Novela zákona o ČNB: Větší dostupnost bydlení pro mladé přinese menší výnosy investičním bytům
Poslanecká sněmovna schválila 24. března 2021 novelu zákona o České národní bance. Kromě možností ovlivňovat operace na finančním trhu dostala ČNB pravomoc stanovit bankám, tedy komerčním subjektům, limity týkající se úvěrů na bydlení. Tento krok může mít významný dopad na realitní trh a snížit výnosy z investičních nemovitostí. Novelizace zákona nyní čeká na schválení Senátem České republiky.
Předně je třeba říci, že postup, kdy dojde k regulaci operací komerčních subjektů na finančních trzích ze strany centrálních bank, není nic mimořádného. Tyto nástroje jsou používány již více než 10 let a slouží k ovlivňování celkové ekonomické situace dané země či zóny. Například Evropská centrální banka nebo americký Fed tyto operace používají od finanční krize v letech 2008 a 2009. V loňském roce je použily s nebývalou intenzitou, a i v letošním se k nim uchylují. Oficiální graf Fedu zobrazuje objem aktiv Fedu od 1. ledna 2007 do 7. dubna 2021. První skokové zvýšení při krizi let 2008 a 2009 a loňské skokové zvýšení plus plynulý růst od podzimu 2020 do dnešní doby jsou názorně vidět.
I v tuzemsku v souvislosti s koronakrizí přijal Parlament v dubnu 2020 dílčí novelu, která ale má omezení nejenom časové, ale i z hlediska kompetencí. Současná novela pravomoci, ale i nástroje rozšiřuje a je obdobou legislativy v jiných zemích, včetně pravidel pro činnost Evropské centrální banky.
Už ne jen doporučení, ale závazné nařízení
Novinkou právě schvalované novely zákona je také stanovení závazných podmínek pro žadatele o hypoteční úvěry, které na základě nařízení ČNB musí jednotliví poskytovatelé hypotéčních úvěrů dodržet. Jednou z nich jsou mírnější podmínky pro uchazeče do 36 let, konktrétně se jedná o zvýšení ukazatele LTV (podíl objemu hypotéky k ceně nemovitosti) na 90 % (původně 80 %), dále zvýšení o 5procentních bodů na 50 % ukazatele DSTI (výše splátek k měsíčnímu příjmu) a o zvýhodnění ukazatele DTI (celkově zadlužení k celkovým příjmům) o jednoroční násobek čistých příjmů, tedy na osminásobek.
Jaké konkrétní dopady tedy novela bude mít?
Zjednodušení podmínek pro mladé lidi na získání hypotéčního úvěru navýší částku, kterou budou moci pro koupi vlastní nemovitosti získat. Vlastní bydlení se tak pro ně stane dostupnější, což bude mít přímý dopad na trh s nájemními / investičními byty. Menší zájem o nájmy bude mít za důsledek pokles výnosů investic do nájemních nemovitostí. Dále nesmíme zapomenout na ceny nemovitostí, které jsou výsledkem nabídky a poptávky. U mladých lidí se tedy vlivem novely zvýší poptávka po koupi nemovitosti (může mít vliv na rostoucí ceny realit), ale naopak sníží poptávka po pronájmu nemovitostí (což může mít dopad na snížení ceny nájemného).
Kombinace rostoucí ceny nemovitosti a zároveň klesající ceny pronájmu je pro investory nově vstupující na trh nemovitostí nejhorší možná varianta, která znamená klesající výnosy z investiční nemovitosti. Čím více lidí na zvýhodněné hypoteční úvěry dosáhne, tím silnější výše uvedené dopady budou. Navíc zvýšení poptávky po nemovitostech pro rezidenční bydlení dále zúží vhodnou nabídku prodávaných nemovitostí na již tak velmi omezeném realitním trhu. Výsledkem bude menší prostor pro výběr opravdu výnosové nemovitosti jako investice a také prodlužující se doba, než dojde k samotné koupi a následnému generování výnosů skrze pronájem.
Nezamýšleným následkem novely zákona o ČNB na trhu s nemovitostí tedy bude zvýšený zájem o investice prostřednictvím realitních fondů. Zdůvodnění je jednoduché. Noví investoři do nemovitostí musí pečlivěji porovnávat poměr možného výnosu (zvyšující se ceny) a očekávaného rizika (malý zájem o nájmy a jejich pokles). Dalším aspektem je prodlužování doby, než investici (tedy nákup nemovitosti a její pronájem) zrealizují. Těm, kteří správně vyhodnotí možná rizika a zváží další možnosti na realitní trhu, vyjdou jako vhodná varianta právě nemovitostní investiční fondy. Fond garantující investorovi minimálně 6% roční výnos je za těchto podmínek pro velkou část z nich efektivnější a rychlejší investicí nežli přímá koupě investiční nemovitosti.
