Vyplatí se nyní investovat do nemovitostí? Odpovědí jsou realitní fondy
Nemovitosti jsou největším investičním nástrojem v České republice, proto je o ně mezi investory dlouhodobý zájem. Jak si trh nyní stojí a jak se na něm podepsala situace ohledně koronakrize? Během posledních 12 měsíců došlo na trhu s byty k významnému pohybu. Na jednu stranu ceny bytů nepřestaly růst, ovšem na druhou ceny nájmů začaly klesat.
Jak už bylo mnohokrát řečeno, tak naprostý útlum cestovního ruchu na trh uvolnil stovky až tisíce bytů, a to zejména v Praze a dalších velkých městech, které investoři využívali pro krátkodobé pronájmy. Aby jednotliví majitelé ufinancovali své předchozí (nemalé) investice, potřebovali je rychle pronajmout. Proto začaly být tyto byty v Praze a dalších velkých městech nabízeny za nižší ceny, nežli bylo obvyklé. A i když jsou tyto byty nejčastěji v centru měst, pokles cen pronájmu ovlivnil i byty na okraji aglomerací.
Druhotným negativním dopadem utlumení turistiky je, že kvůli tomuto vývoji nájemníci hledající nový pronájem jsou v lepší situaci, nežli byli ještě před březnem 2020. Inzeráty na pronájem bytu se zvláště v Praze a dalších velkých městech na inzertních webových stránkách vyskytují po dobu několika týdnů, předtím se jednalo spíše o dny. Lidé hledající pronájem nemusí reagovat na první inzerát, který se objeví, nemusí přijmout první „jakžtakž“ vyhovující. Mají nyní možnost si vše v klidu promyslet a podívat se i po obdobných nabídkách a vybírat si. A co to znamená pro majitele investičního (pronajímaného) bytu? Doba, než byt obsadí a začne generovat výnosy, se prodlužuje na týdny až měsíce. Během této doby je jeho investice ztrátová.
Pokles nájmů a prodlužující se doba pro pronajmutí vedou k tomu, že návratnost investice do vlastní nemovitosti se prodlužuje, protože ceny nemovitostí navzdory všem očekáváním v loňském roce nepoklesly.
Rizikem pro investory může být počet exekucí v okrese
Nastalý trend ve velkých městech a Praze vedl investory k tomu, že začali hledat více příležitostí v regionech. Zaměřili se zejména na menší byty, po kterých je nyní největší poptávka. Při porovnání velikostí bytů vhodných pro investici nejlépe vychází 1+kk a 1+1. Faktorem je nejen cena a schopnost financování nákupu i pro drobné investory, kteří takovou investici částečně financují vlastními prostředky a částečně úvěrem na bydlení, ale i současný životní styl Čechů. Řada zejména mladých lidí úmyslně bydlí sama.
Při výběru vhodné investiční nemovitosti většinou jako první kritérium slouží lokalita. A právě při jejím výběru už je nutné pracovat nejenom s výnosem, ale i rizikem. Jak tedy na to?
Analýza pronájmu bytů zohlednila míru rizika v kontextu počtu exekucí v daném okrese a nákladů spojených s drženou nemovitostí. Mezi tři nejlepší okresy, v nichž je největší potenciál výnosu, jsou Prachatice, Přerov a Vsetín. V žádném případě se tedy nejedná o velké aglomerace.
Zdroj: vlastní analýza Salutem Fund.
Co znamená výsledek analýzy pro investory?
Drobní investoři, kteří hledají vhodnou investiční nemovitost, budou mít stále méně prostoru pro výběr a budou nuceni hledat jiné alternativy zhodnocení peněz. Investice do bytů se čím dál více bude vyplácet jen velkým investorům, typicky developerským společnostem nebo investičním fondům.
Právě investiční fondy zaměřené na realitní trh jsou zejména pro individuální investory zajímavou příležitostí, a to hned z několik důvodů:
1. Investice do vlastní nemovitosti vyžaduje výrazně vyšší vstupní částku než do fondu (milion versus miliony).
2. Fond výrazně snižuje riziko ztráty, protože má v portfoliu více nemovitostí. Čím více jsou diverzifikované regionálně a typově, tím samozřejmě lépe.
3. Investorovi odpadá nutnost vyhledávat nájemníky a starat se o ně, respektive o samotnou nemovitost.
4. Některé nemovitostní fondy nabízejí investorům minimální garantovaný výnos, a navíc mají výhodnější zdanění zisku. Což prakticky znamená, že z prodeje cenných papírů držených tři roky a jeden den je osvobozen od daně z příjmů, u nemovitostí je lhůta o dva roky delší.
