Čtvrtek 31. července 2025 08:36
reklama
RebelsFunding JULY25
reklama
RebelsFunding NEW
reklama
Fintokei 10 000 000 Kč
reklama
RebelsFunding JULY25

Chystáte se stavět dům s hypotékou? Nebazírujte na desetinách procenta, chtějte hlavně hladce čerpat

30.07.2025 13:46  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

„To máte: písek, vápno, cement, cihly, tvárnice…“ Kdo stavěl dům, ví, že seznam materiálu nemívá konce. A kdo výstavbu financoval hypotékou, ví, že bezproblémové čerpání peněz od banky je stejně důležité jako poctivě vystavěné základy. Na co je dobré myslet na začátku i v průběhu výstavby, aby vše probíhalo hladce?

Zdražování stavebních prací vede mnohé k tomu, že se pustí do výstavby rodinného domu vlastními silami, s pomocí příbuzných, kamarádů nebo známých – řemeslníků. Ušetřit se tak dají desítky procent oproti ceně hotového domu nebo výstavbě na klíč. I tak se ale často stavebníci neobejdou bez hypotečního úvěru.

Když kupujete už hotový dům nebo byt, je hypotéka relativně snadnou záležitostí. Zjednodušeně: jakmile podepíšete úvěrovou smlouvu a do katastru je bance zapsáno zástavní právo k pořizované nemovitosti, banka uvolní peníze do advokátní úschovy nebo přímo na účet prodávajícího, vy se stáváte majitelem a začínáte splácet úvěr.

Když ale čerpáte hypotéku na výstavbu domu, peníze nedostanete najednou, ale postupně – podle toho, jak stavba pokračuje. Do zástavy jde bance zpravidla pozemek a také rozestavěný dům, jehož hodnota roste s pokračující výstavbou. Banka proto kontroluje, jak stavba pokračuje, a peníze uvolňuje po částech. Tato část procesu je klíčová a je důležité, aby probíhala bez komplikací. I proto je hypoteční úvěr na výstavbu považován za jeden z nejsložitějších produktů, co se týče administrativy a koordinace.

Stavíte na vlastním, nebo pozemek teprve kupujete?

Vlastnit stavební pozemek – nezatížený úvěrem – to je pro budoucí výstavbu fantastický vklad. V očích banky máte větší zajištění pro získání úvěru a můžete na začátku čerpat více peněz. To vám umožní lépe financovat první fáze stavby. Připravit základovou desku, nakoupit stavební materiál nebo objednat krov na střechu. Díky tomu budete mít včas zajištěný potřebný materiál a můžete bez zbytečných prodlev začít s výstavbou hrubé stavby.

Pokud ale potřebujete hypotékou financovat výstavbu i pozemek, pravděpodobně si budete muset vzít dvě hypotéky.

Jak to vypadá, když si vezmete jednu „velkou“ hypotéku – tedy najednou na pozemek i na výstavbu? Úvěr začnete čerpat koupí pozemku. Následně ale přichází fáze jednání s projektantem a čekání na stavební povolení, které v Česku obvykle postupuje tempem lenochoda na dovolené. Mezitím splácíte pouze úroky z již vyčerpané části, tedy z ceny pozemku, aniž byste zaplatili korunu z vašeho závazku. A zároveň běží zpravidla dvouletá lhůta, během které byste měli hypotéku vyčerpat.

Lepší je za jednu hypotéku koupit pozemek, začít splácet úroky i jistinu a mezitím vyřešit stavební povolení a sjednat druhou hypotéku na výstavbu domu. Nezapomeňte na jednu věc!

Koupě pozemku i výstavba se musí realizovat u jedné banky. Proto je potřeba pečlivě vybírat nejvhodnější banku pro výstavbu a tou financovat už samotnou koupi pozemku. Když to bude dávat finančně smysl, můžete po dokončení výstavby hypotéky sloučit do jedné.

Kdy jít za projektantem, kdy pro razítko a kdy do banky?

Pro sjednání hypotéky na výstavbu nepotřebujete stavební povolení, postačí vám projektová studie (pohledy ze všech stran, umístění na pozemku a půdorys), aby si odhadce udělal jasnou představu o tom, co na pozemku budete stavět.

