Pronájem bytů za poslední 3 roky: nájemné v ČR vzrostlo na 324 Kč/m², nabídka meziročně stoupla o 16,5 % a trh se zrychlil

Nájemní trh v České republice zůstává pod silným tlakem poptávky. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrné nájemné u bytů v celé ČR vzrostlo z 267 Kč/m² v květnu 2023 na 324 Kč/m² v květnu 2026. Za tři roky jde o růst o 21,3 %. Meziročně se nájemné zvýšilo z 305 Kč/m² na 324 Kč/m², tedy o 6,2 %.

Současně ale trh nezpomalil. Počet nabídek meziročně vzrostl z 27 782 na 32 379, tedy o 16,5 %, zatímco průměrná doba nabízení klesla ze 49 dní na 38 dní. Nájemní trh tak není jen dražší, ale také aktivnější: v nabídce je více bytů, ale pronajímají se rychleji než před rokem.

„Nájemní trh je v květnových datech velmi aktivní. Nabídka meziročně narostla, ale byty se zároveň inzerují kratší dobu. To ukazuje, že poptávka po nájemním bydlení zůstává silná i přes vyšší cenovou hladinu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Nájemní bydlení je stále důležitější součástí trhu

Vývoj za poslední tři roky potvrzuje, že nájemní bydlení už není jen přechodnou variantou pro mladé domácnosti nebo studenty. Pro část lidí je koupě vlastního bytu obtížně dostupná, část domácností se rozhoduje podle flexibility a část zůstává v nájmu déle kvůli cenám nemovitostí a financování. To se promítá do vyšší poptávky po nájemních bytech zejména ve městech s pracovními příležitostmi, univerzitami a dobrou dopravní dostupností.

V květnu 2023 činilo celorepublikové nájemné 267 Kč/m², doba nabízení byla 46 dní a v nabídce bylo 29 201 bytů. V květnu 2025 už nájemné dosáhlo 305 Kč/m², doba nabízení byla 49 dní a počet nabídek 27 782. V květnu 2026 se nájemné dostalo na 324 Kč/m², doba nabízení klesla na 38 dní a nabídka vzrostla na 32 379 bytů.

„U nájemního trhu je potřeba sledovat nejen cenu, ale i likviditu. Pokud nabídka roste a přesto se zkracuje doba nabízení, ukazuje to na silnou absorpční schopnost trhu,“ doplňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Praha zůstává nejdražší, Středočeský kraj je nejrychlejší

Nejdražším nájemním trhem zůstává Hlavní město Praha, kde bylo v květnu 2026 průměrné nájemné 454 Kč/m². Meziročně Praha vzrostla o 5,8 % a za tři roky o 22,4 %. Doba nabízení zde činila 34 dní a počet nabídek 10 517. Následuje Jihomoravský kraj s nájemným 355 Kč/m² a Středočeský kraj s hodnotou 325 Kč/m².

Právě Středočeský kraj je velmi důležitým signálem širšího vývoje. Nájemné se zde dostalo prakticky na úroveň celorepublikového průměru a zároveň jde o nejrychlejší kraj podle doby nabízení. V květnu 2026 se zde byty nabízely v průměru 31 dní, což potvrzuje silnou poptávku v zázemí Prahy.

„U nájemního bydlení se velmi jasně ukazuje propojení s pracovním trhem a dostupností vlastního bydlení. Tam, kde je koupě drahá nebo obtížně dostupná, zůstává tlak na nájmy silnější,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejdostupnější zůstávají Karlovarský a Ústecký kraj

Na opačné straně cenového žebříčku zůstávají kraje s nižší cenovou hladinou. V květnu 2026 bylo nejnižší nájemné v Karlovarském kraji, kde činilo 212 Kč/m², a v Ústeckém kraji s hodnotou 215 Kč/m². Následoval Moravskoslezský kraj s 236 Kč/m², Kraj Vysočina s 242 Kč/m² a Jihočeský kraj s 254 Kč/m².

Ani nižší cenová hladina ale neznamená slabý nebo stagnující trh. Moravskoslezský kraj měl v květnu 2026 nájemné 236 Kč/m², ale za poslední tři roky vzrostl nejrychleji ze všech krajů – z 185 Kč/m² na 236 Kč/m², tedy o 27,6 %. Meziročně zde nájemné vzrostlo o 11,3 %, což byl nejvyšší meziroční růst v České republice.

