Pronájem bez rizika: kompletní průvodce nezbytným pojištěním pro majitele i nájemníky

Ve světle neustále rostoucích cen nemovitostí v Česku je nájemní bydlení v posledních letech významně na vzestupu. Pronajímat byt či dům, nebo naopak být v nemovitosti nájemcem však může přinášet řadu rizik pro obě strany. Dobře nastavené pojištění dokáže ušetřit spoustu starostí, nepříjemných situací, a hlavně zbytečných výdajů. Co byste si měli především pohlídat, abyste měli klidné spaní – ať už jako pronajímatel, nebo jako nájemce?

Pronájmy můžeme formálně rozlišit podle délky na dlouhodobé a krátkodobé, jako je například Airbnb. V případě krátkodobého nájmu, zpravidla na dobu kratší než tři měsíce, maximálně ale na půl roku, nebývají pojišťovny příliš vstřícné. Zaměříme se proto dále na dlouhodobý pronájem, jehož účelem je dlouhodobé bydlení a který se standardně zakládá nájemní smlouvou mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem.

Perspektivou pronajímatele

Jako vlastník pronajímané nemovitosti bezesporu chcete mít svůj byt či dům ochráněný a v bezpečí. Základ je samozřejmě vybrat si ty správné – solidní, ohleduplné a zodpovědné nájemce. To chce ale i určitou dávku štěstí, která se ne vždy dostaví. A tak například nájemce najednou přestane platit nájemné anebo poškodí vybavení, samotný byt či majetek sousedů. Je proto namístě mít pojištěný nejen majetek, ale také rizika plynoucí z občanské odpovědnosti.

Kompletní pojištění pronajímaného majetku by mělo začínat pojištěním nemovitosti.

„Zde si v první řadě pohlídejte dostatečnou pojistnou částku, aby vám nehrozilo podpojištění. Nezapomeňte také pojistku pravidelně aktualizovat. A důkladně pročtěte pojistné podmínky, včetně výjimek. To nicméně platí i u všech pojištění,“ říká Alice Kouřilová, ředitelka úseku pojištění a rozvoje partnerů.

Z pojištění nemovitosti vám jako pronajímateli budou hrazeny i některé škody způsobené nájemcem, například pokud v bytě způsobí požár. Toto pojištění může dále krýt i ušlý nájem – po dobu, kdy je vlivem pojistné události nemovitost neobyvatelná.

Co je ve smlouvě, to platí

Pokud v pronajímaném bytě či domě necháváte nájemcům k dispozici plné nebo částečné vybavení, měli byste sjednat pojištění domácnosti. Nezapomeňte, že součástí nájemní smlouvy musí být v tomto případě také předávací protokol, kde jsou přesně vyjmenovány všechny věci, které přenecháváte nájemcům k užívání.

„V případě vzniku škody na vašem majetku, kterou vám způsobil nájemce, vám pomůže kvalitní nájemní smlouva. Doporučuji přímo do smlouvy vložit ujednání týkající se povinností nájemce sjednat pojištění odpovědnosti, které má povinnost platit v průběhu nájemního vztahu a na vyžádání pronajímatele předložit ke kontrole. Pro případy, kdy nájemce způsobí škodu, ale jeho pojištění nezafunguje, doporučuji pronajímateli do smlouvy ujednat kauci, kterou složí nájemce při uzavření nájemní smlouvy, a ze které se budou hradit škody na užívaném majetku,“ uvádí Petr Kratochvíl, zakladatel poradenské společnosti Froglet.

Tento postup zní poměrně přímočaře, ovšem není zcela bez rizik: například si nájemce sice pojištění odpovědnosti sjedná, ale pak je vypoví nebo nezaplatí. Anebo nebude mít sjednaný dostatečně vysoký limit a v případě pojistné události nepokryje pojistka celou škodu. „Pokud si tedy chcete být stoprocentně jistí, že jste dostatečně krytí, můžete si toto pojištění sjednat sami a platby za pojistné promítnout do měsíčního smluvního nájemného,“ doporučuje Alice Kouřilová.

Další nezbytnou položkou pro kvalitní ochranu pronajímatele je pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti, kterou doporučujeme vždy sjednat k pojištění nemovitosti. Zde je vhodné ohlídat si, aby pojišťovna plnila i v případě, kdy není byt trvale obýván pojištěným pronajímatelem.

