Čtvrtek 28. březen 2024 14:31
reklama
Swissquote Bank
reklama
Swissquote Bank
reklama
InstaForex Autochartist
reklama
CapXmaster srovnani

S nákupem nemovitosti počkejte. Může být levněji

08.08.2022 08:58  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

Hypotéky v Česku prudce zdražují. Podle nejnovějších údajů Fincentra Hypoindexu odpovídala průměrná úroková sazba počátkem července 6,24 procenta, nyní už se blíží úrovni 6,5 procenta. Hypotéky jsou nejdražší od počátku milénia. Jsou dražší dokonce i než těsně před globální finanční krizí, jež vrcholila v letech 2008 a 2009. Ta tehdy následně způsobila pokles cen tuzemských nemovitostí.

Pokles cen nemovitostí je třeba se stále vyšší pravděpodobností očekávat i nyní. Česko je totiž teprve na začátku ekonomicky krizových let, kterých nakonec může být třeba pět. Ceny energií zůstanou vysoko po celou dobu, po niž se budeme zbavovat silné závislosti na energiích ruských, zejména na plynu. Vždyť i pro příští rok Česká národní banka ve své nejnovější prognóze, zveřejněné koncem minulého týdne, předpovídá průměrnou celoroční inflaci takřka 10 procent. A to se ještě drží při zdi.

Kdyby politici opravdu chtěli národu sdělovat pravdu, museli by mu churchillovsky slíbit „krev, pot a slzy.“ Politici se ale stále špidlovsky tváří, že „zdroje jsou“. No, nejsou. Krize, která Česko čeká, nebude pandemické „leháro“ žité na dluh. Rozdíl nyní je v inflačních tlacích, které pohánějí ony drahé energie. Kvůli inflaci nemohou centrální banky srazit vládám úrok jako při pandemii. Z krize, která Česko čeká, se zkrátka pouhým tištěním peněz a dalším zadlužováním vymanit nelze.

K tomu je třeba připočíst, že český nemovitostní trh je ze srovnatelných ekonomik, ekonomik OECD, druhý nejpřehřátější. Po tom novozélandském. Nikde v ekonomicky vyspělém světě nejsou nyní tak doširoka rozevřeny nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmů. Což je obecně jeden z klíčových znaků bubliny. Podle České národní banky jsou české nemovitosti v bublině až čtyřicetiprocentní. Měla splasknout už za pandemie, jenže tehdy jsme si ještě za stovky miliard dluhu koupili oddálení jejího splasknutí.

Nyní stačí, aby Putin vypnul Evropě plyn, Německo spadne do hluboké recese – a Česko s ním. Bude podobnější propadu z let 2008 a 2009 než z roku 2020. Právě proto, že ji nebude možné řešit dluhem.

Takže jako v letech 2008 a 2009 i při nadcházející krizi je třeba počítat s poklesem cen nemovitostí, alespoň v některých lokalitách. Přepálené ceny v luxusu center velkých měst nebo naopak na panelákových sídlištích jejich periférií budou muset být nakonec „zasazeny do reálného rámce vleklé krize“.

Proto, že Česko je ekonomicky sedmnáctou zemí Německa a německy ekonomický model byl dlouhá léta založený na levném ruském plynu. Byl to tedy levný ruský plyn, který pořádně přifoukl i zmíněnou čtyřicetiprocentní bublinu českých realit. Nebude-li plyn, nebude bublina. Propad o deset až patnáct procent, jejž utlumí nedostatečná výstavba, nedostatek vhodné pracovní síly a vysoké ceny stavebních materiálů, je proto v příštích letech v Česku realistický.

Realitní makléři už nyní hlásí dramatické ochlazení celého nemovitostního trhu. Není se co divit. Měsíční splátka „osmdesátiprocentní“ hypotéky na osmdesátimetrový byt po rekonstrukci v Praze překračuje už dnes 46 tisíc korun. Přitom průměrná hrubá mzda v Praze nyní činí zhruba 48 500 korun. Na ni však dosáhne pouze zhruba třetina pražských pracovníků. Pracovník, který měsíčně pobírá právě takovou mzdu, tedy 48 500 korun, si v čistém přijde na zhruba 41 600 korun, pokud má tedy dvě děti. Jeho čistá mzda už tedy dnes takřka o 5000 korun zaostává za měsíční hypoteční splátkou na uvedený byt.