Ještě před tím je dobré si udělat průzkum a zjistit, kolik peněz vám budou jednotlivé banky ochotné půjčit, ať se návrh drží v reálných mantinelech. Ideální pořadí je tedy: průzkum na bankovním trhu, získání projektové studie, schválení hypotečního úvěru, zahájení procesu pro získání stavebního povolení, uzavření hypotéky a konečně zahájení čerpání hypotéky po získání stavebního povolení.

Hypotéku je zpravidla nejvhodnější uzavřít, když víte, že máte pohromadě vše potřebné a zbývá už jen finální „udělení razítka“ u stavebního povolení, které je podmínkou k čerpání hypotéky. Jakmile máte stavební povolení, můžete začít čerpat první hypoteční tranši.

Půjčte si o 20 % více

Některé banky umožňují vzít si až o 20 % více, než jsou předpokládané stavební náklady. Využijte tuto možnost. Právě tuto část není nutné vyčerpat a lze ji bance bez sankce vrátit. Při vrácení se pak úměrně sníží i pravidelná měsíční splátka. Pro případ, že zdraží stavební materiály nebo narazíte na neočekávaný problém, budete mít po ruce rezervu.

Po schválení už nemůžete hypotéku navyšovat. Jedinou možností je ji celou zrefinancovat, což s sebou ale přináší mimo jiné i poplatek za předčasné splacení. Anebo si musíte vzít nový nezajištěný úvěr, který je vždy dražší než úvěr zajištěný.

Z vlastní zkušenosti mohu říct, že rozpočet při výstavbě naskakuje a budete řešit spíše opačný problém, než že by vám peníze přebývaly. Proto je rezerva velmi důležitá, a to i z pohledu, že dnes řešíte primárně stavbu domu, ale pak vás budou čekat chodníky, garážová stání, ploty…a mnoho dalšího.

Čerpání peněz podle faktur je minulostí

Po vyčerpání první tranše neprobíhá uvolňování dalších peněz na základě faktur. Oproti zažité představě faktury dnes banku v podstatě nezajímají. Banka ale kontroluje, že stavba probíhá podle dohodnutého rozpočtu.

V průběhu výstavby vás po vyčerpání první části úvěru navštíví odhadce banky. Jeho úkolem je ověřit, že jste peníze skutečně investovali do stavby. Jen složené cihly na pozemku nestačí – musí být součástí stavby. Pokud odhadce potvrdí, že vše odpovídá schválenému rozpočtu, banka vám uvolní další část financí.

Je rozhodně dobré seznámit se s tím, jak konkrétní banka při kontrolách postupuje a také je vhodné nedělat rozpočet přespříliš detailní. Každou uvedenou položku bude chtít banka při kontrole vidět realizovanou. Kvůli nepostavenému přístřešku pro auto si pak můžete zadělat na zbytečné problémy.  Betonovat chodníky v zimě, abyste splnili položkový rozpočet, opravdu nechcete.

Jakou banku hledat?

Ideální je, aby měla banka vstřícné podmínky pro uvolňování peněz bez problémů. Než při výběru hypotéky bazírovat na každé desetině procenta z úrokové sazby, je mnohem důležitější vybrat takovou banku, která bude po dobu výstavby váš „kamarád“ – stabilní partner, který vás nebude administrativně zatěžovat.

Po uplynutí fixace a s dostavěnou nemovitostí pak můžete začít v klidu řešit s bankou nové nastavení podmínek splácení a jít už natvrdo po nejnižší sazbě.

Důležitá pro vás také může být, aby banka v souvislosti s budoucí hodnotou nemovitosti netrvala na prokazování dostatečného množství vlastních peněz.

Banka chce mít jistotu, že dům dostavíte. Když odhadne budoucí hodnotu nemovitosti například na 8 milionů, přičemž vy počítáte s výstavbou pouze za 6 milionů korun, které si chcete půjčit, může chtít banka přesto prokázat, že máte 2 miliony k dispozici z vlastních zdrojů.

