Sobota 27. duben 2024 15:13
reklama
CapXmaster
reklama
CapXmaster
reklama
Dukascopy new
reklama
Fintokei ProTrader

Invesco: Investiční výhled na rok 2024 v oblasti nemovitostí

18.12.2023 16:51  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

·         Investování do nemovitostí skrze korekce na trhu v minulosti vedlo k lepším výkonům investic do nemovitostí. Věříme, že tomu tak bude i v roce 2024.

·         Domníváme se, že aby v tomto volatilním prostředí uspěli, budou muset investoři změnit svou investiční strategii.

·         Kromě zaměření na hodnotu vytvořenou nedávnou volatilitou trhu se soustředíme na demografické změny, požadavky na udržitelnost a technologické změny.

Existuje citát běžně připisovaný Marku Twainovi, který říká: "Kdykoli se ocitnete na straně většiny, je čas se zastavit a zamyslet". Je to dobrá rada obecně – ale možná obzvlášť důležitá pro aktivní investory, kteří hledají nekonsenzuální příležitosti.

Rok 2023 se ukázal jako volatilní rok a mnoho novinových titulků s tématem nemovitostí se zaměřilo na volatilitu cen, kterou způsobily rostoucí úrokové sazby. Nabídl ale příležitosti pro ty, kteří jsou připraveni, a my věříme, že tomu tak bude i v roce 2024.

Investování díky korekcím v minulosti vedlo k lepším výsledkům a podle našeho názoru se tato příležitost bude opakovat i v letech 2024 a 2025. Jsme přesvědčeni, že pokračující tlaky na refinancování a obavy z udržitelnosti budou na našich trzích i nadále způsobovat nesprávné oceňování, což aktivním investorům umožní těžit z příležitostí vytvořit hodnotu po celý zbytek desetiletí.

Může být rok 2024 dalším rokem 2014?

Investoři do nemovitostí v minulosti těžili z mimořádných výnosů po korekcích trhu. Abychom to dále ilustrovali, podívejme se na graf 1. Na základě dat společnosti INREV graf ukazuje pětileté výnosy fondů "value add" v Evropě s různými počátečními obdobími. Jak je vidět, je zde zřetelný vzorec lepší výkonnosti fondů, které investovaly v období po globální finanční krizi, a zejména po krizi eura v roce 2013. Ačkoli se níže uvedený graf zaměřuje na portfolia "value add", podobný vzorec je patrný i při pohledu na pětileté výnosy základních nemovitostních fondů. Uvedená analýza stále ukazuje jasné vzorce překonávání výkonnosti, i když přizpůsobíme posun výnosů.

Tato lepší výkonnost je dána řadou faktorů – v neposlední řadě schopností těžit z chybného ocenění při sníženém objemu transakcí. Investoři jako Invesco Real Estate navíc disponují zdroji potřebnými k přesunu aktiv, pokud se domníváme, že by mohli těžit z kapitálových výdajů. Zatímco méně zkušení vlastníci mohou v období ekonomických turbulencí postrádat důvěru k realizaci nákladných projektů a místo toho se snaží prodávat. 

Domníváme se, že rok 2024 pravděpodobně nabídne podobně silnou výkonnost, a věříme, že investoři z toho mohou těžit, pokud budou "hrát v útoku", jak nastínil Kevin Grundy ze společnosti Invesco v nedávném podcastu. Kevin je jedním z našich výkonných ředitelů a stará se o správu evropských fondů.

Obrázek 1: Výnosy evropských VA fondů podle ročníků, prvních 5 let


Zdroj: INREV k lednu 2023. V roce 2009 a 2013 nebyly uvedeny žádné fondy s přidanou hodnotou. Indexováno na 100 při první závěrce. Minulá výkonnost nepředpovídá budoucí výnosy.

V jaké fázi globálního hospodářského cyklu se nacházíme?

Centrální banky strávily rok 2023 bojem s inflací a nyní bude úkolem udržet ji pod kontrolou. Ačkoli se meziroční tempo růstu cen celosvětově zpomalilo, některé základní tlaky však přetrvávají.

