Pronájem bytů v ČR za posledních 5 let: nájemné vzrostlo na 324 Kč/m², nabídka meziročně vyskočila o 22,8 %

Trh s nájemními byty v České republice je v dubnu 2026 výrazně dražší než před pěti lety, ale zároveň i rychlejší a regionálně rozdělenější. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že celorepubliková cena nájemních bytů dosáhla v dubnu 2026 hodnoty 324 Kč/m². V dubnu 2021 to bylo 242 Kč/m², což znamená růst o 33,9 %. Meziročně proti dubnu 2025 vzrostla cena z 302 Kč/m² na 324 Kč/m², tedy o 7,3 %.

Ještě zajímavější je ale vývoj nabídky a rychlosti trhu. Počet nabídek meziročně vzrostl z 26 223 na 32 211, tedy o 22,8 %, zatímco doba nabízení klesla ze 46 dní na 31 dní. Trh tak ukazuje důležitou kombinaci: nájemních bytů je v nabídce více, ale přesto se pronajímají rychleji než před rokem.

„Nájemní trh dnes ukazuje dvě věci současně. Ceny jsou výrazně výš než před pěti lety, ale zároveň se dobře nastavené byty pronajímají rychleji. Pro nájemce to znamená nutnost rychlejšího rozhodování, pro pronajímatele zase větší důraz na správné nacenění a prezentaci,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Nájemní trh je dražší, rychlejší a citlivější na lokalitu

Nájemní bydlení se v posledních letech stalo jedním z klíčových témat českého realitního trhu. Část domácností na vlastnické bydlení nedosáhne, část koupi odkládá kvůli financování a část volí nájem záměrně kvůli flexibilitě. Nájemní trh tak už dávno není jen dočasnou zastávkou před koupí vlastního bytu, ale plnohodnotnou součástí bydlení pro širokou skupinu lidí.

Právě proto je důležité sledovat nejen samotnou cenu, ale také rychlost obsazení a počet dostupných nabídek. Cena sama o sobě neříká celý příběh. Jiná je situace, kdy nájemné roste a byty zůstávají dlouho v nabídce, a jiná je situace, kdy nájemné roste, nabídka se rozšiřuje a byty se přesto pronajímají rychleji. Duben 2026 ukazuje spíše druhý scénář.

Celorepublikově se doba nabízení za pět let snížila ze 60 dní v dubnu 2021 na 31 dní v dubnu 2026, tedy o 48,3 %. Počet nabídek se za stejné období zvýšil z 28 661 na 32 211, tedy o 12,4 %.

„U nájmů je rychlost trhu mimořádně důležitá. Když roste počet nabídek, ale zároveň klesá doba nabízení, znamená to, že poptávka zůstává silná a kvalitní nabídky se z trhu rychle stahují,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Praha zůstává nejdražší, Středočeský kraj patří k nejrychlejším

Nejdražším krajem v dubnu 2026 zůstává Hlavní město Praha, kde cena nájemních bytů dosáhla 453 Kč/m². Praha má zároveň největší nabídku – 10 354 nabídek – a dobu nabízení 29 dní. Druhý je Jihomoravský kraj s cenou 355 Kč/m², třetí Středočeský kraj s cenou 326 Kč/m², následuje Plzeňský kraj s 278 Kč/m² a Pardubický kraj s 271 Kč/m².

Praha je tedy stále cenově mimořádná, ale není nejrychlejším trhem podle doby nabízení. Nejrychlejšími kraji byly v dubnu 2026 Středočeský kraj a Liberecký kraj, oba s dobou nabízení 23 dní. To ukazuje, že tlak na nájemní bydlení se neomezuje pouze na hlavní město.

Středočeský kraj je v tomto ohledu velmi silným příkladem. Má třetí nejvyšší nájemné v České republice a zároveň patří k nejrychlejším trhům. To odpovídá jeho roli zázemí Prahy: část domácností hledá nájem mimo hlavní město, ale stále v dojezdové vzdálenosti.

Na opačné straně cenového žebříčku jsou kraje s výrazně nižší cenovou hladinou. Ústecký kraj a Karlovarský kraj měly v dubnu 2026 shodně 215 Kč/m², Moravskoslezský kraj235 Kč/m² a Kraj Vysočina242 Kč/m². Nižší cena ale automaticky neznamená slabý trh. Například Moravskoslezský kraj měl v dubnu 2026 3 157 nabídek a zároveň vykázal nejvyšší meziroční růst ceny mezi kraji.

Meziročně nejvíce rostl Moravskoslezský a Pardubický kraj

Mezi dubnem 2025 a dubnem 2026 vzrostlo nájemné nejrychleji v Moravskoslezském kraji, kde se cena zvýšila z 213 Kč/m² na 235 Kč/m², tedy o 10,3 %. Následuje Pardubický kraj s růstem o 10,2 %, Jihomoravský kraj s růstem o 9,6 %, Středočeský kraj s růstem o 9,0 % a Liberecký kraj s růstem o 8,8 %.

