Jediná jistota: Nemovitosti zdraží. Otázka je, kdy přesně…

Když se nedávno poprvé historii prodávala ropa za zápornou cenu, mnozí si ťukali na čelo. Kdo to kdy viděl, aby kupující dostal ještě navrch zaplaceno za to, že něco kupuje.

Jiní se ale vyděsili. Nastane kvůli koronakrizi ničivá deflace čili ekonomická destrukce způsobená pádem cen? Někteří si asi ťukají na čelo zase nyní, když čtou předešlá slova: jak může zlevňování způsobit destrukci?

Zlevňování je samozřejmě fajn, ale jen dokud člověk nepřijde o práci. Pokud ji ztratí, raději by dále – coby stále zaměstnaný – čelil inflaci. Když jdou ceny napříč ekonomikou dolů – což je právě deflace – dříve či později podnikatelé či firmy nepokryjí své náklady, takže bankrotují nebo propouštějí. Pokud je propuštěných mnoho, celková kupní síla v ekonomice se dále propadá, takže firmy či podnikatelé musí s cenou své produkce ještě níže, aby ji na trhu „udali“. Tím pádem pokryjí ještě méně svých nákladů a rozbíhá se nové kolo bankrotů a propouštění. Kolo jedno střídá druhé, už je z toho spirála. Deflační spirála. Či přesněji dluhově-deflační spirála. Dlužníkům deflace zvyšuje reálný dluh. Výše jejich dluhu totiž zůstává v číselném vyjádření stále táž, zatímco ceny – včetně cen práce, tedy mezd – v ekonomice padají. Je tedy složitější ze snížených mezd nebo tržeb splácet dluh, třeba jen hypotéku. Dluhově-deflační spirála byla podstatou Velké hospodářské krize 30. let.

Způsobí koronakrize spíše citelné zdražování, nebo naopak historický pád cen, jaký provázel právě krizi 30 let?

Například zrovna vývoj na ropném trhu, a tedy i na trhu s pohonnými hmotami v ČR, naznačuje, že míříme do deflace. Benzín je v těchto dnech cenově vůbec nejdostupnější za celé období od druhé světové války, a možná i za období před ní. Když v roce 1953 komunisté v návaznosti na měnovou reformu zrušili přídělový systém, stanovili cenu benzínu (tehdy s označením Normal) na čtyři koruny za litr. Za tehdejší průměrnou měsíční mzdu necelých 1100 Kč ovšem člověk pořídil jen 274 litrů. Ačkoli v dalších letech dostupnost benzínu postupně rostla, ani na přelomu 60. a 70. let, ještě před První ropnou krizí, jej nebylo za průměrnou mzdu možné pořídit přes tisíc litrů. Něco takového je možné poprvé až v letech po roce 2015. Dnes člověk za průměrnou mzdu pořídí zhruba 1350 litrů benzínu (Natural 95), tedy zhruba pětkrát tolik, co v roce 1953, a dokonce šestkrát více než po domácím cenovém šoku konce léta 1990. 

Historicky laciné pohonné hmoty mají potenciál tlačit dolů cenu celé řady dalších zboží a služeb v ekonomice, od housky na krámě, přes elektřinu či zájezd k moři. Jenže třeba v případě zeleniny se odehrává pravý opak. Květák za stovku, na dvojnásobku loňské ceny, za cenu kuřecího v akci, je neklamným znamením, že koronakrize má i svůj nesporný inflační potenciál. Třeba ceny roku 1998, kdy polský květák vyšel na pět korun za kus, jsou dnes jak z jiného světa. Zeleninu a ovoce totiž ve velkém dovážíme ze zemí těžce zavirovaných, jako Španělsko či Itálie. V době zavřených hranic a dalších omezení pro boj s nákazou se však zhoršují možnosti sklizně a možnosti samotného vývozu z těchto zemí, a to včetně toho do Česka. Takže i květák se stává nedostatkovým zbožím, navzdory tomu, že by jej jinak, za běžných podmínek, dramaticky zlevňující benzín také zlevňoval.

Citelně zdražující květák a současně prudce zlevňující benzín symbolizují dvě klíčové ingredience koronakrize. Tou první je globální nabídkový šok a tou druhou globální šok poptávkový. Itálie si kvůli koronakrizi vypnula podstatnou část ekonomiky, zavřela hranice. Rumuni či Afričané, kteří tam běžně létali sklízet, mají letos utrum. A mnozí Italové, kterým už se na pole nechce, zůstávají na dávkách doma.  I když se nakrásně sklidí, problémem je dostat zboží před hranice. Dramaticky ubylo kamionové i letecké přepravy. Zpřetrhaly se tedy dodavatelsko-odběratelské vazby (nejen) v oblasti mezinárodního obchodu s květákem, což je z definice nabídkový šok. Nabídka této zeleniny je ochromena i v Česku. Takže cena roste. Současně nastává poptávkový šok na trhu s benzínem, resp. pohonnými hmotami. Protože se nelétá ani nejezdí kamionem, nelze svážet na pole zahraniční brigádníky, ani exportovat květák do Česka, takže není zájem o paliva, ať už letecké či o diesel do kamionu. To je zase právě poptávkový šok.   

