Pátek 29. březen 2024 08:53
reklama
InstaForex Autochartist
reklama
Dukascopy new
reklama
Swissquote Bank
reklama
CapXmaster srovnani

Trh nemovitostí zamrzl, ceny už klesají

19.12.2022 15:29  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

V posledních letech jsme byli zvyklí, že ceny nemovitostí neustále rostou. Šlo o dokonalou investici – byla bezpečná, a přitom nabízela zhodnocení podobné jak u mnohých akcií. Poslední rok však přinesl změnu. Úrokové sazby vyskočily na nevídaných 7 % a trh nemovitostí zamrzl. Hypotéky se téměř přestaly prodávat a jejich objem meziročně poklesl o neuvěřitelných 80 %.

Oficiální data zatím nezohledňují poslední týdny, a proto zatím nevyznívají tak tragicky. Podle nových dat Českého statistického úřad poklesly například ceny nových bytů v Praze ve třetím kvartálu mezičtvrtletně jen o jedno procento a meziročně dokonce vzrostly o 13,7 %.

Jedná se však o statistiky za třetí kvartál. Navíc jde o Prahu, která je v kontextu České republiky specifická. Kdybychom se bavili o datech za čtvrtý kvartál, pravděpodobně bychom dostali čísla horší. Na tato data si ale musíme ještě počkat.

Realitní kanceláře ale už teď hlásí zamrznutí trhu. Nemovitostí se prodává výrazně méně než v minulosti a ceny padají. Potenciální kupci již vědí, že má smysl čekat na větší slevu, kterou nakonec také dostanou. Prodejci se v reakci na to snaží cenu zatraktivnit nějakým bonusem, aby nemuseli jít s cenou dolů. Někdo přidá navíc zdarma výbavu kuchyně, jiný zase parkovací místo nebo hned garáž. Tam, kde nic na přidání není, musí jít cena dolů. Největší propady cen přitom hlásí prodejci u starších panelových domů.

Co za tím stojí?

Růst cen nemovitostí byl globálním jevem, nebyl tedy ovlivněn tolik tím, co jsme dělali my, ale tím, co se dělo ve světě. Od USA, přes Švédsko až po Austrálii jsme všude v posledních deseti letech pozorovali výrazné zdražení. Centrální banky snížily své úrokové sazby k nule a například v eurozóně šly sazby až do záporných hodnot. Tento tisk peněz vedl k tomu, že si hypotéku bral kde kdo, čímž se zvyšovala poptávka a s ní i ceny nemovitostí.

To všechno vystřelilo ceny nemovitostí do tak nesmyslných hodnot, že se byty staly pro lidi nedostupné, a proto se v mnoha zemích uvažuje o fixaci cen nájemného či alespoň o jeho stropu. Ačkoliv se to na první pohled jeví jako rozumné řešení, není tomu tak. Cenové stropy a fixní ceny zpravidla vedou k nedostatku zboží a neoficiálnímu trhu. To kromě bytů platí i u jakéhokoliv jiného zboží.

Proč ceny klesají

Tím jsme popsali, proč ceny rostly. Teď nás ale zajímá, proč nyní naopak klesají. Je to jen zpětný chod spirály. Centrální banky se lekly vysoké inflace, ke které samy přispěly, a začaly zvyšovat úrokové sazby.

Při úrokové sazbě kolem sedmi procent přestává zaběhlý systém pronájmu dávat smysl. Proč by někdo investoval do nemovitosti, když mu ročně vynese méně než státní dluhopisy, u kterých není žádné riziko? Výsledkem mohou být jen dvě věci: buď pronajímatel zvýší nájemné, nebo se rozhodne nemovitost prodat. V případě zvýšení nájmu ale často nikoho nesežene. To platí jak pro nájemní byty, tak pro komerční nemovitosti.

To, že zdražily běžné životní náklady, vede k tomu, že si nájemník nemůže dovolit zaplatit vyšší nájemné. Pokud má ovšem majitel nemovitosti na danou nemovitost hypotéku, a platí narůstající úrokovou sazbu, jeho čistý výnos z nemovitosti klesá. Někdy dokonce musí hypotéku dotovat z jiných peněz. Tento majitel pak bude uvažovat o prodeji.

To samé ale platí i o lidech, kteří sice bydlí ve svém, ale hypotéku ještě nesplatili. Mnoho z nich šlo s hypotékou až na samou hranu finančních možností. Dokud byly inflace i úrokové sazby nízké, byli schopni to zvládat. Jakmile ale životní náklady rostou rychleji než mzdy, k čemuž se přidávají právě zvyšující se úrokové sazby, nemají už ani oni na splácení nemovitosti.

Mezi změnou úrokových sazeb a poklesem cen nemovitostí je velké zpoždění

Poslední data o cenách nemovitostí zatím nemohou plně zachytit stávající dění na trhu. Nejprve musí být ukončeny fixace hypoték. Pak teprve dolehne na majitele bytů úrokový šok, který mnohé z nich konečně donutí k akci. Zajímavá tak budou až data za první kvartál příštího roku, kde se nám již sečte skutečně vše.