S ohledem na to se finanční trhy přizpůsobují dvěma klíčovým skutečnostem. První je, že úrokové sazby pravděpodobně zůstanou vyšší déle, než se doufalo. Druhým je, že hospodářský růst se pravděpodobně výrazněji neobnoví v nejbližší době.

Pokles růstu HDP do budoucna může oslabit poptávku po některých sektorech realitního trhu. Nicméně i v prostředí pomalejšího růstu zůstane poptávka od některých skupin nájemců silná. Ve společnosti Invesco se naše investiční strategie zaměřují na identifikaci příležitostí, které podrobněji popisujeme níže.

Přesvědčivé investiční faktory: 2024-2025

K tomu, aby investoři uspěli v nestabilním ekonomickém prostředí a využili dostupných příležitostí k ocenění, budou muset změnit svou investiční strategii. Nedávná historie zaznamenala přetrvávající trendy v relativní výkonnosti mezi realitními sektory. Jsme však přesvědčeni, že sektorová alokace nebude v budoucnu ta dominantní hnací síla.

Ve společnosti Invesco jsme přestali uvažovat ve čtyřech kategoriích velkých sektorů: rezidenčního, průmyslového, maloobchodního a kancelářského. Místo toho přemýšlíme o subsektorech a o tom, jak jsou aktiva umístěna v rámci menších nik. Například v průmyslovém sektoru jsou obrovské rozdíly v očekávání výnosů u výzkumných a vývojových prostor, chladírenskými sklady a městskou distribucí. Jinými slovy, záleží na detailech.

Do budoucna bude výnosnost jednotlivých aktiv částečně záviset na jasných business plánech a disciplinovaném přístupu k jejich plnění. Růst čistých provozních výnosů (NOI) je také silně ovlivňován sekulárními trendy, které řídí změny vzorců poptávky v čase. Patří sem i posuny v prostředí nájemců, které jsou dále umocňovány změnami na finančních trzích.

Identifikovali jsme čtyři klíčové trendy, které podle našeho názoru budou v krátkodobém a střednědobém horizontu formovat investice do nemovitostí.

Čtyři klíčové stimuly trhu podle nás:

·         Hodnota vytvořená dislokací trhu

·         Demografické změny a urbanizace

·         Zpřísňující se požadavky na efektivitu a udržitelnost

·         Technologické změny

V centru pozornosti: Změny v úvěrové aktivitě vytváří příležitosti pro dluhové financování nemovitostí

Jednou z důležitých oblastí je dluh u nemovitostí – třída aktiv, která se v dnešním prostředí vyšších úrokových sazeb dostala do centra pozornosti.

Tyto úvěry mají obvykle charakter úvěrů s pohyblivou úrokovou sazbou. To znamená, že kupónové platby se zvyšují v souladu s rostoucími úrokovými sazbami, což z nich činí pro mnoho investorů atraktivní příležitost.

Současná korekce trhu navíc vede k tomu, že banky přistupují k novým úvěrům opatrněji. To vytváří možnost pro alternativní poskytovatele úvěrů, aby zaplnili mezery ve financování, které zůstaly po ústupu bank.

Případová studie: financování hotelu v Barceloně

Nedávno jsme financovali hotel v Barceloně, na jednom z našich oblíbených trhů s hotely. Při upisování úvěru jsme využili kombinaci odborných znalostí společnosti Invesco Real Estate v oblasti hotelů a dluhů.

Hotel se nacházel v centru města, v turisticky oblíbené destinaci, a již v té době dosahoval dobrých výsledků. Obsazenost hotelu byla vyšší než 90 % a jeho průměrné sazby byly vyšší než v době před příchodem pandemie Covid.

Vzhledem k ocenění měly místní banky nastavené velmi nízké poměry úvěru k hodnotě nemovitosti. To nám umožnilo poskytovat úvěry s mírným poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti ve srovnání s historickými úrovněmi a zároveň zajistit atraktivní návratnost našeho kapitálu.