Zda nakonec převáží spíše efekt nabídkového šoku, a tedy inflace, nebo efekt šoku poptávkového, tedy deflace, zatím nelze s jistotou říci. Pravděpodobnější je ovšem deflační scénář. V obou případech však budou spokojení majitelé nemovitostí. Reality totiž budou zhodnocovat jak za inflace, proti níž představují obecně dobrou pojistku, tak za deflace.

Kdo pochybuje, nechť pohlédne, co v posledních týdnech činí světově významné centrální banky v čele s tou americkou, tedy Fedem. Období let 2008 až 2019 zkrátka bylo jen jakýmsi zahřívacím kolem v boji s hrozbou deflace a v nadcházejícím desetiletí se nové stamiliardy budou do ekonomického systému pumpovat v daleko vyšším tempu. Poté, co se Fed rozhodl odkupovat prašivé dluhopisy, je už jen otázku času, kdy za nově vytvářené dolary bude nakupovat i akcie. V Evropě zase bude jedinou možností, jak zabránit bankrotu sužované Itálie a rozpadu eurozóny, spuštění něčeho na způsob shazování peněz z vrtulníku. Jinými slovy, dluh se bude záplatovat tiskem stamiliard eur. Centrální bankéři budou jako v minulém desetiletí manipulovat veřejnost tvrzeními, že o žádné tištění nejde a že jejich expanze není inflační. Ve skutečnosti možná opravdu nenastane trvalejší inflace cen spotřebitelských, květáku či benzínu, čekejme zato však dramatický růst cen aktiv typu akcií v USA nebo právě nemovitostí v celém ekonomicky vyspělém světě včetně ČR. To bude ta inflace!

To je však výhled do dalších let, přechodně, krátkodobě je vývoj cen realit nevyzpytatelný. Pokud kupující pořizuje svůj vlastní byt, tedy svoji střechu nad hlavou, ať na nic nečeká a kupuje hned. I kdyby cena nemovitosti poklesla, klesne pravděpodobně jen přechodně a nepříliš výrazně. Za pár let se pak vše zase vrátí na původní úroveň a vyhoupne ještě výše. Pokud člověk po celou tu dobu v dané nemovitosti bydlí, může mu být úplně jedno, jaká je zrovna její cena.

Pokud člověk nemovitost nutně nepotřebuje a kupuje ji takzvaně „na investici“, tedy ji chce dál pronajímat někomu jinému, případně s ní spekulovat, tedy sázet na to, že její cena ještě vzroste, měl by být na pozoru. Nemovitosti v ČR byly před úderem koronaviru až o dvacet procent nadhodnocené. Hrozí tedy, že cena některých z nich se o pětinu propadne. Kupující by tak přišel třeba i o miliony. K takovému splasknutí bubliny jsou náchylnější zejména nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, například na sídlištích a perifériích velkých měst nebo v menších městech a obcích.  V atraktivních lokalitách je pravděpodobnější cenová stagnace letos a v příštím roce a pozvolné opětovné zahájení růstu cen od roku 2022.

Kdo chce prodávat, nechť nečeká. Doba je na prodej dobrá. Růst mezd zpomalí, míra nezaměstnanosti se zvýší, obecně se zhorší investiční prostředí v ČR, což v blízké době připraví řadu zájemců o chuť nemovitost kupovat. Navíc opravdu hrozí splasknutí cen nemovitostí o výše zmíněných až dvacet procent.

Nájmy se letos na mnoha místech, například v centru Prahy propadají, postupně se stabilizují a od roku 2022 dále porostou. Pronájem nemovitosti je většinou výhodnější než její prodej, protože majiteli zajišťuje trvalý, pravidelný přítok peněz, nejčastěji každý měsíc. Nemovitost přitom stále může prodat v budoucnu – a existuje velká šance, že ji v budoucnu prodá výrazně dráže než nyní. Navíc získá tedy peníze jak z jednotlivých měsíčních pronájmů (jejich dlouhé řady), tak ze zvýšené ceny nemovitosti v budoucnu. Existují ovšem různé situace, kdy majitel nemovitost prostě prodat musí hned teď nebo prostě chce, třeba kvůli dluhům, dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo třeba kvůli tomu, aby finančně zajistil své děti či sám investoval do něčeho jiného. 

Lukáš Kovanda
Národní ekonomická rada vlády (NERV)
Hlavní ekonom, CZECH FUND