Swiss Life Hypoindex listopad 2025: Hypoteční sazby zamrzly. Trhem hýbe hlavně refinancování

Měsíční splátka hypotéky na 3,5 mil. Kč sjednané do 80 % ceny nemovitosti se splatností 25 let při průměrné nabídkové sazbě 4,91 % p. a. činila v listopadu 20 268 korun.

Listopad nepřinesl na hypoteční trh žádné zlevnění – průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu zůstala na 4,91 %. Zatímco banky vyčkávají, vláda ve svém programovém prohlášení slibuje levnější hypotéky. Odborníci ze Swiss Life Select však upozorňují, že tyto kroky mohou místo pomoci vyvolat růst inflace i cen nemovitostí.

„Listopad přinesl na hypoteční trh stabilizaci – nebo stagnaci, záleží na úhlu pohledu. Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba hypoték udržela na úrovni 4,91 %, tedy na stejné hodnotě jako v říjnu. Za celý letošní rok tak úrokové sazby měřené Swiss Life Hypoindexem klesly o přibližně o třetinu procentního bodu. Nejvýhodnější podmínky aktuálně nabízejí hypotéky s tříletou fixací, jejichž průměrná sazba se pohybuje lehce nad hranicí 4,5 %,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Při pohledu na jednotlivé fixace je situace pestřejší. Pětileté fixace u hypoték do 80 % hodnoty nemovitosti (LTV) se aktuálně pohybují lehce pod hranicí 4,8 %, zatímco tříleté fixace jsou o několik bazických bodů levnější. Dlouhodobé desetileté fixace naopak stagnují těsně pod hranicí 5,4 %, stejně jako jednoroční fixace, které se drží okolo 4,9 %. Rozdíly mezi jednotlivými délkami fixací tak nejsou výrazné, přesto však naznačují opatrnost bank při stanovování cen napříč délkami fixací.

Navzdory stagnaci úrokových sazeb se zatím nedá hovořit o výrazném oživení hypotečního trhu. Objem nově poskytnutých úvěrů na bydlení je sice meziročně vyšší, ale stále nedosahuje úrovní z roku 2020, kdy byly objemy sjednaných hypoték rekordní. Důvodů je hned několik – vysoké ceny nemovitostí, opatrnost domácností při přijímání dlouhodobých závazků a nejistota ohledně dalšího vývoje ekonomiky.

„Aktuální sazby kolem pěti procent jsou sice nižší než loni, ale pro řadu zájemců o vlastní bydlení zůstávají nad hranicí finanční dostupnosti,“ upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Swiss Life Hypoindex listopad 2025

Zdroj: Swiss Life Hypoindex

„Úrokové sazby hypoték se i nadále drží lehce pod pětiprocentní hranicí. Potvrzuje se tak to, o čem dlouhodobě hovoříme – banky v této nejisté době nebudou se sazbami výrazněji hýbat, dokud neuvidí jasný směr české i světové ekonomiky. Nejistota ohledně cel, kterou vyvolala americká administrativa, vývoj inflace, geopolitické konflikty a další faktory zatím nepřinášejí potřebnou stabilitu ani východisko. A je nepravděpodobné, že by se to v blízké době změnilo. Proto z tržního hlediska neočekáváme jiný vývoj než dosud – tedy stagnaci úrokových sazeb,“ vysvětluje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

Trh žije refinancováním

Stagnace sazeb a opatrnost bank při jejich snižování přichází v období, kdy na trh proudí zvýšený počet žádostí o refinancování hypoték. Letos totiž dochází k hromadnému konci fixací sjednaných v letech 2020 a 2021, kdy se úrokové sazby běžně pohybovaly pod hranicí dvou procent. Klienti, kteří tehdy uzavřeli pětiletou fixaci s úrokem 1,89 %, jsou dnes postaveni před realitu refinancování za více než dvojnásobnou sazbu. Měsíční splátka hypotéky ve výši tří milionů korun se splatností 30 let tak vzroste z přibližně 10 900 Kč na 15 900 Kč. Takový nárůst představuje výrazný zásah do rozpočtu domácností.

„Refinancování se stává jednou z klíčových oblastí zájmu bank. Mnohé z nich proto nabízejí individuální sazby, poplatkové slevy nebo garantované podmínky při přechodu klienta z jiné instituce. Konkurenční boj v tomto segmentu způsobuje, že nabídky pro refinancující klienty bývají o 0,1 až 0,2procentního bodu nižší než standardní sazby určené pro nové úvěry. Banky se tímto způsobem snaží zmírnit odliv klientů a současně získat klienty jiných bank v rámci refinancování jako strategický prostor pro další růst,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Podzim na hypotečním trhu končí bez dramatických změn, ale s jasnými signály. Trh vstupuje do fáze pozvolné stabilizace, kdy refinancování zůstává hlavním motorem většiny pohybů. Banky i klienti si stále více uvědomují, že éra extrémně levných peněz je definitivně u konce a nový „normál“ se ustaluje kolem úrovně 4,5 až 5 %.

„Otázkou zůstává, zda rok 2026 skutečně přinese očekávané uvolnění pod tuto hranici, nebo se současné sazby stanou dlouhodobým standardem,“ uzavírá Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Zahýbe nová vláda s hypotékami?

S cenami hypotečních úvěrů by mohla zahýbat nová česká vláda, která ve svém programovém prohlášení zmiňuje státní zvýhodněné půjčky, a především podporu úroků z hypoték při koupi prvního bytu. „To není nic jiného než státní dotace na bydlení. Budoucí premiér sice sliboval levné hypotéky, ale už tehdy bylo zřejmé, že na jejich cenu nemá prakticky žádnou přímou páku – kromě dotací. Banky budou v takovém modelu pouze zprostředkovatelem a stát jim bude kompenzovat část úroků, které nezaplatí klient. Nic ale není zadarmo. Levné hypotéky nakonec zaplatí daňoví poplatníci, tedy všichni ekonomicky aktivní občané,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

„Tento přístup navíc povede k vyšší inflaci, a tedy k dalšímu zdražování bytů a domů, čímž se efektivita podpory výrazně sníží. Opět se tedy neřeší jádro pudla – tedy strana nabídky a skutečnost, že se nové byty prakticky nestaví. Vláda těmito kroky situaci nezlepší. Řeší totiž pouze poptávkovou stranu trhu, která při růstu automaticky vede k dražšímu bydlení. Dražší bydlení znamená vyšší inflaci. A pokud k tomu připočteme i další plánované rozpočtové kroky vlády, ty inflaci jen přitopí pod kotlem. Na to bude muset Česká národní banka reagovat – buď nesnižováním, nebo dokonce zvyšováním úrokových sazeb, což nevyhnutelně povede k dražším úvěrům. A čím dražší budou úvěry, tím více je bude muset stát dotovat,“ upřesňuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

„Dokud vláda nezačne řešit skutečný zdroj problému – tedy nízkou výstavbu – budeme se točit v bludném kruhu. Dotované hypotéky povedou k dražšímu bydlení, vyšším úrokovým sazbám a horšímu stavu veřejných financí. A to vše nakonec opět zaplatí daňoví poplatníci,“ uzavírá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

Měsíční splátka se téměř nezměnila

Modelový příklad ukazuje, že měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu Kč sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,91 % p. a. zůstává téměř beze změny – činí 20 268 Kč.

Měsíční splátka – vzorový příklad

Průměrné nabídkové sazby u jednotlivých fixací

Zdroj: Swiss Life Hypoindex