Nemáte-li takové zdroje k dispozici, je vhodnější obrátit se na banku, která vlastní zdroje nezkoumá. Já je nazývám bankami, které věří svépomocníkům.

Co se děje, když nestihnu dostavět v termínu?

Hypotéku byste měli dočerpat do dvou let od zahájení čerpání. Je celkem běžné, že to stavebníci nestihnou. Prodloužit čerpání hypotéky o půl roku nebo rok nebývá problém. Jen je třeba počítat s tím, že to znamená vyhotovení dodatku k úvěrové smlouvě, což bývá spojeno s poplatkem v řádu několika tisíc korun. I to je důvod, proč chcete co nejhladší průběh výstavby bez zdržení.

Závěrečný tip: hospodařte s rozvahou

Neutraťte peníze od banky za zbytečnosti. Zní to jako samozřejmost, ale řada lidí při čerpání části hypotéky získá na účet částku, kterou na něm nikdy neměla. Může to svádět k určitému rozhazování. Jednoznačně ale doporučuji hospodařit s vypůjčenými penězi konzervativně a bydlení „šperkovat“, až když má člověk jistotu, že skutečně postaví vše z rozpočtu, na kterém se s bankou dohodl. Právě k případnému šperkování „za odměnu“ se ideálně hodí i zmíněná rezerva navíc.

Petr Dvořák, jednatel finančně poradenské společnosti Alvela, partner Broker Trustu

