhnout 2,6 % oproti loňským 10,7 %. Samozřejmě je potřeba brát prognózy s rezervou, stále si ale myslím, že pokles ke třem procentům je zcela reálný, i vzhledem k vysoké srovnávací základně z loňského roku. V kombinaci s předpokládaným růstem ekonomiky o 1,2 % a v řadě případů i zvyšováním mezd lze myslím očekávat, že kupní síla obyvatel Česka poroste, alespoň oproti loňsku.

Zatímco nominální mzdy v loňském roce rostly, nominální ceny nemovitostí nikoliv. Navíc v loňském roce se s přízrakem vysokých cen energií a dalších životních nákladů lidé opět naučili výrazně víc šetřit. Mají tedy naspořeno. A v Česku, kde oproti evropskému průměru a zvláště oproti západním zemím mnohem více lidí bydlí ve vlastním, je koupě vlastního bydlení nadále nejoblíbenější formou zajištění bytových potřeb – v nájmu žije ten, kdo musí. Co znamenají české matrace plné loňských peněz pro letošní realitní trh?

Blíží se odložená poptávka. Lidé, kteří od července 2022, kdy hypoteční sazby vyrazily na trestnou výpravu k závratným 6 %, čekali na příležitost, kdy opět dosáhnou na hypotéku a budou si ji moci dovolit, se konečně dočkají. Nahrává tomu i zrušení ukazatele DTI, který částečně omezoval objem úvěrů na bydlení, jež si lidé mohli brát (a znemožňoval tak nákup některých větších nemovitostí třeba pro rodiny).

Snižování sazeb, a to mnohem rychlejší než o nepatrné tři setiny procentního bodu měsíčně, už zřejmě začalo, byť se to zatím neprojevilo v posledním Hypomonitoru – podobné databáze na trh logicky reagují se zpožděním. V dalších měsících pravděpodobně uvidíme o něco výraznější pokles sazeb.

Experti si dají dvě a dvě dohromady o měsíce dřív než laici, spoléhat jen na čísla je drahá chyba

Ovšem jak velký ten pokles sazeb bude, to vám nikdo neřekne a pravidelné statistiky určitě ne – bylo by amatérskou chybou upínat se pouze na čísla a tím spíš na základní úrokovou sazbu. Není dobré sledovat makroekonomický trend, který stejně nedokážeme rozklíčovat – musíme si všímat detailů na trhu.

Právě proto daleko dříve než statistická data uvidí změnu majitelé bytů na prodej a především jejich realitní zprostředkovatelé. Ti měli ještě loni na podzim na prohlídkách jednotky zájemců a už nyní pociťují, že zájem roste – když pro naše klienty teď vybíráme byty, soutěžíme s nižšími desítkami zájemců. A jakmile konkrétní majitel usoudí, že už má zájemců dost, zapomene, že kdysi znal slovo „sleva“. Ba právě naopak – nechá zájemce o nemovitost se navzájem přeplácet. Zejména lidé, kteří mají zájem o vlastní bydlení v Praze, tak mají každým dnem menší a menší možnost zajistit si vlastní bydlení za dobrou cenu. Vědí, že lepší sazbu nevyčekají – každé snížení sazby brzy hravě dorovná rostoucí kupní cena. Zároveň si neuvědomují, že realitní profesionál dokáže vývoj trhu předvídat mnohem rychleji než oni.

Lidé nevyhnutelný růst cen, který už u řady kvalitních nemovitostí začal, neberou vážně. Možná si ho ani nevšímají – v médiích koneckonců čtou, že na větší pokles sazeb a růst cen se stále čeká. První o něm budou vědět experti – realitní profesionálové, kteří mají na ocenění jednotlivých bytů „oko“. Nenechají se ošálit ležáky v nabídce či nemovitostmi s vadami, které uměle snižují průměrnou cenu za metr čtvereční v dané oblasti. O růstovém cenovém trendu tak budou vědět třeba i o kvartál dřív než domácnosti, které to přitom potřebují vědět nejvíc, chtějí-li vychytat dobrý poměr mezi cenou a úrokovou sazbou.

Jakmile k tomu zlomu dojde, začnou valem, mnohem rychleji než teď, ubývat z nabídky byty za přijatelnou cenu. Celkově přitom pravděpodobně nabídka poroste, ale budou se v ní objevovat byty za mnohem vyšší ceny, přitom i ty nejlevnější budou pro běžnou domácnost najednou už příliš drahé. Obyčejným lidem, kteří nebudou chtít uváznout v nájemní pasti, v lepším případě nezbyde nic jiného než hledat bydlení mimo hlavní město, ve kterém žijí a pracují.

A ještě hůř, i když z opačného důvodu, na tom budou lidé, kteří uhradili 10-30% zálohu za novostavbu a teď mají podle smlouvy o smlouvě budoucí načerpat hypotéku a doplatit developerovi zbytek. Pokud na hypotéku nedosáhnou, část nebo celá záloha jim nenávratně propadne coby penále za nedodržení smlouvy. Těm by se naopak hodilo, kdyby si mohli hypotéku odložit ještě alespoň o rok či o dva.

Mohou si obyčejné domácnosti nějak kompenzovat know-how expertů?

Faktem zůstává, že čas začít řešit hypotéku je právě teď. Letos se pravděpodobně dočkáme průměrné sazby 4,5 %, což je magická hranice, při které je měsíční splátka úroku už nižší než měsíční nájemné ve srovnatelném pražském bytě. A pokud na splátku jistiny budeme nahlížet jako na spoření, prakticky tak bude hypotéka levnější než nájem, i když nominálně to tak vypadat nebude.

Pro obyčejnou domácnost je prvním krokem, jak si v takové situaci poradit, nechat si poradit. Lidé by neměli spoléhat na to, že za pár hodin rešerše se potřebnými znalostmi vyrovnají realitnímu profesionálovi. Nejlépe to koneckonců vědí ti, kteří si chtěli vzít hypotéku v první polovině roku 2022 a nevzali – pozdě bycha honit. Kdo má štěstí, natrefí na kvalitního hypotečního poradce.

Co ale může udělat kdokoli, je vyzkoušet hypoteční portál, který jsme s Ownestem vytvořili pro Bezrealitky. Lidé zdarma a během několika minut znají svou přibližnou bonitu a mohou si nechat i orientačně posoudit nemovitosti, o které se zajímají. A pokud jim bonita nevyjde tak, jak si představovali, portál jim nabídne řešení v podobě odložené hypotéky. Ať už se rozhodnou pro jakýkoliv postup, měli by to udělat co nejdřív. Realitní trh na nikoho nečeká.

Ediční poznámka:

Připravujete se na hypotéku, ale ještě vám k ní kousek chybí, nebo chcete „do většího“ a nechcete prodávat svou nemovitost, když víte, že za pár měsíců si za ni budete moci říct o víc? Řešením, jak na hypotéku dosáhnout a obejít dokonce i závod s časem o nejlepší ceny nemovitostí, může být alternativní financování. Třeba odložení hypotéky, které nabízí Ownest, umožňuje vzít si hypotéku až za 24 měsíců, která by se měla pohybovat okolo 4 % p. a., tedy ještě mnohem níže než teď – ovšem při nákupu nemovitosti za dnes stanovenou cenu, nikoli za tržní cenu v době čerpání hypotéky, kdy odložená poptávka bude opět v plné síle.

Autor: Martin Machala, Ownest