Naopak nejpomalejší meziroční růst vykázal Kraj Vysočina, kde cena vzrostla z 234 Kč/m² na 242 Kč/m², tedy o 3,4 %. Následují Zlínský kraj s růstem o 4,7 %, Plzeňský kraj s růstem o 5,3 %, Olomoucký kraj s růstem o 5,6 % a Praha s růstem o 5,8 %.

„U nájemního trhu je nutné vždy rozlišovat absolutní cenu a tempo růstu. Praha zůstává cenovým stropem, ale nejrychlejší meziroční dynamika se může odehrávat v regionech, které měly nižší výchozí hladinu,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Moravskoslezský kraj je dobrým příkladem regionu, kde absolutní cena zůstává pod republikovým průměrem, ale tempo růstu je výrazné. Pardubický kraj zase ukazuje, že nájemní tlak se neodehrává jen v Praze a Brně, ale také v regionech s dobrou dopravní polohou a pracovní dostupností.

Za pět let nejvíce zdražila Praha

Při srovnání dubna 2021 a dubna 2026 vzrostla cena nájemních bytů nejvíce v Praze. Z hodnoty 277 Kč/m² se dostala na 453 Kč/m², tedy o 63,5 %. Druhý je Středočeský kraj, kde nájemné vzrostlo z 223 Kč/m² na 326 Kč/m², tedy o 46,2 %. Následuje Jihomoravský kraj s růstem o 44,9 %, Plzeňský kraj s růstem o 44,8 % a Moravskoslezský kraj s růstem o 41,6 %.

Pětiletý vývoj potvrzuje, že nejsilnější tlak byl v největších městských a příměstských trzích. Praha vyrostla nejen absolutně, ale i procentně nejvíce. To má zásadní dopad na dostupnost bydlení: pokud se cena nájemního bydlení v hlavním městě za pět let zvýšila z 277 Kč/m² na 453 Kč/m², znamená to pro domácnosti výrazný nárůst měsíční zátěže.

Středočeský kraj potvrzuje sílu zázemí metropole. Část poptávky, která v Praze nenachází dostupné bydlení, se přesouvá do okolí. Tím ale roste tlak i na nájmy ve Středočeském kraji, který už v řadě lokalit dávno není levnou alternativou v původním slova smyslu.

Naopak nejnižší pětiletý růst vykázal Kraj Vysočina s růstem o 26,0 %, Zlínský kraj s 26,5 %, Liberecký kraj s 28,9 %, Karlovarský kraj s 29,5 % a Královéhradecký kraj s 32,8 %. Ani nižší pětiletý růst ale neznamená slabý trh – například Liberecký kraj měl v dubnu 2026 jednu z nejkratších dob nabízení v celé České republice.

Co z toho plyne pro nájemce, pronajímatele a makléře

Pro nájemce je hlavní zpráva jasná: trh je rychlý. Celorepubliková doba nabízení 31 dní znamená, že u kvalitních bytů není dobré příliš dlouho váhat. Zároveň ale není správné jednat bez kontroly. Nájemce by měl sledovat nejen cenu za m², ale také celkové měsíční náklady, zálohy na služby a energie, stav bytu, délku smlouvy, podmínky kauce a pravidla případného prodloužení nájmu.

Pro pronajímatele jsou data příznivá. Nájemné roste, nabídka je širší a trh se rychle hýbe. To ale neznamená, že je možné nastavit cenu libovolně. Nájemní trh je velmi citlivý: přestřelená cena může prodloužit dobu obsazení, zatímco realisticky nastavená cena může přinést rychlého a kvalitního nájemce.

„U nájemního trhu je správné nacenění extrémně citlivé. Rozdíl několika procent může rozhodnout o tom, zda se byt pronajme rychle, nebo bude zbytečně ležet v nabídce,“ říká Monika Lukášová.

Pro makléře je duben 2026 dalším potvrzením, že práce s daty je zásadní. U nájmů nestačí říct, že „v Praze je draho“ nebo že „nájmy rostou“. Je potřeba klientovi vysvětlit, jak se chová jeho konkrétní kraj, jaká je aktuální cena, jaká je doba nabízení a kolik je na trhu konkurenčních nabídek.

Právě prověření makléři zapojení do projektu Realiťák roku mohou veřejnosti pomoci vyhnout se zjednodušeným závěrům. Nájemní trh se mění rychle, a proto je lokální zkušenost, práce s daty a znalost aktuální poptávky velmi důležitá.

Nájemní trh ukazuje širší problém dostupnosti bydlení

Nájemní bydlení je dnes jedním z nejcitlivějších ukazatelů dostupnosti bydlení v České republice. Ukazuje, kde se kumuluje poptávka, kde domácnosti hledají alternativu k vlastnickému bydlení a kde se regionální rozdíly dál prohlubují.

Data za duben 2026 ukazují, že trh je dražší, rychlejší a zároveň pestřejší než dříve. Cena za m² je důležitá, ale sama nestačí. Stejně důležitá je doba nabízení a počet nabídek. Teprve dohromady ukazují, zda je trh drahý, rychlý, napjatý, nebo naopak klidnější.