Celý tento mechanismus zvýšení úrokových sazeb je pro mě argumentem, proč s inflací nebojovat více a nezvyšovat úrokové sazby na nová maxima. Otázkou je, jak moc nemovitosti ještě poklesnou. Už před delší dobou varovala Česká národní banka, že jsou ceny bytů nadhodnocené o 40 %. Teoreticky by tak ceny mohly oproti svému vrcholu poklesnout o tolik procent. Já se však domnívám, že až tak dramatické to nebude.

Bude záležet na typu nemovitosti a místě, kde se nachází. V Praze nemovitosti nejspíš nepoklesnou tak výrazně jako někde v malé obci. Celé to navíc bude dlouhodobý proces, kdy budou ceny klesat velmi pomalu.  Zastávám názor, že většina cen nemovitostí nepoklesne o více jak 25 %. Někde to může být více, ale nebude to běžný jev.

Pokles cen není vítaný

Dramatický pokles cen nemovitostí není v ekonomice ničím vítaným. Nemovitosti jsou využívané jako zástavy. Propad jejich cen je tedy problémem pro věřitele, a v důsledku toho i pro celý finanční sektor. Bylo to ostatně i příčinou poslední globální finanční krize. Čekám, že pokud by ceny nemovitostí začaly výrazněji padat, centrální banka své úrokové sazby sníží, aby propad zastavila a tím krizi odvrátila. Myslím tedy, že můžeme očekávat skutečně jen rozumný pokles cen.

Problém s drahým nájemným se musí vyřešit jiným způsobem než poklesem ceny nemovitostí. Bezbolestně do rovnováhy nás vrátí jen stagnující ceny nemovitostí doplněné o reálný růst mezd.