A bude hůře. Při průměrné sazbě hypoték 8,5 procenta, jež může být realitou již brzy, vyjde splátka běžného panelákového bytu 3+1 v Praze na 45 tisíc korun. Průměrně, ba i lehce nadprůměrně vydělávající Pražan tedy ze svého čistého příjmu nepokryje ani splátku druhořadého bytu na městské sídlištní periférii. Právě byty na panelákových sídlištích jsou ve vyšší míře něž jiné kupovány na hypotéku. Proto právě v případě cen panelákových bytů lze čekat výraznější cenový propad než v případě nemovitostí, které jsou ve vyšší míře financovány plně z vlastních prostředků kupujícího.  

Sečteno, podtrženo, lidé by měli nyní s koupí nemovitostí počkat. Za dva nebo tři roky budou totiž velmi pravděpodobně levnější jak samotné nemovitosti, tak hypotéky. Kvůli krizi, která Česko čeká, postupně zmírní inflace, takže Česká národní banka půjde nakonec s úroky dolů – a dolů zamíří také úroky na hypotékách. Nebude to ale hned.

Navíc, výraznějšímu poklesu cen realit budou bránit i centrální banky. Zejména pak Evropská centrální banka, která má kvůli geografické blízkosti Česka k eurozóně a zejména kvůli značnému ekonomickému, obchodnímu i finančnímu propojení eurozóny s Českem nezanedbatelný vliv právě i na vývoj cen nemovitostí v tuzemsku.  

Šéfka ECB Christine Lagardeová koncem června vůbec poprvé připustila, že centrální banka zemí eurozóny uplatní to, co si dosud zapovídala, totiž souběh zvyšování klíčových úrokových sazeb na straně jedné a programu rozsáhlého odkupu dluhopisů na straně druhé. Dosud ECB vždy říkala, že nutným předpokladem zahájení zvyšování úroků je předchozí ukončení programu odkupu dluhopisů.

Už je to tedy jinak. Co to znamená? ECB nyní bude zvyšovat své základní úrokové sazby a zároveň tlačit dolů úrokové sazby tam, kde by hrozilo, že se vymknou kontrole. Vymknutí kontrole hrozí zejména úrokům z dluhu předlužených zemí typu Itálie. Kvůli záchraně těchto ekonomik je ECB ochotná pošlapat své dosavadní zásady. 

Například ještě na sklonku loňského roku členka vedení ECB Isabel Schnabelová prohlašovala, že souběh zvyšování úroků a programu nákupu dluhopisů potenciálně může zapříčinit rozevírání nůžek bohatství ve společnosti. Program odkupu dluhopisů totiž stlačuje úroky obecněji, takže bohatým lidem zlevňuje financování nákupu akcií nebo právě nemovitostí. Chudší lidé ale zpravidla žádné nemovitosti ani akcie nevlastní, takže z programu tolik nemají. 

Program odkupu dluhopisů – známý také jako kvantitativní uvolňování nebo „tištění miliard nových peněz“ – je obecněji považovaný za celospolečensky přínosný v čase, kdy je inflace trvaleji pod inflačním cílem centrální banky. Pokud je inflace nízká, hrozí totiž její opak – deflace. Jestliže by nastala takzvaná deflační spirála, obecný pokles cen v ekonomice by vedl k tomu, že firmy nepokryjí své náklady a budou muset rozsáhle propouštět – nejdříve spíše málo kvalifikované zaměstnance z chudších vrstev.

Proto až dosud mohla ECB tvrdit, že odkupem dluhopisů sice možná nafukuje ceny nemovitostí a akcií, ale zároveň tím samým programem brání tomu, aby chudší přicházeli o práci. Takže si polepší bohatí i chudí. 

Jenže jestliže je dnes inflace v eurozóně na zhruba 4,5násobku cíle ECB, deflace žádnou hrozbu pochopitelně nepředstavuje. ECB se tak ocitá v situaci, kterou nezažila, kdy musí zdůvodnit odkup dluhopisů jinak než hrozbou deflace. Odkup dluhopisů je totiž pro-inflačním činitelem. Takže ECB dnes také vlastně připouští, že v čase rekordní inflace bude provozovat pro-inflační měnovou politiku. Bude tak dále povzbuzovat vzestup cen nemovitostí nebo akcií, takže bohatí lidé, kteří do nich investovali, budou proti inflaci, kterou ECB bude částečně pomáhat roztáčet, chráněni lépe než chudí. Zvláště právě chudým totiž rekordní inflace – částečně ještě roztáčená Evropskou centrální bankou – ukousne zásadní část kupní síly jejich úspor, pokud nějaké mají. Chudí totiž nemají majetek v nemovitostech nebo akcií. Inflace tak může více poškodit chudé než bohaté právě i čistě vlivem měnové politiky ECB. 

