Koupit, nebo vyčkávat? Co napovídá druhá polovina realitního jara a její trendy očima Bezrealitky

Koupit, nebo vyčkávat? Odpověď za milión dostává konkrétnější obrysy. Na trh se po měsících nejistoty vrátil optimismus a s ním poptávka. Skvělá investiční příležitost se tak s nadcházejícím létem pomalu uzavírá. Zásadní trendy, které budou na konci prvního pololetí formovat realitní trh, přináší digitální realitní služba Bezrealitky.

„Realitní trh v Česku nyní v rámci jednotlivých krajů i měst opatrně oťukává, jak dlouho ještě budou ceny klesat, než jim dodá druhý dech rostoucí poptávka. A zdá se, že ve většině případů už se ceny postupně odráží ode dna. To hlavní poselství tedy zní – kdo nechce riskovat a ví, že chce kupovat nemovitost v horizontu jednoho roku, ten má posledních pár týdnů na to využít unikátní konstelace. Komu riskování nevadí, ten může počkat do podzimu a vidět, jak si realitní trh s novými skutečnostmi poradí,“ uvádí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky.

Hypoteční blackjack a investiční okno

Mezi jednotlivými kraji a typy nemovitostí jsou pochopitelně rozdíly, obecně vzato však průměrné ceny domů a bytů stále klesají. Jak dlouho ještě? Odpověď je dvojí. Zaprvé – dokud se nevrátí nejen desítky procent zájemců financujících nemovitosti prostřednictvím hypotéky. Následující měsíce budou vlastně takovou partií realitního blackjacku – tahat karty, vyčkávat, ale nepřetáhnout.

„Jsme teď ve fázi, kdy se trh smiřuje s tím, že úrokové sazby již neklesnou. A první vlna zájemců, kteří se s tím smířili, je již na trhu několik týdnů aktivní. A dělají z mého pohledu dobře – právě nyní se tedy otevírá časově omezené okno, kdy je možné vybírat, smlouvat a ve výsledku dostat výrazně lepší deal než při nižších úrokových sazbách, ale výrazně dražších nemovitostech,“ uvažuje Hendrik Meyer. „A jakmile se uvolní například parametr DSTI, ceny nemovitostí se pravděpodobně obrátí po celém Česku k růstu a soudě podle dosavadních zkušeností s realitním trhem se nemusí zastavit dříve než za dalších 10 let.“

Návrat institucionálních investorů, kteří začnou konkurovat domácnostem

V mnoha krajích však může dojít k obratu již výrazně dříve. Způsobí ho institucionální investoři, kteří po měsících nejistoty získávají opět pevnou půdu pod nohama a začínají být v řadě segmentů hybnou sílou trhu. Jejich tlak na cenu se projeví především v segmentu prémiových nemovitostí, jejichž ceny jsou nyní na několikaletém minimu, ale pravděpodobně také u běžných bytů reprezentovaných „panelem krajského města“.

„Měsíce nejistoty skončily a optimismus je na realitním trhu cítit v podstatě všude. Naprostá většina investorů, kteří z trhu přes zimu zmizeli, mají nadále k dispozici hotovost. A už nyní dokáží některé segmenty opanovat,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Atraktivní pro ně budou v první fázi krajská města – hlavně ta, která prošla výrazným propadem v cenách, jako například Brno nebo Plzeň. V Praze se pak jedná o vyzobávání těch nejatraktivnějších nemovitostí.“

Chalupu ještě na léto a za bezkonkurenční cenu a rodící se „chalupářská městečka“

Dalším typicky letním trendem je výrazný propad cen chat a chalup. A to i v lokalitách, které dlouhodobě považujeme za ty nejzajímavější. Ceny rekreačních nemovitosti totiž svírá mix trendů, které nahrávají kupujícím – nižší poptávka a nadprůměrné množství majitelů, kteří chtějí prodat. Jinými slovy, kdo čekal na chalupu, teď se dočkal – a do své nové chalupy může vyrazit pravděpodobně už na letní prázdniny. Pochopitelně za předpokladu, že nechá posoudit její stavebně technický stav odborníkem a ten potvrdí, že chalupa je obyvatelná – zvláště u starších chalup by to mělo být samozřejmostí.

„Zatím co v letech 2019–2022 se největší množství prodejů realizovalo od března do dubna, letos se hlavní vlna zájemců přelila již v lednu a prodávající teď marně vyhlíží kupce. A vzhledem k tomu, že mají posledních pár měsíců na prodej, jsou ochotni udělat zásadní ústupky,“ uvádí Hendrik Meyer. „Za zajímavé ceny je možné nakupovat i v lokalitách, kde se ještě loni prodávalo s přirážkou. Například chalupy na Kokořínsku, které není považováno za mainstreamovou turistikou lokalitu, zaznamenaly cenový propad v řádech desítek procent. Podobně ‚výprodej‘ zasáhl například Slapy nebo podhůří Orlických hory a Krkonoš.“

Meyer upozorňuje, že zajímavé jsou nyní také příležitosti na nákup městských nemovitostí v chalupářských městečkách. Typickým příkladem může být například Mšeno, Úštěk na Kokořínsku nebo třeba Křivoklát.

„Tato města jsou přesně tím typem lokalit, které s dojezdovým časem jen něco málo přes hodinu z Prahy mohou přilákat víkendové rekreanty a nabídnout městské domy s celoročním využitím, které je možné využít k rekreaci, pronájmu nebo rekonstruovat do podoby druhého domova,“ zmiňuje Meyer.

