Praha za 10 let: byty k prodeji na 163 379 Kč/m², nájmy na 453 Kč/m². Cenový rozdíl mezi částmi města přesahuje 150 tisíc Kč/m²

Praha potvrzuje svou pozici nejdražšího a nejsilnějšího realitního trhu v České republice. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že cena bytů k prodeji v Praze dosáhla v dubnu 2026 hodnoty 163 379 Kč/m². Proti dubnu 2016, kdy činila 63 038 Kč/m², jde o růst o 159,2 %. Nájemní byty se za stejné období posunuly z 240 Kč/m² na 453 Kč/m², tedy o 88,8 %.

Praha ale není jeden trh. V části Josefov evidoval dataset v dubnu 2026 cenu bytů k prodeji 229 168 Kč/m², zatímco v části Třebonice to bylo 78 943 Kč/m². Rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější sledovanou částí města tak přesahuje 150 tisíc Kč/m². Právě tento rozdíl ukazuje, proč u Prahy nestačí pracovat s jedním celoměstským průměrem.

„Praha je extrémně silný, ale zároveň velmi rozvrstvený trh. Jedno celopražské číslo je důležité pro orientaci, skutečné rozhodování se ale odehrává na úrovni konkrétní části města, typu nemovitosti, technického stavu a mikro-lokality,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Byty v Praze: za 10 let růst o 159 %, meziročně trh zrychlil o více než polovinu

U bytů k prodeji ukazují dubnová data mimořádně silný růst. V dubnu 2016 byla průměrná nabídková cena 63 038 Kč/m², v dubnu 2021 už 112 384 Kč/m², v dubnu 2025 147 196 Kč/m² a v dubnu 2026 163 379 Kč/m². Za posledních deset let tak cena vzrostla o 159,2 %, za pět let o 45,4 % a meziročně o 11,0 %.

Ještě důležitější je ale rychlost trhu. Doba nabízení se meziročně zkrátila ze 117 dní v dubnu 2025 na 56 dní v dubnu 2026, tedy o 52,1 %. Počet nabídek přitom vzrostl z 6 983 na 8 072, tedy o 15,6 %. Pražský trh se tedy nezrychlil proto, že by nabídka zmizela, ale proto, že aktivnější poptávka dokázala vyšší nabídku rychleji vstřebat.

„Pražský trh v dubnu 2026 ukazuje kombinaci vyšší nabídky a výrazně kratší doby nabízení. To je velmi důležitý signál. Znamená to, že poptávka je aktivnější a že kvalitně naceněné byty se z trhu ztrácejí rychleji než před rokem,“ uvádí Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Domy v Praze: menší, ale extrémně drahý segment

Specifickou částí pražského trhu jsou rodinné domy. V dubnu 2026 dosáhla jejich průměrná nabídková cena 116 564 Kč/m², zatímco v dubnu 2016 činila 50 423 Kč/m². Za deset let tak domy v Praze zdražily o 131,2 %. Meziročně vzrostla cena o 12,6 %.

U domů je velmi výrazný také údaj o rychlosti trhu. Doba nabízení klesla z 215 dní v dubnu 2025 na 87 dní v dubnu 2026, tedy o 59,5 %. Počet nabídek se přitom změnil jen minimálně – z 1 216 na 1 226. To znamená, že segment domů se výrazně rozhýbal i bez zásadního růstu nabídky.

„U domů v Praze je rozdíl mezi jednotlivými nabídkami obrovský. Cena za m² sama o sobě nestačí. Rozhoduje pozemek, stav domu, možnost rekonstrukce, energetika, dopravní dostupnost i budoucí využitelnost nemovitosti,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Nájemní byty: Praha zůstává drahá, rychlá a velmi likvidní

Nájemní trh v Praze potvrzuje, že hlavní město je mimořádně silné nejen v prodejích, ale i v nájmech. V dubnu 2026 činila cena nájemních bytů 453 Kč/m². V dubnu 2016 to bylo 240 Kč/m², v dubnu 2021 277 Kč/m² a v dubnu 2025 428 Kč/m². Za deset let tak nájemné vzrostlo o 88,8 %, za pět let o 63,5 % a meziročně o 5,8 %.

Zároveň platí, že nájemní trh zůstává velmi rychlý. Počet nabídek meziročně vzrostl z 8 637 na 10 354, tedy o 19,9 %, ale doba nabízení současně klesla ze 45 dní na 29 dní. Vyšší nabídka tak nevedla ke zpomalení trhu, naopak Praha dokázala dostupné nájemní byty vstřebávat rychleji než před rokem.