ECB ale musí v programu odkupu dluhopisů pokračovat, neboť bez něj by se závažně přiblížil bankrot zemí typu zmíněné Itálie. Tím, že ECB vykupuje dluhopisy italské vlády, totiž stlačuje úrok na italském dluhu, což umožňuje oddalovat možnou platební neschopnost, tedy bankrot, Itálie. 

Tento program ECB tedy bude zprostředkovaně tlumit tlaky na pokles cen nemovitostí také v Česku.

Lukáš Kovanda, Ph.D., Trinity Bank

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Smíšený závěr týdne na Wall Street
    Americké akciové indexy obchodovaly při pátku smíšeně a jen těžko hledaly směr. Nejlépe se v pátek vedlo energetickému sektoru (Chevron +1,8 %, Exxon Mobil +2,2 %, Halliburton +3,2 %) díky růstu cen ropy - ta sice posílila "jen" o 0,3 %, ovšem v dopoledních hodinách ztrácela proti čtvrtku více než 4 %. Dařilo se i finančnímu sektoru (Bank of America +1,5 %, Wells Fargo +2,4 %).
  • Smith & Wesson padá na dvouletá minima
    Smith & Wesson Brands (SWBI.US), americký výrobce zbraní, se dnes po zveřejnění neuspokojivých finančních výsledků za 1Q23 (kalendářní čtvrtletí květen-červenec) obchoduje o více než 6 % níže. Upravený zisk na akcii z pokračujících operací dosáhl 0,11 USD (oček. 0,23 USD), zatímco čisté tržby z pokračujících operací dosáhly 84,4 mil. USD (oček. 129,9 mil. USD).
  • Smrtící rok 2020: v Česku zemřelo nejvíce lidí v historii země. Česká republika vymírala nejrychleji za uplynulé čtvrtstoletí, právě kvůli rekordnímu počtu úmrtí
    Loňský rok se do dějin novodobé České republiky zapíše temně. Zemřelo totiž nejvíce lidí v její historii, píšící se od roku 1993. Počet zemřelých činil v roce 2020 celkem 129,3 tisíce osob. Meziročně zamřelo o patnáct procent lidí více. Zvláště závažná byla nadúmrtnost na přelomu měsíců října a listopadu 2020, ovšem negativně se do statistiky úmrtnosti zapsalo celé loňské poslední čtvrtletí. Důvodem je pochopitelně podzimní vlna pandemie onemocnění covid-19.
  • Smrt (reálných) úroků
    Při četbě dnešních ranních ekonomických zpráv mne pobavila poznámka o možném sní...
  • Smrt saudskoarabského krále a nová realita pro cenu ropy
    Cena ropy v Asii po zprávách o smrti saudskoarabského krále Abdullaha vzrostla od svých nejnižších hodnot za posledníc...
  • Smrť úverov a zrod uťahovania opaskov
    Situácia na finančných trhoch bola včera optimistická. Globálne PMI výrobného sektora zaznamenalo za január rast k 51,2 z decembrového údaju 50,5. Lepšie výsledky sme mali včera možnosť vidieť z krajín ako Austrália, Čína, India, Nemecko, Eurozóna a UK. Výsledky z US síce zaostali za očakávaniami, no aj tak išlo o najsilnejší výsledok od júna 2011. Sklamaním bol výsledok ADP zamestnanosti z US, ktorá sleduje počet novovytvorených pracovných miest v súkromnom sektore. Výsledok skončil na úrovni 170 tis. oproti očakávaniam 200 tis. Po týchto dátach sa očakávania pre piatkové NFP príliš nezmenili, nakoľko dáta ADP sú veľmi volatilné. Zaujímavé napríklad je, že finančný sektor, ktorý oznamuje prepúšťanie zamestnancov takmer každý druhý deň, vygeneroval podľa ADP až 9 tis. pracovných miest.
  • Smutná vízia európskych bánk
    Mohli by sme si myslieť, že v problémoch je iba Deutsche Bank. A možno ešte pár talianskych bánk. A vlastne ešte pár portugalských. A nezabudnime ani na tie rakúske a švajčiarske. Nehovoríme už o pomaly celom európskom bankovom sektore?
  • Smutné výročie
    Piatková sumarizáciaPiatkový vývoj n...
  • Snaha o posílení dnes nevyšla koruně ani euru proti dolaru
    Eurodolar dnes zůstal v klidu kolem 1,3350, kde se ustálil po včerejším nárůstu kurzu, až do odpoledních amerických da...