Nejrychlejší růst: Moravskoslezský, Plzeňský a Středočeský kraj

Za poslední tři roky nejrychleji rostlo nájemné v Moravskoslezském kraji o 27,6 %, v Plzeňském kraji o 27,3 %, ve Středočeském kraji o 26,5 %, v Jihomoravském kraji o 24,6 % a v Olomouckém kraji o 24,4 %. Tato čísla ukazují, že růst nájemného se netýká pouze Prahy a Brna, ale stále více i dalších regionů.

Meziročně, tedy mezi květnem 2025 a květnem 2026, rostlo nájemné nejvíce v Moravskoslezském kraji o 11,3 %, ve Středočeském kraji o 9,1 %, v Jihomoravském kraji o 8,9 %, v Pardubickém kraji o 7,2 % a v Ústeckém kraji o 7,0 %. Důležité je, že v žádném kraji nedošlo k meziročnímu poklesu nájemného.

„U nájmů je potřeba vždy rozlišovat absolutní cenu a tempo růstu. Praha zůstává nejdražší, ale nejrychlejší dynamiku dnes často vidíme i v regionech, které byly dříve cenově dostupnější,“ upozorňuje Ondřej Hon.

Nabídka roste, ale trh ji dokáže vstřebat

Celorepublikově vzrostl počet nabídek z 27 782 v květnu 2025 na 32 379 v květnu 2026, tedy o 16,5 %. Největší meziroční nárůst nabídky zaznamenal Karlovarský kraj, kde počet nabídek vzrostl z 638 na 928, tedy o 45,5 %. Následoval Jihomoravský kraj s růstem nabídky o 30,8 %, Olomoucký kraj s 29,4 %, Královéhradecký kraj s 24,4 % a Kraj Vysočina s 21,7 %.

Vyšší nabídka ale automaticky nevedla k poklesu cen. Například Karlovarský kraj měl nejvyšší růst počtu nabídek, ale nájemné zde přesto vzrostlo z 204 Kč/m² na 212 Kč/m². Jihomoravský kraj zvýšil nabídku o 30,8 %, ale cena zároveň vzrostla z 326 Kč/m² na 355 Kč/m².

Pro pronajímatele je to důležitý signál: širší nabídka znamená větší konkurenci, ale pokud je byt správně naceněný, dobře prezentovaný a odpovídá poptávce, může se pronajmout rychle i v prostředí většího výběru. Pro nájemce to znamená, že sice mohou mít více možností, ale u atraktivních bytů musí stále reagovat rychle.

Co z toho plyne pro nájemce, pronajímatele a makléře

Pro nájemce je hlavní zpráva jednoduchá: nájemní trh je rychlý. Celorepubliková doba nabízení 38 dní znamená, že kvalitní byty se dlouho neohřívají v nabídce. U nejžádanějších lokalit může být reálné rozhodovací okno ještě kratší. Nájemce by proto měl mít připravené podklady, znát svůj rozpočet a sledovat nejen výši nájemného, ale i zálohy, energie, stav bytu, délku smlouvy a podmínky kauce.

Pro pronajímatele je důležité, že vyšší poptávka neznamená prostor pro libovolné navyšování ceny. Přestřelené nájemné může prodloužit dobu obsazení, zatímco realisticky nastavená cena přináší větší šanci na kvalitního nájemce. V rychlejším trhu se chyby v ceně, prezentaci nebo komunikaci projeví velmi rychle.

„U nájemního bydlení je správná cena otázkou rovnováhy. Příliš nízké nájemné poškozuje pronajímatele, příliš vysoké prodlužuje inzerci a zvyšuje riziko horšího výběru zájemců. Kvalitní makléř musí umět klientovi vysvětlit nejen cenu za metr, ale i rychlost trhu a konkurenci v konkrétní lokalitě,“ říká Monika Lukášová.

Pro makléře je aktuální nájemní trh důkazem, že práce s daty už není doplněk, ale základ profesionální služby. Nestačí vědět, kolik se „běžně žádá“ v kraji. Je potřeba sledovat aktuální cenu, dobu nabízení, počet nabídek, stav konkrétního bytu a sílu lokální poptávky.

Prověření makléři pomáhají předejít chybám

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by si měla vybírat prověřené realitní makléře, kteří rozumějí nejen inzerci, ale i datům, právním souvislostem a lokální realitě. U nájemního bydlení to platí stejně jako u prodeje. Dobře připravený makléř dokáže pronajímateli pomoci nastavit cenu, vybrat vhodného nájemce, připravit smluvní podmínky a předejít zbytečným konfliktům.

Nájemcům naopak pomáhá orientovat se v tom, zda je požadované nájemné přiměřené, jaké jsou celkové náklady na bydlení a na co si dát pozor před podpisem smlouvy. V době, kdy nájemné roste a trh se rychle hýbe, je kvalitní realitní služba důležitá pro obě strany.