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Chystaná schůzka USA-Čína má pozitivní vliv na trhy
    Akciové trhy ve Spojených státech včera uzavřely různorodě. Dow Jones ztratil 0,1 %, S&P 500 posílil o 0,1 % a technologický Nasdaq si polepšil o 0,7 %. V rámci širšího indexu S&P 500 se nejlépe dařilo technologickým firmám (+0,9 %) a energetickým společnostem (+0,6 %). Naopak nejhůře obchodování zakončili, se ztrátou 1,3 %, výrobci nezbytného zboží. Včera se objevila řada zajímavých prohlášení, mezi nimiž byla například chvála amerického prezidenta Donalda Trumpa na probíhající výsledkovou sezónu za čtvrtý kvartál. Postěžoval si však na nedostatečnou angažovanost médií v této oblasti. Dále vystoupil tajemník ministerstva financí Steven Mnuchin, který komentoval dosavadní vývoj obchodních jednání mezi Spojenými státy a Čínou. Dle jeho slov dochází k velkému pokroku v jednání a zdůraznil význam schůzky plánované na příští týden, která má být zcela zásadní. Protipól těmto pochvalným zprávám představuje včerejší projev investora George Sorose v Davosu. Ten se tvrdě opřel do čínského prezidenta Xi Jinpinga a označil jej za „nejnebezpečnějšího nepřítele“. Dle něj USA a Čína aktuálně vedou studenou válku, která se může zvrátit ve válku opravdovou.
  • Chystaná schůzka USA-Čína trhům pomohla
    Americký akciový trh včerejší obchodování uzavřel v ziscích. Negativní náladu na trzích vystřídala pozitivní očekávání v souvislosti s chystanou schůzkou mezi představiteli Spojených států a Číny na konci srpna. Hlavním tématem bude obchodní politika a související dovozní cla. Investoři se tak k této schůzce upínají v naději, že pomůže zamezit vypuknutí obchodní války v plném rozsahu. Průmyslový Dow Jones posílil nejvíce od dubna, a to o 1,6 %. Index S&P 500 získal 0,8 % a technologický Nasdaq si polepšil o 0,4 %. Všechny sektory byly ziskové v širokém rozpětí od 0,3 %, které si připsaly technologické firmy, až po 2 % náležící telekomunikačním společnostem.
  • Chystané sympozium v Jackson Hole. Co se stane s dolarem?
    Letošní sympozium v Jackson Hole bude bezpochyby nejvýznamnější událostí tohoto měsíce. Centrální bankéři, bankéři a analytici budou čelit jedinečnému ekonomickému pozadí, velmi odlišnému od loňského sympozia. Loni činila inflace přibližně 5 % a naprostá většina centrálních bankéřů a politiků věřila, že je dočasná. Předpokládalo se, že problémy v dodavatelských řetězcích, které byly důležitou složkou zvyšující inflaci, přirozeně zmizí.
  • Chystané změny DPH zdraží vodu a léky a zvýší zisky obchodním řetězcům. Budou nejspíše maskovaným zvýšením daně občanům, v rozporu se sliby vládních stran
    Chystané změny daně z přidané hodnoty budou nejspíše maskovaným zvýšením daně. Ministerstvo financí má pravdu v tom, že zamýšlené snížení počtu sazeb DPH, ze tří na dvě, představuje zjednodušení daňového systému. To je kýžené. Jenže způsob, jakým ke snížení počtu sazeb vláda hodlá dospět, zřejmě bude v celkovém efektu daň lidem navyšovat.
  • Chystané zvýšení úrokových sazeb ECB indikuje nákup EURUSD při poklesu
    Vzhledem k (téměř zaručenému) zvýšení úrokových sazeb ze strany ECB...
  • Chystá se debut prvního spotového ETF Bitcoinu a ETH v Austrálii
    Mezitím co institucionální a investoři v USA pořád netuší, kdy bude první spot Bitcoin ETF schválen USA. Komise pro cenné papíry a burzy (SEC), už znají datum v Austrálii – k tomu dojde 27. dubna 2022.
  • Chystá se historicky největší kontrakt na dodávku bitevníků F-35
    „Pro investory jsou akcie Lockheed Martin zajímavé tím, že se jim daří, když roste napětí ve světě. V minulosti jsme například byli zvyklí, že akcie společnosti Lockheed Martin rostly, když severokorejský režim odpaloval rakety,“ říká hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.
  • Chystá se mix čísel o trhu práce, přináší nervozitu
    Čínský index nákupních manažerů ze sektoru služeb zaostal za odhady, když se v květnu překvapivě zhoršil. Naproti tomu ovšem podle zpráv prezident Biden hodlá poupravit americký zákaz investic do firem, které jsou nějak napojeny na čínskou armádu a trh si slibuje mírnější znění, poté co ten původní zkoumá soud. Co se týče posledních komentářů z Fedu, převládá známá rétorika, přesto se však občas objevují výzvy k začátku debaty o zmírnění měnové podpory, které náladě na trzích moc nepřidávají.
  • Chystá se regulace kryptoměn?!