Graf názorně ukazuje porovnání výnosu realitního fondu a různě výnosových investičních nemovitostí. Na horizontu 15 let investor po odečtení vstupní investice ve výši 3 000 000 Kč může v případě fondu získat cca 4 190 000 Kč, u nemovitosti s průměrným výnosem 4 % ročně cca 2 400 000 Kč a ten, který má nemovitost jen s 2% ročním průměrným výnosem, získá cca 1 040 000 Kč. Majitelé nemovitostí mohou ještě spekulovat na další výnos získaný prodejem nemovitosti. Ale aby „dorovnal“ výnos fondu, musel by první investor prodat nemovitost, koupenou za 3 000 000 Kč po 15 letech alespoň za 4 790 000 Kč a druhý dokonce za 6 150 000 Kč, tedy za více než dvojnásobek. U fondu se navíce jedná o čistý výnos nezatížený dalšími náklady. Investoři vlastnící nemovitost musí po 15 letech počítat s náklady na renovaci pronajímané nemovitosti, což dále sníží jejich celkový výnos.
Jan Dvořák, Head of Research Salutem Fund
Čtěte více
-
Nové Bitcoinmaty na Slovensku dovoľujú obchodovať až do výšky 5 000 EUR
V posledných dvoch mesiacoch sa na Slovensku objavili nové Bitcoinmaty slúžiace na nákup a predaj Bitcoinov bez registrácie v limite od 100 - 5 000 EUR na deň. -
Nové byty příští rok zdraží o 4 %
Vyplývá to z průzkumu analytické společnosti s názvem CEEC Research mezi 40 developery. Zlevňování bytů pro příští rok nikdo neplánuje. Nabídka nových bytů bude podle firem v Praze stagnovat a v mimopražských regionech vzroste o 1,1 %. Nabídka zůstane na stejné úrovni a možná poklesne. Množství připravených projektů k realizaci se nijak nezvýší. Na straně poptávky posiluje i nadále zájem o rezidenční nemovitosti. Metr v Praze stojí o 20 000 víc než před 2 lety. -
Nové byty v Praze do července zdražily o 6,1 procenta
Prodejní ceny nových bytů v Praze na konci 1. pololetí meziročně vzrostly v průměru o 6,1 procenta na 108.261 korun za metr čtvereční. Tempo zdražování vzrostlo z 1,6 procenta na konci března. Mezičtvrtletně se ceny zvýšily o 1,8 procenta. Počet prodaných bytů za prvních šest měsíců meziročně klesl o čtyři procenta na 2400. Vyplývá to z údajů developerských firem Trigema, Skanska Reality a Central Group, které zveřejnily na tiskové konferenci. Za posledních pět let stouply ceny novostaveb v hlavním městě o 95 procent. -
Nové „covidové“ programy, včetně kompenzačního bonusu za 1000 korun, jsou fiaskem. Podnikatelé na ně nedosáhnou, navíc programy trestají jejich akceschopnost a flexibilitu
Podnikatelé mohou od těchto chvil, přesněji od dnešní deváté hodiny ranní, žádat o podporu v rámci programu COVID Nepokryté náklady. Nárok na dotaci mají ti z nich, kteří za leden až březen zaznamenali propad tržeb alespoň o 50 procent ve srovnání se stejným obdobím loňského nebo předloňského roku. -
Nové černé pondělí
Dramatické vyhlášení války o cenu ropy vyvolalo o víkendu na světových trzích, které už nyní zažívají novou obdobu Černého pondělí, přímo katastrofu. JPY absorboval masivní toky hledající bezpečné útočiště a měny citlivé na cenu ropy zažily masakr a utrpěly ztráty, které patří v některých případech k největším v celé historii trhu. Teď ještě pozor na riziko dalšího oddlužování a také na snahy politiků se s nákazou nějak vyrovnat. -
Nové čísla z Japonska prekvapili, dlhodobý pohľad však potvrdzuje veľmi negatívny trend
Od začiatku týždňa dorazili z Japonska tri ukazovatele a všetky pozitívne prekvapili. Medziročný pokles maloobchodných... -
Nové investiční semináře v Praze a v Bratislavě
Nejbližší semináře se uskuteční 23.9. 2015 v Bratislavě a 17.9. 2015 v Praze. Podrobně Vám představíme platformu SaxoTraderGO a budeme také diskutovat na téma, jak co nejlépe využít moderní technologie při správě investic. -
Nové IPO akcie Snowflake prudce stoupají po hodnocení analytiků!
