Chystáte se stavět dům s hypotékou? Nebazírujte na desetinách procenta, chtějte hlavně hladce čerpat

„To máte: písek, vápno, cement, cihly, tvárnice…“ Kdo stavěl dům, ví, že seznam materiálu nemívá konce. A kdo výstavbu financoval hypotékou, ví, že bezproblémové čerpání peněz od banky je stejně důležité jako poctivě vystavěné základy. Na co je dobré myslet na začátku i v průběhu výstavby, aby vše probíhalo hladce?

Zdražování stavebních prací vede mnohé k tomu, že se pustí do výstavby rodinného domu vlastními silami, s pomocí příbuzných, kamarádů nebo známých – řemeslníků. Ušetřit se tak dají desítky procent oproti ceně hotového domu nebo výstavbě na klíč. I tak se ale často stavebníci neobejdou bez hypotečního úvěru.

Když kupujete už hotový dům nebo byt, je hypotéka relativně snadnou záležitostí. Zjednodušeně: jakmile podepíšete úvěrovou smlouvu a do katastru je bance zapsáno zástavní právo k pořizované nemovitosti, banka uvolní peníze do advokátní úschovy nebo přímo na účet prodávajícího, vy se stáváte majitelem a začínáte splácet úvěr.

Když ale čerpáte hypotéku na výstavbu domu, peníze nedostanete najednou, ale postupně – podle toho, jak stavba pokračuje. Do zástavy jde bance zpravidla pozemek a také rozestavěný dům, jehož hodnota roste s pokračující výstavbou. Banka proto kontroluje, jak stavba pokračuje, a peníze uvolňuje po částech. Tato část procesu je klíčová a je důležité, aby probíhala bez komplikací. I proto je hypoteční úvěr na výstavbu považován za jeden z nejsložitějších produktů, co se týče administrativy a koordinace.

Stavíte na vlastním, nebo pozemek teprve kupujete?

Vlastnit stavební pozemek – nezatížený úvěrem – to je pro budoucí výstavbu fantastický vklad. V očích banky máte větší zajištění pro získání úvěru a můžete na začátku čerpat více peněz. To vám umožní lépe financovat první fáze stavby. Připravit základovou desku, nakoupit stavební materiál nebo objednat krov na střechu. Díky tomu budete mít včas zajištěný potřebný materiál a můžete bez zbytečných prodlev začít s výstavbou hrubé stavby.

Pokud ale potřebujete hypotékou financovat výstavbu i pozemek, pravděpodobně si budete muset vzít dvě hypotéky.

Jak to vypadá, když si vezmete jednu „velkou“ hypotéku – tedy najednou na pozemek i na výstavbu? Úvěr začnete čerpat koupí pozemku. Následně ale přichází fáze jednání s projektantem a čekání na stavební povolení, které v Česku obvykle postupuje tempem lenochoda na dovolené. Mezitím splácíte pouze úroky z již vyčerpané části, tedy z ceny pozemku, aniž byste zaplatili korunu z vašeho závazku. A zároveň běží zpravidla dvouletá lhůta, během které byste měli hypotéku vyčerpat.

Lepší je za jednu hypotéku koupit pozemek, začít splácet úroky i jistinu a mezitím vyřešit stavební povolení a sjednat druhou hypotéku na výstavbu domu. Nezapomeňte na jednu věc!

Koupě pozemku i výstavba se musí realizovat u jedné banky. Proto je potřeba pečlivě vybírat nejvhodnější banku pro výstavbu a tou financovat už samotnou koupi pozemku. Když to bude dávat finančně smysl, můžete po dokončení výstavby hypotéky sloučit do jedné.

Kdy jít za projektantem, kdy pro razítko a kdy do banky?

Pro sjednání hypotéky na výstavbu nepotřebujete stavební povolení, postačí vám projektová studie (pohledy ze všech stran, umístění na pozemku a půdorys), aby si odhadce udělal jasnou představu o tom, co na pozemku budete stavět.

Ještě před tím je dobré si udělat průzkum a zjistit, kolik peněz vám budou jednotlivé banky ochotné půjčit, ať se návrh drží v reálných mantinelech. Ideální pořadí je tedy: průzkum na bankovním trhu, získání projektové studie, schválení hypotečního úvěru, zahájení procesu pro získání stavebního povolení, uzavření hypotéky a konečně zahájení čerpání hypotéky po získání stavebního povolení.

Hypotéku je zpravidla nejvhodnější uzavřít, když víte, že máte pohromadě vše potřebné a zbývá už jen finální „udělení razítka“ u stavebního povolení, které je podmínkou k čerpání hypotéky. Jakmile máte stavební povolení, můžete začít čerpat první hypoteční tranši.