    Mezinárodní měnový fond (MMF) a Rada pro finanční stabilitu (FSB) syntetizovaly svá politická a regulační doporučení k řešení rizik makroekonomické a finanční stability spojených s krypto-aktivy, včetně těch, která jsou spojena se stablecoiny a decentralizovaným financováním (DeFi). Trh kryptoaktiv, který se objevil před více než deseti lety, zaznamenal značnou volatilitu a složitost, přičemž celková tržní hodnota zažívá dramatické výkyvy. Složitost trhu se rozrostla, protože emitenti kryptoaktiv a poskytovatelé služeb vykonávají širokou škálu funkcí, čímž se zvyšuje propojenost trhů s kryptoaktivami. Stabilní coiny, jejichž cílem je udržovat stabilní hodnotu, se staly ústředními body vzájemného propojení v různých činnostech týkajících se kryptoaktiv. Prokázali však zranitelnost, jak je vidět na turbulencích na trhu v květnu 2022, kdy se odchýlili od svých fixů, což vedlo k většímu napětí na trzích kryptoaktiv. Navzdory růstu a složitosti zůstala přímá spojení mezi kryptoaktivy a systémově důležitými finančními institucemi omezená.
  • Chystá se zlato na rekord?
    Únor byl pro zlato nejlepší měsíc od roku 2016. Drahému kovu se na pozadí války na Ukrajině podařilo zastínit ostatní bezpečná aktiva, jako jsou americký dolar, japonský jen, švýcarský frank a americké státní dluhopisy. Investoři se vážně obávají, že sankce uvalené Západem na Rusko výrazně zpomalí růst světové ekonomiky a přivedou některé země a regiony do recese. A v takových podmínkách měny vůči zlatu ztrácejí.
  • Chystá Venezuela další prudkou devalvaci měny? Telefónica prý rychle investuje hotovost
    Venezuela chystá další devalvaci své měny, která srazí její hodnotu o polovinu současné proti americkému dolaru, šušká se stále hlasitěji. Nový prezident Maduro se snaží zvěsti zarazit, zahraniční investoři, kteří nemohou snadnou cestou odvést dividendy ze svého podnikání v zemi za její hranice, jsou ale nervózní. Dle zdrojů Bloomberg venezuelská divize požádala ústředí Telefóniky ve Španělsku o schválení rychlého proinvestování další části hotovosti do rozvoje svých sítí v zemi.
  • Chytá inflace druhý dech?
    „Tempo poklesu inflace v lednu výrazně zpomalilo, ekonomika je silnější, než se čekalo a centrální bankéři začínají reagovat, “ říká analytik BHS Timur Barotov.
  • Chytejte padající ostří (ale vemte si na to rukavice z oceli)
    Nick Beecroft, předseda Saxo Capital Markets UK Limited. Hlavní událostí na trzích byl v uplynulém týdnu “bleskový pád...
  • Chytrá a hloupá regulace. Poučili jsme se?
    Často se objevuje otázka, zda není finanční krize důkazem toho, že potřebujeme v...
  • Chytré investování
    Každý, kdo má alespoň trochu zkušeností se správou vlastního portfolia, ví, že neexistuje žádná tajná strategie, která by jen tak generovala vysoké výnosy. Dokonce i vrcholoví manažeři fondů čas od času selhají. Ztráty jsou zkrátka součástí investování. Začínající investoři se musí naučit, jak špatné zkušenosti správně využít v budoucnu. Zatímco velikost portfolia a investiční strategie mohou být různé, existuje celá řada věcí, které by měl každý investor zvážit.
  • Chytré kontrakty POL nasazené v síti Testnet
    Sandeep Nailwail, spoluzakladatel společnosti Polygon, 4. října na Twitteru odhalil, že smlouvy POL byly nasazeny na testovací síti Goerli, a označil toto vydání za významný “krok na cestě k vytvoření Polygonu 2.0”. V souvislosti s nasazením těchto chytrých smluv došlo také k vydání dvou návrhů na vylepšení Polygonu (PIP), PIP-24 a PIP-25.
  • CH50cash získává 5 % 📈
    Nový týden začíná pokračováním býčí nálady v Číně v souvislosti s rozsáhlým plánem snížit úrokové sazby a zavést další opatření na podporu ekonomiky. Tamní indexy rozšiřují své robustní zisky, mimo jiné šanghajské indexy se jen dnes obchodují o 7 % výše.
  • I Ameriku stále drtí inflace. Takže dobré zprávy jsou (nejen) pro bitcoin špatné
    Inflace je stále při síle. Jak v Česku, tak i jinde, třeba v USA. Minulý týden překonala očekávání trhu tuzemská spotřebitelská inflace a podobně trhy zaskočil klíčový ukazatel inflace americké. Tamní jádrová inflace, jež vylučuje kolísavé ceny potravin a energií, má za září hodnotu 6,6 procenta. To je nejvíce srpna 1982.
  • IATA: Aerolinky letos po celém světě přepraví téměř pět miliard lidí
    Letecké společnosti v letošním roce po celém světě přepraví rekordních 4,96 miliardy cestujících a jejich souhrnné zisky dosáhnou 30,5 miliardy dolarů (zhruba 695 miliard Kč). Předpovědělo to dnes Mezinárodní sdružení pro leteckou dopravu (IATA). Zlepšilo tak svůj výhled ve srovnání s prosincovou prognózou, která předpokládala, že aerolinky letos přepraví zhruba 4,7 miliardy cestujících a vydělají 25,7 miliardy dolarů.
  • IATA: Globální letecká osobní doprava loni klesla o dvě třetiny
    Globální letecká osobní doprava se v loňském roce kvůli pandemii nemoci covid-19 propadla o 65,9 procenta. Utrpěla tak nejprudší pokles v historii. Oznámilo to dnes Mezinárodní sdružení pro leteckou dopravu (IATA).
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
RebelsFunding NEW