Připojištění, která dávají smysl

Připojistit lze škodu na věcech pronajatých a dále odpovědnost pronajímatele – neboli právní odpovědnost, kterou nese vlastník nemovitosti za škody nebo újmy, jež vzniknou třetím osobám nebo přímo nájemcům v souvislosti s provozem či stavem pronajímané nemovitosti. Tak například kvůli prasklé trubce ve zdi pronajímaného bytu proteče voda skrz a poškodí jak vlastní byt a vybavení nájemce, tak byt sousedů o patro níž. Díky tomuto pojištění bude škoda hrazena jak majitelům zatopeného bytu, tak také nájemcům.

Užitečné může být i připojištění ztráty nájmu, které nabízejí některé pojišťovny. „Hodí se v případě, kdy se nemovitost stane v důsledku škody krátkodobě neobyvatelnou a pronajímatel kvůli tomu ztratí nájemce. Pojišťovna pak může zaplatit například až tři měsíce ušlého nájemného anebo částku do limitu stanoveného pojišťovnou, například do výše 100 000 Kč či podle konkrétních sjednaných podmínek,“ říká Petr Kratochvíl.

Kromě komplexního portfolia pojištění, které nabízejí české pojišťovny, působí na trhu také společnosti, jež poskytují pronajímatelům širší servis a řeší za ně například právní a další služby související s nájmem (mimo jiné neplatiče). Jedná se o takzvané zprostředkovatele nájemního pojištění – tedy nejde o pojišťovny jako takové.

Perspektivou nájemce

Jako nájemce máte situaci poněkud jednoduší – i když v první řadě i vy potřebujete štěstí na spolehlivého, férového a respektujícího pronajímatele.

„Pokud budete do pronajímané nemovitosti pořizovat vlastní vybavení a stěhovat vlastní věci, měli byste mít určitě dobře nastavené pojištění domácnosti pro ochranu svého majetku. Stejně tak již zmíněné pojištění odpovědnosti, pokud byste na pronajaté nemovitosti způsobili škodu. Například vytopíte pronajatý byt nebo byt sousedů, vaší vinou lehne nemovitost popelem nebo omylem poškodíte vybavení pronajímatele. Pojištění odpovědnosti je užitečné pojištění a mělo by být součástí pojištění každé domácnosti, protože pomůže v řadě dalších životních situací v běžném životě než jen při škodách v pronájmu,“ uvádí Petr Kratochvíl.

V kontextu pronájmu by toto pojištění mělo zahrnovat i pojištění odpovědnosti u dlouhodobých pronájmů. U některých pojišťoven je součástí základního pojištění, u jiných je potřeba sjednat navíc připojištění škody na věcech pronajatých.

Pozor na (ne)krytí vybraných rizik

Pronajímatelé i nájemci by si měli být vědomi některých specifik, s nimiž se v rámci pojištění mohou setkat. Jde především o rozsah rizik, která kryjí pojištění odpovědnosti pronajímatele nebo pojištění občanské odpovědnosti v rámci pronájmu.

„Je třeba vzít v úvahu, že z pojištění odpovědnosti pojišťovny nehradí všechny škody, které mohou při užívání nemovitosti vzniknout. Zpravidla se pojištění nevztahuje na škody způsobené běžným užíváním bytu nebo na škody způsobené úmyslně. Naopak škody neúmyslné, nahodilé, způsobené chvilkovou neopatrností jsou pojištěním kryty. Pokud vám spadne hrnec omáčky a rozbije indukční varnou desku nebo uklouznete v koupelně a poškodíte sprchový kout, správně nastavené pojištění vám pomůže,“ uvádí Petr Kratochvíl.

Aby bylo pojištění bytu či domu na pronájem správně nastavené, funkční a chránilo adekvátně obě strany nájemní smlouvy, vyplatí se poradit se s odborníkem z oblasti financí. Ten nejenže perfektně zná možnosti na trhu a dokáže zvolit tu správnou komplexní kombinaci pojištění pro vaši konkrétní situaci, ale je si navíc vědom úskalí a „specialit“, které vám pomůže ošetřit, tak abyste byli skutečně kryti – jak z pohledu vlastníka nemovitosti, tak z pohledu nájemce.