Co přinese zrušení daně z nabytí nemovitosti? Kdo si pospíší, vydělá na tom dvakrát

Současná složitá situace, která se v řadě zemí nyní mění ve více ekonomických problémů než zdravotních, přinesla také u nás nejedno podpůrné opatření. K přerušení EET, zrušení Účtenkovky a podobně se trochu nečekaně rychle dostalo i na zrušení jedné z velmi diskutabilních až sporných daní – daně z nabytí nemovitých věcí. Co může tato změna v praxi přinést v oblasti financování bydlení nebo investic do nemovitostí?

Současná výše daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % a je splatná do 3 měsíců od nabytí nemovitosti. S ohledem i na dlouhodobě rostoucí ceny nemovitostí se u běžných nemovitostí jedná o významnou částku v řádu desítek až nižších stovek tisíc korun. Zrušení daně je nyní ve fázi schváleného vládního návrhu zákona, který ale ještě musí projít celým legislativním procesem. Podle tohoto návrhu je zrušení daně platné i zpětně pro všechny, kteří nabyli nemovitost do vlastnictví v prosinci 2019 a později. Kdo daň již zaplatil, může si požádat o vrácení přeplatku, který mu takto vznikne.

Je lepší neplatit daň, nebo si odečíst úroky?

Zrušení daně je spojeno se zrušením možnosti uplatňovat si úroky zaplacené z úvěrů na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně. Zjednodušeně řečeno si již poplatník nebude moci odečíst objem úroků zaplacených na úvěrech na bydlení z daní, takže se mu nevrátí 15 % z této částky. „Celkově se může jednat o vyšší částky, než kolik činí daň z nabytí nemovitosti. Například při koupi nemovitosti za 2,5 milionu kupující ušetří na dani okamžitě 100 tisíc korun. Díky odečtům úroků v průběhu následujících 30 let splácení by pak ušetřil dalších asi 155 tisíc na dani z příjmu. To celkem odpovídá úspoře 30 měsíčních splátek, tedy skoro, jako kdybychom nemuseli 2,5 roku platit hypotéku,“ říká Václav Šimek, specialista na financování bydlení Freedom Financial Services. „Přesto pokud bych si měl vybrat, zda daň z nabytí zachovat, nebo ji zrušit současně s daňovým odečtem úroků z úvěrů na bydlení, pak bych volil i tak zrušení daně z nabytí nemovitostí, protože ta jednorázová úspora na začátku je citelnější a pro kupující znamená o komplikaci méně,“ dodává Václav Šimek.

Odkládali jste nákup? Teď bude zřejmě nejlepší chvíle

Aktuální podoba vládního návrhu dále počítá s přechodným obdobím, kdy i přes zrušenou daň bude ponechána možnost odečtu úroků. „Lidé, kteří investují do vlastního bydlení v období od prosince 2019 do konce roku 2021, by tak neplatili čtyřprocentní daň a současně by si mohli po celou dobu splácení úvěrových závazků odečítat zaplacené úroky z daňového základu,“ zdůrazňuje Václav Šimek. Podle něj tak bude do konce roku 2021 pokračovat zvýšený zájem všech těch klientů, kteří plánovali investice do vlastního bydlení s využitím financování úvěrem a budou nadále v dobré ekonomické kondici, aby jim financování bylo poskytnuto. „Tento vývoj bude podpořen i dalším mírným snižováním úrokových sazeb. Rozhodně nyní nelze očekávat jejich postupný dlouhodobý růst, o kterém se mluvilo ještě před současnou pandemií,“ předpokládá Václav Šimek.

Vyšší šance dosáhnout na hypotéku

Kupující budou mít díky úspoře na dani vyšší šanci na financování dosáhnout. „Některým žadatelům o úvěr nemusela úhrada této daně umožnit dosáhnout na nejvýhodnější hypotéky do 80 procent zástavní hodnoty, protože neměli dostatečný objem vlastních prostředků. Nově mohou dosáhnout na financování, které by jim jinak už nevycházelo, popřípadě si nebudou muset brát větší úvěr na zaplacení daně,“ vysvětluje Václav Šimek. Žadatelům by také mělo pomoci uvolnění dříve zavedených pravidel ze strany ČNB ohledně poměru výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) a poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení (DTI i DSTI). „Možná překvapivě pro ČNB se zatím komerční banky neunáhlily a plošně neuvolnily nedávno zpřísněné parametry LTV, DTI a DSTI. Chovají se vcelku logicky s ohledem na rizika, jež je nutné nyní u klientů o to pečlivěji zvažovat,“ dodává Václav Šimek.

Investoři by si měli pospíšit

Další důležitou lhůtou vyplývající z návrhu nového zákona je konec roku 2020. Pro toho, kdo stihne pořídit nemovitost ještě letos, bude platit takzvaný časový test ještě dle stávajících pravidel, tedy mu při prodeji nemovitosti za déle než 5 let od pořízení nevznikne povinnost z případného zisku zaplatit daň z příjmu. Od příštího roku pak bude časový test prodloužen na 10 let. „Bez ohledu na spravedlivost nebo koncepčnost navržených opatření bude návrh zákona dozajista impulzem pro trh. Investoři do nemovitostí jistě budou chtít zvažované investice uspíšit a stihnout toho co nejvíce do konce roku. Nákupní apetit této skupiny kupujících poté možná mírně ochladne, pro dlouhodobého investora ale prodloužení časového testu zase tak kritické nebude,“ domnívá se Václav Šimek.

Investovat vlastní prostředky, nebo využít úvěr?

Pokud uvažujete o investici například 2,5 milionu do koupě nemovitosti na pronájem, stojí za to zvážit, zda se nevyplatí investovat z vlastních prostředků kupříkladu jen 0,5 milionu a zbytek financovat hypotečním úvěrem za v současnosti velmi nízkých úrokových sazeb blížících se opět k 2 %. „Takto si můžete ‚zarezervovat‘ možnost budoucí úroky odečíst z daní, když nemovitost nebudete pronajímat. Zbývající 2 miliony lze držet jako finanční rezervu a doplnit s ní třeba investiční portfolio takříkajíc ‚ve slevě‘ při současném poklesu akciových trhů. Vedle diverzifikace si tak současně udržíte i více likvidní rezervu do nejistého období, nemluvě o vlivu inflace,“ doporučuje Václav Šimek.

Příklady výše daně z nabytí nemovitosti a orientační daňové úspory na zaplacených úrocích (uvažovaná úroková sazba 3 %, průměr za dobu splatnosti úvěru)

Zdroj: Freedom Financial Services