Náš přístup

V Invesco se náš tým pro dluhové financování nemovitostí chápe příležitostí na základě fundamentů. Volíme si sponzory a partnery tak, že financujeme aktiva v méně tradičních sektorech nemovitostí nebo v případech, kdy aktiva obsahují prvek přestavby nebo repositioningu.

Domníváme, že současný odklon bank od alternativnějších realitních sektorů bude i nadále poskytovat atraktivní příležitosti. Toho se budeme snažit využít.

Mike Bessell, ředitel Evropské investiční strategie, společnost Invesco

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Invesco: Fixed income výhled na rok 2024
    V posledních několika letech byly dluhopisy všechno, jen ne nudné. Prostředí nízkých úrokových sazeb, jaké dominovalo světu po globální finanční krizi, se obrátilo naruby. Nejprve pandemie, pak narušení dodavatelských řetězců, a nakonec vypuknutí války na Ukrajině. Každý z těchto faktorů se přičinil o vznik tak vysoké inflace, jakou celá generace nespatřila, následované cyklem agresivního zvyšování úrokových sazeb ze strany téměř všech významných centrálních bank.
  • Invesco: Globální alokace aktiv pro rok 2024
    Vzhledem k našemu názoru, že rok 2024 přinese mnohem nižší úrokové sazby, očekáváme lepší výnosy u aktiv s pevným výnosem a také to, že rizikovější aktiva budou těžit z nižších sazeb a dalších vyhlídek na růst. Celkově předpokládáme nejlepší výnosy od roku 2019 i u dalších aktiv. V důsledku toho snižujeme v rámci naší modelové alokace aktiv hotovost na nulu, zatímco zvyšujeme váhu u investičního stupně, vysokého výnosu (rizikových aktiv), bankovních úvěrů a REITS (vše nadváha) a akcií (stále podváha). Preferujeme aktiva evropských a rozvíjejících se trhů (EM).
  • Invesco: Globální trhy – co sledovat v listopadu?
    Ekonomika eurozóny vykazuje známky dalšího oslabování a Čína oznámila data, která odhalila složitou cestu k hospodářskému oživení.
  • Invesco: Chaotické první čtvrtletí na světových trzích je charakterizováno malými vítězstvími
    Na trzích panovaly v prvním čtvrtletí výkyvy, protože se množila různá prohlášení centrálních bank a způsobovala zmatek. Některá „malá vítězství“ bylo proto možná snadné přehlédnout. Jádrový index cen výdajů na osobní spotřebu za březen přinesl úlevu – a získal důvěru od předsedy Federálního rezervního systému Jaye Powella.
  • Invesco: ChatGPT, umělá inteligence a Metaverzum
    ChatGPT, umělá inteligence a Metaverzum "Pokud chceme vytvořit trojrozměrný internet, pak je bezpodmínečně nutné, aby lidé, kteří se na něm podílejí, také vytvářeli obsah –⁠ a jediná naděje, že se nám to podaří, je, že nám pomůže umělá inteligence." - Rev Lebaredian, viceprezident pro technologie Omniverse a simulace ve společnosti NVIDIA.
  • Invesco: Inflace a znovuotevření Číny pomohou trhům v roce králíka
    V Číně začal nový lunární rok a je to rok králíka. V roce tygra byly trhy „zničeny“, takže doufám, že tento rok přinese na finanční trhy jinou energii.
  • Invesco: Investice do vodíku
    Vodík bude hrát zásadní roli při přechodu na nízkoemisní hospodářství. Ačkoli se předpokládá, že větrné a solární energie budou v nadcházejících letech pokrývat většinu světové poptávky po elektřině, elektrifikace není vždy možná nebo není nejúčinnějším zdrojem energie. Vodík – a zejména zelený vodík – může být nejlepším řešením pro dekarbonizaci těžkých průmyslových odvětví, jako je lodní doprava a letectví, a také může poskytovat čistší zdroj tepla. Vodík je sice ve srovnání s jinými technologiemi čisté energie v raném stádiu vývoje, ale vzhledem k tomu, že již byly vyčleněny značné investice, mohl by zaznamenat jeden z nejsilnějších růstů.