Půjčte si o 20 % více

Některé banky umožňují vzít si až o 20 % více, než jsou předpokládané stavební náklady. Využijte tuto možnost. Právě tuto část není nutné vyčerpat a lze ji bance bez sankce vrátit. Při vrácení se pak úměrně sníží i pravidelná měsíční splátka. Pro případ, že zdraží stavební materiály nebo narazíte na neočekávaný problém, budete mít po ruce rezervu.

Po schválení už nemůžete hypotéku navyšovat. Jedinou možností je ji celou zrefinancovat, což s sebou ale přináší mimo jiné i poplatek za předčasné splacení. Anebo si musíte vzít nový nezajištěný úvěr, který je vždy dražší než úvěr zajištěný.

Z vlastní zkušenosti mohu říct, že rozpočet při výstavbě naskakuje a budete řešit spíše opačný problém, než že by vám peníze přebývaly. Proto je rezerva velmi důležitá, a to i z pohledu, že dnes řešíte primárně stavbu domu, ale pak vás budou čekat chodníky, garážová stání, ploty…a mnoho dalšího.

Čerpání peněz podle faktur je minulostí

Po vyčerpání první tranše neprobíhá uvolňování dalších peněz na základě faktur. Oproti zažité představě faktury dnes banku v podstatě nezajímají. Banka ale kontroluje, že stavba probíhá podle dohodnutého rozpočtu.

V průběhu výstavby vás po vyčerpání první části úvěru navštíví odhadce banky. Jeho úkolem je ověřit, že jste peníze skutečně investovali do stavby. Jen složené cihly na pozemku nestačí – musí být součástí stavby. Pokud odhadce potvrdí, že vše odpovídá schválenému rozpočtu, banka vám uvolní další část financí.

Je rozhodně dobré seznámit se s tím, jak konkrétní banka při kontrolách postupuje a také je vhodné nedělat rozpočet přespříliš detailní. Každou uvedenou položku bude chtít banka při kontrole vidět realizovanou. Kvůli nepostavenému přístřešku pro auto si pak můžete zadělat na zbytečné problémy.  Betonovat chodníky v zimě, abyste splnili položkový rozpočet, opravdu nechcete.

Jakou banku hledat?

Ideální je, aby měla banka vstřícné podmínky pro uvolňování peněz bez problémů. Než při výběru hypotéky bazírovat na každé desetině procenta z úrokové sazby, je mnohem důležitější vybrat takovou banku, která bude po dobu výstavby váš „kamarád“ – stabilní partner, který vás nebude administrativně zatěžovat.

Po uplynutí fixace a s dostavěnou nemovitostí pak můžete začít v klidu řešit s bankou nové nastavení podmínek splácení a jít už natvrdo po nejnižší sazbě.

Důležitá pro vás také může být, aby banka v souvislosti s budoucí hodnotou nemovitosti netrvala na prokazování dostatečného množství vlastních peněz.

Banka chce mít jistotu, že dům dostavíte. Když odhadne budoucí hodnotu nemovitosti například na 8 milionů, přičemž vy počítáte s výstavbou pouze za 6 milionů korun, které si chcete půjčit, může chtít banka přesto prokázat, že máte 2 miliony k dispozici z vlastních zdrojů.

Nemáte-li takové zdroje k dispozici, je vhodnější obrátit se na banku, která vlastní zdroje nezkoumá. Já je nazývám bankami, které věří svépomocníkům.

Co se děje, když nestihnu dostavět v termínu?

Hypotéku byste měli dočerpat do dvou let od zahájení čerpání. Je celkem běžné, že to stavebníci nestihnou. Prodloužit čerpání hypotéky o půl roku nebo rok nebývá problém. Jen je třeba počítat s tím, že to znamená vyhotovení dodatku k úvěrové smlouvě, což bývá spojeno s poplatkem v řádu několika tisíc korun. I to je důvod, proč chcete co nejhladší průběh výstavby bez zdržení.

Závěrečný tip: hospodařte s rozvahou

Neutraťte peníze od banky za zbytečnosti. Zní to jako samozřejmost, ale řada lidí při čerpání části hypotéky získá na účet částku, kterou na něm nikdy neměla. Může to svádět k určitému rozhazování. Jednoznačně ale doporučuji hospodařit s vypůjčenými penězi konzervativně a bydlení „šperkovat“, až když má člověk jistotu, že skutečně postaví vše z rozpočtu, na kterém se s bankou dohodl. Právě k případnému šperkování „za odměnu“ se ideálně hodí i zmíněná rezerva navíc.

Petr Dvořák, jednatel finančně poradenské společnosti Alvela, partner Broker Trustu