Nákup domů za skvělou cenu, ale se zatajenými vadami

Honba za cenou s sebou v létě přinese jedno zásadní riziko pro zájemce – překotný nákup nemovitostí s celou řadou vad. Na trhu se totiž za výhodnou cenu objevují i domy a byty s řadou skrytých hendikepů, které nepostihne ani katastr. Jednat se může například o rizika plynoucí z územního plánu, výměru pozemku, přívod pitné vody nebo přístup k pozemní komunikaci, aby bylo na pozemek možné přijet autem. Řadu rizik lze zjistit například jen z mapových aplikací, soukromých evidencí nebo třeba z výstupů provozovatelů inženýrských sítí – takových dílčích zdrojů jsou ovšem desítky. A jak vyplývá z průzkumů, 90 % zájemců o těchto rizicích vůbec netuší. Budou-li ovšem letošním trendem nákupy bez důkladného prověření, mohlo by být trendem příštího roku řešení nejen právních problémů s nemovitostmi, ale dokonce jejich nucený prodej pod cenou.

„Každá čtvrtá nemovitost v Česku je v území s vyšším či nižším stupněm povodňového rizika. To může znamenat problémy s pojištěním, poskytnutím hypotéky, ale také reálné riziko výskytu povodně. Dílčích rizik, která je třeba prověřit, je samozřejmě mnohem víc, některá omezují možnosti využívání nemovitosti či třeba znemožňují další výstavbu na pozemku,“ vysvětluje Jan Záhora ze společnosti NEMO Report. Ta se zabývá komplexním prověřováním a analýzou rizik u nemovitostí od základních údajů v katastru až po územní plánování nebo inženýrské sítě. „Běžně se lze setkat například s věcnými břemeny, zástavami a předkupními právy, která omezují nakládání s nemovitostí. Často ale nacházíme také různé nelegální stavby na pozemku – přístavby, garáže a pergoly, které pak kupujícího stojí čas v řádech měsíců a k tomu ještě desítky tisíc korun.“  

Příprava na další nájemní vlnu, nejlepší zisky slibují pronájmy pro singles

Zájem o nájemní bydlení neochladl a dlouhodobě mírným tempem stoupá. Trh zatím dokáže odpovídajícím způsobem saturovat rodinné bydlení pro střední třídu, co naopak dlouhodobě chybí, jsou podpronájmy – a to nejen pro vysokoškoláky, jejichž další vlnu lze očekávat tradičně již za tři měsíce, ale i pro jednočlenné domácnosti. Právě nabídky jednotlivých pokojů paradoxně nabízí nejlepší zhodnocení.

„V loňském létě dosahoval počet zájemců o jeden konkrétní nájemní byt i nižších stovek. Nyní jsme ve velkých městech na průměru okolo čtyřiceti zájemců, v létě bychom však mohli být opět na dvoj až trojnásobku. Kdo přemýšlí o pronájmu nemovitosti, ten by měl vzít v potaz i velice silnou poptávku ze strany singles. Pronajímat 2+1 jedné rodině může být ve výsledku méně výhodné než nabídnout tento byt dvěma jednotlivcům,“ říká Hendrik Meyer. „Zdaleka totiž nehledají již jen vysokoškolští studenti. Skoro na čtyřnásobek totiž narostl počet jednotlivců, pro které je samostatný byt mimo finanční limity a hledají ekonomičtější variantu právě v podobě jednotlivých pokojů.“

Rekonstrukce v dalších problémech

Pro letní měsíce bude zároveň typický další trend – problematické rekonstrukce. Nedostatek pracovní síly nadále trvá a v letních měsících výrazně roste poptávka po práci stavebních firem. Kdo kupuje starší byt před celkovou rekonstrukcí, musí počítat s tím, že se jeho plány na přestavbu pravděpodobně nejen prodlouží, ale i zásadně prodraží. Přitom poptávka po nájemním bydlení je sázkou na jistotu – podle průzkumu Bezrealitky by se do konce desetiletí měl zvýšit počet pražských domácností žijících v nájmu z aktuálních 35 % na 45 %. Praha by tak dokázala využít až 1000 rekonstruovaných bytů nabídnutých k pronájmu měsíčně. Stále více se tedy prosazuje trend takzvaných „bleskových rekonstrukcí“. Individuální vkus vymění za přesný termín dodání i fixní cenu.

„Zájem o službu Bleskové rekonstrukce stoupl letos asi o pětinu. Právě rekonstrukce nyní bývá tou největší neznámou při plánování návratnosti investičního bytu, ale také překážkou, proč se majitelé vyhýbají nákupu starších bytů, které nejsou připravené na okamžité bydlení. Přitom trend nájemního bydlení a poptávka po něm stále poroste – Praha tuto poptávku nemůže pokrýt výstavbou nových bytů, reaktivací těch starých ale ano,“ komentuje Hendrik Meyer. „My proto cílíme na ty, kteří v současnosti koupí byt před rekonstrukcí za skvělou cenu – připravíme ho na klíč k bydlení nebo pronájmu. Pokud budou klienti v bytě bydlet, získají nemovitost s příjemným zhodnocením. A pokud jej pronajmou, kromě zdroje příjmů také pomohou svému městu a lidem v něm tím, že rozšíří nabídku nájemního trhu.“