  • Invesco: Investiční alternativy pod drobnohledem
    Lidé se často ptají na názor na alternativní aktiva, tedy nelikvidní aktiva, která jsou obvykle mimo dosah průměrného investora. Příkladem mohou být nemovitosti, private equity a mnoho strategií hedgeových fondů (distressed assets, merger arbitrage atd.). Do této kategorie mohou spadat i komodity vzhledem k obtížnosti jejich dodávání a skladování.
  • Invesco: Investiční pojištění – bude třeba v roce 2023 změnit staré zvyky?
    Inflace bude pravděpodobně přetrvávat i v roce 2023 a donutí mnoho pojistitelů diverzifikovat svá aktiva ve snaze chránit se před jejími bezprostředními i dlouhodobými dopady. Tlak regulačních orgánů na odvětví pojišťoven bude také sílit, což přinese nové požadavky týkající se například řízení rizik, udržitelnosti a uspokojování zájmů klientů. Tváří v tvář těmto výzvám si pojistitelé musí uvědomit, že investiční strategie, které se mohly v minulosti ukázat jako účinné, se v budoucnu nemusí ukázat jako tak účinné.
  • Invesco: Investiční trendy u burzovně obchodovatelných fondů
    Burzovně obchodované fondy neboli ETF se začínají čím dál víc prosazovat i v evropském regionu. Celková globální hodnota ETF od všech emitentů se přitom od roku 2018 do loňska téměř zdvojnásobila. Začátek roku 2022 přitom naznačuje, že zájem o ETF bude pokračovat.
  • Invesco Investment Outlook 2022: Normálnější růst i inflace, vyšší volatilita v roce plném změn
    Po dvou letech mimořádných kroků fiskální a měnové politiky, které vyvolala pandemie, očekávají investiční stratégové společnosti Invesco, že rok 2022 bude rokem změn. Politiky a ekonomiky se budou přibližovat normálnějšímu stavu. Uprostřed pokračujících narušení dodavatelského řetězce a nárůstu poptávky se výhled na rok 2022 soustředí také na otázku inflace a na to, jak na ni mohou trhy a tvůrci politik reagovat.
  • Invesco: Investování může být šetrné vůči životnímu prostředí
    Nedávné trendy na cestě k nulovým emisím nejsou povzbudivé. Stručně řečeno, pokud chceme dosáhnout čisté nulové emise CO2, musí se intenzita hospodářské činnosti dramaticky snížit – mnohem více než v posledních desetiletích. Válka na Ukrajině navíc vyvolala otázky týkající se energetické bezpečnosti. Rovněž přiměla země, aby přenastavily svůj energetický mix.
  • Invesco: Loučení se zvyšováním sazeb Fedu
    V souvislosti s americkým Federálním rezervním systémem (Fed) prožívám vlnu emocí. Za námi je dlouhý a vyčerpávající cyklus zvyšování sazeb. Zatím jsme měli jen jedno větší finanční zranění – regionální bankovní minikrizi – ale víme, že čím déle cyklus zvyšování sazeb trvá, tím větší je šance na další „nehody“ a „zranění“. A vzhledem k opožděným účinkům měnové politiky může ke zraněním dojít i po skončení zvyšování sazeb. Stručně řečeno, už nějakou dobu čekám, kdy Fed ukončí cyklus zvyšování sazeb, takže bych posledních několik měsíců označila za dlouhé loučení.
  • Invesco: Měsíční přehled vývoje na trzích za červen 2023