Příkladem, kdy je výhodnější investice do realit přes fond než přes vlastní nemovitost, může být drobný investor, který má k dispozici 1 milion korun. Aby si mohl pořídit vlastní investiční byt, je třeba zbývající část kupní ceny nemovitosti dofinancovat úvěrem na bydlení. Tím mu vzrůstají náklady, které pak musí zohlednit při stanovování výnosnosti investice.
Jan Dvořák, Head of Research Salutem Fund
Čtěte více
-
Výplach na akciových trzích. Dow Jones má za sebou největší bodovou ztrátu v historii
Máme za sebou opět dosti volatilní týden. Poté, co americké akciové indexy zaznamenaly během jediného dne bodově největší propad v historii se ještě nedokázaly vzpamatovat a jsou stále značně nervózní. Index VIX vyskočil na úroveň 40 bodů, což je nejvíce za poslední dva roky. -
Výplach na čínských akciích dnes dostává pod tlak i AUD a NZD
Objemy na některých evropských burzách dnes zatím hovoří za vše. EuroStoxx a francouzský CAC40 jsou ve volume 25 % pod... -
Výplach na dolaru pokračuje, evropské akcie se ale překvapivě drží
Téma středeční seance je zatím jednoznačné a je jím slábnoucí americký dolar. Americká měna dnes zůstává pod tlakem na většině hlavních měnových párů a po několikadenní přestávce znovu navyšuje své letošní ztráty. Výprodej je poměrně intenzivní a na řadě měnových párů přesahuje jedno procento. To vše navzdory skutečnosti, že k žádnému většímu zhoršení fundamentu na dolarových párech ani tentokrát nedošlo. Výprodej na dolaru se tak zdá být tažen i nadále dlouhodobějším trendem z minulého roku a naprosto minimální snahou ze strany dolarových býků brzdit tento rozjetý vlak. -
Výplach na drahých kovech po včerejšku nekončí, pod tlakem zůstává také AUD
Po včerejší divoké seanci, která přinesla zasedání americké centrální banky, se dnes na trzích situace viditelně uklidňuje. Včerejší Fed a následně zpevnění dolaru na páru s eurem dnes ráno zanechalo stopu také na evropských akciích, které vstoupily do čtvrteční seance mírným gapem. Ten se v případě německého DAXu blížil třem desetinám procenta a právě tři desetiny procenta si DAX držel také odpoledne krátce po zahájení obchodování v USA. Slabší euro tak evropským akciím pomáhá navázat na jejich dřívější zisky, i když růst indexů z minulých dnů nebyl zdaleka o euru, jako spíše o klesajících rizikových přirážkách a pádu implikované volatility. -
Výplach na euru pokračuje
Dnešní den byl ve znamení výplachu na euru. To k dolaru oslabilo, až n... -
Výplach na euru pokračuje
Dnešní den byl ve znamení výplachu na euru. To k dolaru oslabilo, až n... -
Výplach na libře pokračuje, dolar naopak zpevňuje na většině měnových párů
Ani čtvrteční seance zatím akciové indexy z klidu nevykolejila. Většina evropských burz si dnes své pozice drží a na n... -
Výplach na NZD pokračuje a světlo na konci tunelu je zatím v nedohlednu
Novozélandský dolar si v poslední době žije vlastním životem a zcela ignoruje dění na světových trzích. Jeho dvouměsíč... -
Výplach na trzích pokračuje, EUR a JPY těží z pozice nízkoúročených měn
Nový týden nám začal zhurta a přesně ve stejném duchu, v jakém skončil ten minulý. Výprodej na trzích dnes pokračuje a... -
Výplach v Číně dnes vylekal Evropu, euro naopak znovu silnější
Pondělní seanci zatím jasně dominuje Čína, kde se dnes akciové indexy propadly nejvíce od roku 2007. Shanghajský index... -
Vyplatí se teď investovat do akcií českých bank?