  • Snaha o profitovanie z EURUSD
    Dnešnými hlavnými ekonomickými dátami budú americké čísla PPI za október. Nižšie ceny ropy by mali spôsobiť, že PPI vyjde nižšie iba na úrovni...
  • Snapchat padá o takmer 20% po mizerných výsledkoch
    V utorok po zatvorení amerických akciových trhov reportovala výsledky známa internetová spoločnosť Snap, ktorá sa iba tento rok dostala na burzu v dlho očakávanom IPO. Reklama na sociálnych sieťach však jednoznačne patrí Facebooku a ostatné firmy ako Twitter, alebo Snap v tomto segmente iba prežívajú. Potvrdili to aj spomínané výsledky.
  • Snapchat padá v premarketu o 30 % kvůli zhoršenému výhledu
    Technologická společnost Snap Inc. (SNAP.US) včera vydala znepokojivé prohlášení, jehož část byla zaslána Americké komisi pro cenné papíry SEC. Společnost snížila své čtvrtletní prognózy růstu a poukázala na zhoršující se makroekonomické prostředí. Povede vyhlášení Snapchatu k dalšímu kaskádovému výprodeji a zhoršení sentimentu mezi technologickými společnostmi, podobně jako tomu bylo dříve s Netflixem?
  • Snap odhalil křehkost sentimentu na akciích, Evropa nabídla smíšená data
    Zatímco úvod týdne se nesl v pozitivním duchu, pro úterní obchodování to už neplatí. Jedním z důvodů jsou obavy z dopadů boje s koronavirem na čínskou ekonomiku, ale výrazně se projevily také firemní zprávy.
  • Snap po kvartálním reportu klesl o 27 %. Reklamní sektor je pod tlakem 📉
    Snap (SNAP.US) opět negativně zklamal Wall Street zpomalujícím ziskem a v premarketu se obchoduje o 27 % níže. Slabší výsledky Snapu mohou předznamenávat, že se ekonomický pokles prohlubuje a pokles sentimentu se přelévá i do dalších společností, kde reklama hraje pro obchodní model důležitou roli. Mezi poražené v premarketu patří Alphabet, Meta Platforms, Pinterest a Twitter. Celkové kapitalizační ztráty mezi sociálními médii a reklamními společnostmi již dosáhly téměř 42 miliard USD, přičemž samotný NASDAQ ztratil téměř 1 %.
  • Snap report – ještě horší než se čekalo
    Čekalo se, že v pořadí druhý report výsledků Snapu jako veřejné společnosti bude zlý, ale ukázalo se, že je ještě horší. Čísla reflektují obrovské dlouhodobé problémy, kterým Snap čelí.
  • Snap se po snížení ratingu JMP propadá o 5 %
    Akcie společnosti Snap (SNAP.US) v úterý klesly o téměř 5 % poté, co společnost JMP Securities snížila rating technologické společnosti z "Market Outperform" na "Market Perform", protože množství času stráveného na Snapu v USA ve 4. čtvrtletí 2022 meziročně kleslo o 7 %. To představuje pokles o 7 bodů oproti 3. čtvrtletí. Analytici JMP rovněž poukázali na rostoucí konkurenci ze strany Reels a krátkých filmů na YouTube.
  • Snap se propadá o 8 % kvůli snížení ratingu od Jefferies
    Akcie společnosti Snap (SNAP.US) ve čtvrtek prudce klesly poté, co Jefferies snížila doporučení na "hold" z "buy" a snížila cílovou cenu na 10 USD z původních 12 USD s odkazem na slabost trhu digitální reklamy. Analytici rovněž poukázali na to, že společnost čelí intenzivní konkurenci a zhoršujícímu se makroekonomickému obrazu.
  • S narůstajícím indexem strachu stoupala i cena zlata
    V předchozím týdnu došlo k poklesu amerických akciových trhů. Námi sledovaný futures na akciový index S&P 500 oslabil ...
  • S našimi dobrými radami bude Vám i Vašemu bříšku lépe
    Víte, kde naleznete pomoc, ve chvílích, kdy Vás trápí obavy z porodu? Žít v nejistotě by budoucí maminka jistě neměla....
  • SNB
    "Frank je naďalej masívne nadhodnotený"..."...
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
Purple trading AI