„Pražský nájemní trh je specifický tím, že ho netvoří jen domácnosti, které nechtějí kupovat. Často jde o domácnosti, které by kupovat chtěly, ale při současných cenách a nárocích na financování zůstávají v nájmu déle,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Josefov, Malá Strana a Staré Město drží cenový strop. Třebonice ukazují druhou tvář Prahy

Nejdražšími sledovanými částmi Prahy u bytů k prodeji byly v dubnu 2026 Josefov s cenou 229 168 Kč/m², Malá Strana s cenou 219 110 Kč/m², Staré Město s cenou 206 899 Kč/m², Nové Město s cenou 194 967 Kč/m² a Holešovice s cenou 193 730 Kč/m². Historické a širší centrum tak drží cenový strop města.

Na opačné straně žebříčku stály Třebonice s cenou 78 943 Kč/m², Lipence s cenou 106 724 Kč/m², Újezd nad Lesy s cenou 112 221 Kč/m² a Dolní Měcholupy s cenou 112 488 Kč/m². I „levnější“ pražské části jsou ale často nad celorepublikovou úrovní bytů k prodeji, která v dubnu 2026 činila 97 944 Kč/m².

U menších částí Prahy je přitom potřeba data číst opatrněji. Některé lokality mají v daném měsíci nízký počet nabídek, a proto může průměr výrazně ovlivnit jen několik konkrétních bytů. Silnější vypovídací hodnotu mají části s vyšším počtem nabídek, například Staré Město, Nové Město, Holešovice, Smíchov, Vinohrady, Žižkov nebo Nusle.

Praha ukazuje, proč nestačí jedno číslo

Prahu nelze vysvětlit pouze realitními čísly. Do cen se promítá dlouhodobě silná poptávka, pracovní příležitosti, vysoké školy, služby, dopravní dostupnost, omezená nabídka nového bydlení, náročné financování i proměna jednotlivých čtvrtí. Některé části, například Holešovice, Karlín, Smíchov nebo Vysočany, prošly v posledních letech výraznou rezidenční proměnou.

Právě proto je u Prahy mimořádně důležitá lokální znalost. Nestačí říct, že se prodává byt „v Praze“. Rozdíl mezi Josefovem, Vinohrady, Smíchovem, Holešovicemi, Libní, Černým Mostem, Dolními Měcholupy nebo Třebonicemi je zásadní. Každá část má jinou cílovou skupinu, jinou cenovou hladinu, jinou rychlost trhu i jiný objem nabídky.

„Praha je trh, kde špatně nastavená cena dokáže uškodit i velmi atraktivní nemovitosti. Naopak dobře připravený prodej, správné ocenění a profesionální prezentace mohou výrazně zkrátit dobu prodeje a zlepšit výsledek pro prodávajícího,“ doplňuje Petr Makovský.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a nájemce

Pro prodávající v Praze je aktuální trh příznivý: ceny jsou meziročně výš, nabídka je širší a doba nabízení kratší. Síla trhu ale sama o sobě nestačí. Špatně nastavená cena může i atraktivní nemovitost zbytečně nechat dlouho v nabídce, zatímco realistické ocenění dokáže využít vysokou poptávku.

Pro kupující je hlavní zprávou to, že Praha zůstává drahá a rychlá. Pokud je byt kvalitně naceněný a leží v žádané lokalitě, prostor pro dlouhé vyčkávání se zmenšuje. To neznamená kupovat bez kontroly, ale znamená mít dopředu připravené financování, právní prověrku a jasně stanovené limity.

Pro nájemce platí podobné pravidlo. Celopražská cena nájmů v dubnu 2026 činila 453 Kč/m² a doba nabízení 29 dní. U žádaných částí může být rozhodování ještě rychlejší. Nájemníci proto musí reagovat pružně, ale současně si hlídat smluvní podmínky, zálohy, stav bytu a reálné náklady na bydlení.

Prověření makléři pomáhají číst pražský trh správně

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že právě v Praze je role kvalitního makléře mimořádně důležitá. Klient potřebuje nejen znát průměrnou cenu za m², ale především pochopit, co konkrétní čísla znamenají pro konkrétní nemovitost, konkrétní část města a aktuální konkurenci v nabídce.

Kvalitní makléř pomáhá prodávajícím s cenovou strategií, přípravou nemovitosti, prezentací a bezpečným průběhem obchodu. Kupujícím pomáhá vyhodnotit reálnou hodnotu, technický stav, právní rizika i budoucí náklady. Nájemcům a pronajímatelům pak pomáhá orientovat se v rychlém a drahém nájemním trhu, kde se chyby mohou projevit velmi rychle.