Nejnovější vzkaz Mezinárodního měnového fondu ekonomicky vyspělým zemím, tedy včetně České republiky, zní docela jasně: „Vyspělé státy nebudou muset kvůli pandemii moc šetřit.“ Zatímco při globální finanční krizi před deseti lety politici a mezinárodní organizace typu právě MMF ještě alespoň deklarovali nutnost osekávání dluhu, při nynější globální pandemické krizi již na to vlastně zcela rezignují. Důvodem je vysoce expanzivní měnová politika centrálních bank – „tištění miliard“. Ta sice politikům pouze kupuje čas na nutné reformy. Ti však místo reforem nafukují dluh. A MMF souhlasně přikyvuje. Důsledkem globální pandemické krize tedy bude ještě rychlejší růst dluhu, než jaký nastal po globální finanční krizi. -
Vyplatí se teď k Vánocům darovat Dluhopis Republiky, jak to doporučuje ministryně financí? Daňový balíček jej osvobozuje od daně
Hitem sociálních sítí těchto hodin je vánočně laděné video, ve kterém ministryně financí v takřka teleshoppingovém duchu nabízí Dluhopis Republiky jako vhodný dárek pod stromeček. -
🔻 Výpredaj na amerických trhoch pokračuje 🩸🩸🩸
Piatok prináša pokračovanie veľkého výpredaja amerických indexov na čele s technologickými akciami. USFANG poklesol o 4,5%, US100 o 3,5% a US500 o 2,4%. Financial Times informovali, že na vine môže byť Softbank (japonský finančný konglomerát). Spoločnosť údajne zhromaždila nákupné opcie na americké technologické akcie (čo spôsobilo fenomén, keď VOLX rástol súbežne s indexom US100). -
Výpredaj na OIL.WTI
Ceny ropy klesajú už druhý deň v súvislosti s narastajúcim počtom prípadov COVID v USA a v Ázii. USA zaznamenali nárast počtu nových denných prípadov nad 60 tis. Prudký nárast sa objavil aj v Tokiu a Austrálii. Investori sa obávajú, že vďaka tomu klesne dopyt po rope. OIL.WTI konsolidoval tesne nad hladinou 40 dolárov po silnej rally, ale teraz sa pohybuje výrazne nižšie. -
Výprodej akcií pokračuje, investoři míří zpět do amerických dluhopisů a zlata
Po relativně klidném úvodu se na hlavních trzích rozjely opět intenzivní výprodeje rizika, které hodně pociťují klíčové akciové indexy. V západní Evropě sledujeme jejich propad zhruba o 2,5 procenta, v zámoří o 1,7 pct. Pražská burza svým dvouprocentním poklesem Evropu trochu překonává, ale hlavní tituly se většinou nacházejí hluboko v červeném. -
Výprodej akcií začal přinášet zisky japonskému jenu
Včerejší pokus amerického technologického sektoru o obrat nakonec nevyšel a v Asii i následně v Evropě se upevňuje negativní sentiment. Akcie padají napříč trhy a naproti tomu roste zájem o bezpečné dluhopisy či drahé kovy. Rotace do méně rizikových aktiv může být spojena se snahou vybrat zisky před koncem roku a může ji podporovat nejistota před finálním krokem ke schválení americké daňové reformy. Krom toho je pravděpodobné, že značnou část pozitivních efektů reformy už trhy do očekávání zahrnuly, a tak je prostor pro nějaké pozitivní překvapení dosti omezený. -
Výprodej APPLE – nízká konektivita nového iPhone
APPLE Inc.(AAPL) Nasdaq Akcie společnosti Apple klesly v pátek téměř o pět procent, když Bloomberg News oznámil, že n... -
Výprodej čínských akcií zřejmě potrápí trhy
V posledních dnech byl opakovaně zaznamenán velký výkyv a čínské akcie zaznamenaly svůj nejprudší propad od června 2016, což představovalo pokles asi o 3 % a pak ztráty celkově vzrostly dokonce o 5 %. Americké akcie i ropa jakoby to nevnímaly a soustředí se více na blížící se setkání OPECu a neustále silná domácí čísla. Výprodeje čínských akcií jako by se jich nijak neměly dotknout. To se děje možná i proto, že hlavní čínský index stále od začátku roku zůstává v plusu o více než 20 %. Pokud i v tomto týdnu budou pokračovat čínské výprodeje, okrajové téma na trzích postoupí na téma ústřední a bude ostře sledováno. -
Výprodej dolarů pokračuje, bezpečné přístavy září
Tlak na dolar pokračuje i dnes. Americká měna tak ustupuje už třetí den za sebou. Dolů se podívaly také americké desetileté výnosy, které se v pondělí vyhouply až na čtyřletá maxima. Daří se bezpečným měnám. Japonský jen se k dolaru vyhoupl až na pětiměsíční maximum, mimo jiné i díky spekulacím, že japonská centrální banka by mohla přistoupit k omezování své superštědré měnové politiky. -
Výprodej dolaru začal. Bernake otáčí trend. S/R úrovně pro páry s USD
Dle předpokladu došlo po projevu šéfa americké centrální banky Bena Bernakeho k zásadním pohybům, které ...