    Červen byl pro globální akciové trhy převážně pozitivním měsícem, protože ve všech hlavních regionech se trhy odrazily od květnových ztrát. Inflace v Evropě a USA se zmírňuje, přičemž v USA bylo po posledním zasedání Federálního rezervního systému pozastaveno zvyšování úrokových sazeb. Evropská centrální banka a Bank of England budou ve zvyšování sazeb prozatím pokračovat. V Číně přetrvávají obavy kolem post-covidové ekonomiky, ale nezabránily jejím ziskům. Dařilo se i Austrálii, Japonsku a Indii. Trhy s pevným výnosem zůstaly pod tlakem kvůli dalšímu zvyšování úrokových sazeb ze strany některých centrálních bank.
  • Invesco: Měsíční zpráva o výkonnosti zlata
    Zlato v únoru přidalo 0,2 % a zakončilo měsíc na hodnotě 2 044 dolarů. K nárůstu ceny došlo navzdory tomu, že se očekávání trhu ohledně termínu prvního snížení úrokových sazeb ze strany Fedu zpozdila – nyní se očekává, že to bude ve 3. čtvrtletí 2024. V průběhu měsíce se směr ceny zlata řídil tradičními makro faktory, ale na konci měsíce si zlato dokázalo připsat zisk, protože jádrová inflace dopadla podle očekávání.
  • Invesco: Měsíční zpráva o zlatě
    Cena zlata si v říjnu přidala 7,3 %. Výkonnost zlata byla o to působivější, že výnos amerického desetiletého dluhopisu v průběhu měsíce překročil 5 % a dolar se obchodoval na vyšší úrovni.
  • Invesco: Metaverzum aneb další proměny internetu
    Nic nezměnilo naše životy v posledních dvou desetiletích tolik jako internet. Nyní však samotný internet čeká jedna z jeho dosud největších proměn: metaverzum. Všeobecně se považuje za další přelom internetu a očekává se, že předznamená vznik jednotného a trvalého prostředí, které uživatelům poskytne přístup k zážitkům ve virtuální realitě (VR) a rozšířené realitě (AR). Jinými slovy, 2D internet, který známe dnes, se jednoho dne může vyvinout v pohlcující 3D online svět.
  • Invesco: Mohou prezidentské volby v USA v roce 2024 ovlivnit výkonnost trhu?
    „V době, kdy se v USA rozbíhají prezidentské volby 2024, se lidé často ptají, co může republikánský nebo demokratický prezident znamenat pro finanční trhy. Naše odpověď zní, že v USA se trhy o volby nezajímají. V celé historii USA nemělo to, kdo je prezidentem a která strana je u moci, vliv na výkonnost trhů, ekonomiky nebo vlády,“ říká Brian Levitt, stratég pro globální trhy, Invesco Ltd.
  • Invesco: Navzdory jestřábí rétorice je stále možný obrat FEDu
    Akcie po celém světě klesají v reakci na jestřábí projev předsedy Federálního rezervního systému (Fed) Jaye Powella. Během necelých deseti minut Powell zasáhl investory po celém světě, kteří se obávají, co to může znamenat pro zářijové zasedání Federálního výboru pro volný trh (FOMC). Domnívám se, že to, co jsme viděli v Jackson Hole, nebylo ani tak předzvěstí toho, co FED udělá příště, jako spíše prvním dějstvím broadwayského představení – všichni aktéři se řídili daným scénářem, ale než spadne opona, může se mnohé změnit.
  • Invesco: Neobvyklé pravdy – Německá želva a americký zajíc
    Proč se německá ekonomika potýká s problémy, zatímco americká jde kupředu? Nebylo tomu tak vždy, ale od začátku pandemie se americké ekonomice daří na pozadí rostoucího vládního dluhu a klesající míře úspor. Bude se želva smát jako poslední (a nejdéle)? Můj let z Milána byl zrušen, protože letadlo, kterým jsme měli letět, přistálo na jeden motor. Rozhovory s investory v Itálii, ale i jinde budí dojem, že německá ekonomika také letí na jeden motor, zatímco USA pokračují na oba a plný plyn. Odpovídá to skutečnosti, a pokud ano, proč je mezi oběma ekonomikami takový rozdíl?
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
FTMO férovost