Vladimír Pikora, hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Trh ignoruje rozpočtový problémy Ameriky.
    Včerejší obchodní seance potvrdila důvěru účastníků trhu, že politická debata v USA brzy skončí a nebude poskytovat ne...
  • Trh IPO letos popadne dech. Půjdou Uber, Snap nebo Dropbox konečně na burzu?
    Pro burzovní premiéry loňský rok moc dobrý nebyl. Podle poradenské společnosti EY klesl počet primárních veřejných nabídek kvůli ekonomické a politické nervozitě o 16 procent. To by se ale letos mohlo změnit. Navzdory tomu, že politická nejistota podle některých názorů zřejmě ještě poroste.
  • ❗Trh je pod tlakem kvůli hrozící válce
    Páteční večer přinesl velký nárůst rizikové averze. Americké tajné služby vydaly zprávu, že Rusko se už rozhodlo pro invazi na Ukrajinu. Spekuluje se, že by k napadení země mohlo dojít každým dnem, a to i během zimních olympijských her v Pekingu. Geopolitická rizika srazila už řádně nahlodanou důvěru trhů po včerejším zveřejnění inflačních statistik z USA. Ztráty technologického indexu US100 se pohybují v blízkosti 3 % (14 230 b.), naopak zlato roste o 2 % na $1862 a ropa přidává 4 % (Brent nad $95). Vítězem je také americký dolar, který roste na hlavních měnových párech. EURUSD už dosáhl úrovně 1,1330.
  • Trh je přesvědčený, že americký dolar bude i nadále růst. Přehled vývoje USD, NZD, AUD
    Americký dolar si nadále udržuje maxima, kterých dosáhl v pondělí; mírný pokles se zdá být spíše technickou korekcí než známkou potenciální slabosti.
  • Trh je připraven a bude sledovat jakékoliv náznaky v projevech Lagardeové a Powella
    Výsledky jednání Federálního rezervního systému budou známy ve středu večer, výsledky jednání Evropské centrální banky budou oznámeny ve čtvrtek. Trhy mají jako obvykle na centrální banky řadu otázek, ty se však netýkají aktuálních rozhodnutí bank, ale jejich budoucího postupu ve zbývající části roku. Ohledně měnové politiky ve druhé polovině roku panuje několik obav. Pojďme se na ně podívat blíže.
  • Trh koriguje své včerejší volatilní pohyby, nicméně panice není konec, podnikatelská nálada v Německu se zlepšuje, analýza USD/CAD, BOSSA EUR, ZLATA
    Na světové trhy zavítala včera panika a spustil se globální akciový výprodej poté, co se v pondělí čínské akcie propadly téměř o 9 procent...
  • Trh má jasno: Ani poslední Summit krizi nevyřešil. Výnosy italských dluhopisů nejvýše od 1997, i přes nákupy ECB
    Optimismus, který zavládl po středeční dohodě politických špiček eurozóny, neměl dlouhého trvání. Přesněji trval pouze den. Po pátečním váhání se dnes trhy opět propadají a dluhopisové trhy opět ukazují na rostoucí strach z vývoje dluhu Itálie a Španělska. Výnos pětiletého italského dluhopisu dnes vzrostl o 19 bazických bodů na 5,94 procenta. Za takovéto náklady si tato druhá nejzadluženější země eurozóny nemusela půjčovat od roku 1997. Nic nepomohly na trzích dnes sledované nákupy dluhu země Evropskou centrální bankou (ECB) ani plán pro oživení italského ekonomického růstu v hrubých rysech představený na středečním summitu.
  • Trh nečaká na Fed, utesňuje finančné podmienky
    Fed sa pri riadení menovej politiky nemusí riadiť akciovým trhom. Viac krát už povedal, že volatilita na trhu aktív nie je jeho starosť...
  • Trh nechce futures na ropu za 70 USD. Analytici slibují nespokojencům ropu za 100 USD
    Obchodníci s ropou sázejí na to, že v dlouhodobém horizontu mohou ceny ropy prudce vzrůst kvůli nedostatku investic do budoucích dodávek.
  • Trh nemovitostí v USA čeká druhé dno
    Trh nemovitostí v USA čeká druhé dnoMads Koefoed, Macro Strategist, Saxo BankVčerejší makro ...
  • Trh není připraven upustit od obrovských očekávání
    Americký dolar dál čelí nepříznivému tržnímu sentimentu. I když se v posledních týdnech vůči euru prosazuje silou, má trh k euru čím dál lepší postoj, o britské libře nemluvě. Přestože oba instrumenty měly začít tvořit očekávanou vlnu 3 neboli C, trh stále kolísá bez jasného směru.
  • Trh neočekává další zvýšení sazeb Fedu
    Izraelský konflikt, který může v nadcházejících dnech eskalovat a proměnit se v plnohodnotnou válku, v současnosti přitahuje veškerou pozornost trhu. Izrael již vyhlásil válku Palestině a Afghánistán a Libanon jsou připraveny do konfliktu vstoupit. Na Blízkém východě se bohužel odehrává nová vojenská konfrontace. A co znamená Blízký východ pro globální ekonomiku? Ropu! Jak jsem již zmínil (a nejsem jediný), ceny ropy by mohly v blízké budoucnosti prudce stoupnout a dnes již všechny její třídy zdražily o 5-6 %. Čím bude situace na Blízkém východě vyhrocenější, tím vyšší budou šance na další zvyšování nákladů na energetické zdroje.
  • TRH NETRPĚLIVĚ OČEKÁVÁ BERNANKEHO PROHLÁŠENÍ
    Akcie vedené General Electric včera na Wall Street vzrostly, když trh netrpělivě čekal na stanovisko Federálního rezer...
  • 🛑 TRH NEVĚŘÍ FEDU A DĚLÁ CHYBU 😱 Likvidita mizí, spotřebitel nešetří! 🚀Bitcoin roste | Luxusní akcie
    Týdenní videokomentář: Forex, komodity, akcie, indexy a kryptoměny.
  • Trh nie je dostatočne pripravený na predaj dlhopisov od Fedu
    Podľa niektorých analytikov dlhopisoví investori nie sú dostatočne pripravení na nadchádzajúcu redukciu súvahy Fedu. Americká centrálna banka by po rokoch nákupov štátnych dlhopisov mala začať tieto cenné papiere postupne predávať ako súčasť normalizácie monetárnej politiky.
  • Trh NZD/USD se zastavil na rostoucí trendové čáře
    Po dvou týdnech ztrát se nyní NZD/USD snaží najít pevnou půdu pod nohama kolem 0,6000, když klesl na čtyřměsíční minimum 0,5984. Poslední medvědí vlna znovu aktivovala klesající trend z prosincového vrcholu 0,6368. Překonání na úrovni 0,6000 se může ukázat jako obtížné, což povede k poklesu pod trendovou linii podpory na úrovni 0,5980 a následnému hledání podpory kolem omezující zóny 0,5900. Ještě níže by si pokles mohl vydechnout u bariéry 0,5858.
  • Trh očakáva FOMC, my BoJ
    Kurodove odmietnutie „helicopter money“, vyčkávacia taktika ECB, recesné júlové PMI čísla z UK, a opätovný nárast pravdepodobnosti zvyšovania sadzieb v USA. To boli kľúčové faktory dolárových ziskov uplynulého týždňa. V ňom si USD polepšil voči JPY o viac než 1%, voči GBP o takmer 0,4% a EURu o 0.7%.
  • Trh očekává růst poptávky po zlatě
    Včera se zlato opět propadlo. Na konci roku se však předpokládá, že zlato poroste v důsledku zvýšené poptávky před čínským novým rokem.
  • Trh očekává slabé data maloobchodního prodeje - získá zlato další býčí dynamiku?
    Obraz ve zlatě se za poslední týden nezměnil a přestože situaci stále považujeme za napjatou, pondělní tlak nad 1700 USD byl jasně býčím signálem. Dnes se účastníci trhu zaměří na výsledek maloobchodního prodeje ve 14:30. Slabý výsledek může vést k dalšímu nákupnímu tlaku na zlatě.
  • Trh od ECB čekal trochu víc, euro mírně slábne
    Dnes v 15 hod. jsem chtěl na youtube odstreamovat komentář k zasedání a tiskové konferenci ECB, ale bohužel se kvůli technickým problémům nezdařil, takže níže nabízím alespoň v odrážkách několik poznámek a komentář k dění na euru.
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
Dukascopy new