Při svém zářijovém debutu na newyorské burze vzrostly akcie Snowflake o více než 111%. Cena akcií včera vyskočila téměř o 15% poté, co společnost vykázala lepší tržby za třetí čtvrtletí, než se ve skutečnosti očekávalo. Zatímco zisk na akcii zaznamenal ztrátu, stále vedl řadu analytiků k aktualizaci cenových cílů. -
Nové kolo kvalitatívneho upokojovania
Minulý týždeň by sa mohol nazvať týždňom nového kola kvalitatívneho upokojovania zo strany centrálnych bánk. Najskôr t... -
Nové kolo QE nie je cesta k prosperite
Draghi si možno zopakuje rok 2008Euro včera zaznamenalo oproti zelenej bankovke ... -
Novembrové indexy výrobnej dôvery – rast v rozvíjajúcich sa ekonomikách zrýchľuje
Dnešok bol dňom zverejňovania indexov výrobnej dôvery z väčšiny popredných ekonomík z dielne Markit Economics, ktoré ukazujú v akej fáze cyklu sa aktuálne ekonomiky nachádzajú. Keď sa pozrieme na popredné krajiny, tak v USA ostáva výrobný index vo fáze silnej expanzie. V Británii dokázal po minulomesačnom poklese na viac ako dvojročné minimá len tesne nad úroveň 50b. oddeľujúcu rast v sektore od poklesu, vymazať väčšinu strát. V Eurozóne pokračuje spomalenie, tento krát však len miernejším tempom, klesol však po prvý krát za posledného dva a pol roka pod 52b. Aj naďalej ho ťahajú nadol exporty. -
Nově může každý investovat do sudů české whisky, s výnosem osm procent ročně. Má to smysl?
Výrobce české whisky Trebitsch nově nabízí možnost investovat do sudů naplněných destilátem, aby získal kapitál pro zvýšení kapacity pálení. Ve skladech firmy teď v dubových sudech zraje 40 tisíc litrů whisky, letos plánuje přidat dalších 80 tisíc litrů čerstvě vypáleného destilátu. Peníze vložené do soudků firma plánuje investorů úročit osmi procenty ročně. Má taková investice smysl? -
Nové nastavenie FX trhu
AUDUSD nové historické maximá na úrovni 0,9910/20... USDCHF nové historické minimá na úrovni 0,9560/... -
Nové obavy z protekcionismu a vyčkávání na Fed. Na hlavních trzích ráno nevidíme jasný směr
Začíná nové kolo vyjednávání mezi USA a Čínou, které má za cíl dosáhnout obchodní dohody do března. Zatímco americký ministr financí šíří optimismus, na trhu se objevují pochybnosti o pokrocích v jednání a reálnosti dohodu stihnout. Navíc se do hry vracejí obavy, že po Číně Donald Trump spustí útok na Evropu s její exporty do USA. Slovně se do EU, Německa či Francie opřel už několikrát. -
Nové obchodní vztahy a spolupráce: networking na Prague iGaming Affiliate Conference pořádané Smile-Expo
18. dubna v rámci mezinárodní konference Prague iGaming Affiliate Conference, kterou pořádá společnost Smile-Expo, proběhne networking za účasti největších společností působících v oblasti hazardního průmyslu a affiliate marketingu a uznávaných expertů na iGaming, kteří představí svá řešení v této oblasti. -
Nové stimuly a politika USA vedou k růstu akciových trhů v EU
Evropští investoři navíc oslavují politický scénář, který se bude s největší pravděpodobností vyvíjet po volbách ve Spojených státech, protože republikáni a demokraté mohou rozdělit moc mezi Senát a Kongres, což eliminuje schopnost Joe Bidena nebo Donalda Trumpa provést hluboké ekonomické reformy. -
Nové testy bank v Evropě: Propad cen domů a akcií o pětinu i prudké znehodnocení měn
Evropská bankovní asociace odhalila kontury doposud nejtvrdších testů bank v Evropské unii. Ty se v zátěžovém scénáři ... -
Nové triky při útocích na bankovní účty
Útoky na bankovní účty v ČR mají zase nový rozměr. Podvodníci zkouší nový trik a zasílají podvodné emaily. Banky vyzývají ke zvýšené opatrnosti. -
Nové Trumpovy problémy potápí americký dolar
Americký prezident Donald Trump do toho zase jednou šlápl. Zdá se, že probíral vysoce utajované informace týkající se boje proti ISIS s ruským ministrem zahraničí a ruským velvyslancem v USA, aniž by to předem konzultoval se zdrojem těchto informací. -
Nové udaje o inflaci mohou odstartovat byčí rally na USD/CAD
Po posledním rozhodnutí Bank of Canada o úrokové sazbě, kde Stephen Poloz, jako jeden z mála centrálních bankéřů na celém světě odolával tlaku na uvolnění měnové politiky řekl, že začal uvažovat o snížení sazby. Z tohoto důvodu jsou dnešní kanadské údaje o inflaci mnohem zajímavější.
