Akcie sektoru Mortage – USA

Hypotéční trh v USA
Výhled pro realitní/hypoteční trh s bydlením je v roce 2017 obecně pozitivní. Trh, přes několik let trvající nedůvěru zapříčiněnou finanční krizí – její základy se právě konstruovaly na hypotéčních derivátech nepodložených aktivy, resp. hypotéčních zástavních listech, které postrádaly schopnost, byť elementární, dlužníků splácet své závazky, a tedy jejich následný prodej s velkou vnitřní i vnější pákou položily široké strukturální trhliny v celosvětovém měřítku – se v letošním roce přeměnila v opětovnou důvěru investorů a tomu nasvědčují i rostoucí ceny nemovitostí, které opět připomínají bublinu a znovu tak mohou resultovat v totální selhání trhu.
V případě hypotečního průmyslu v roce 2017 dochází k výraznému posunu, protože objemy refinancování výrazně klesají a nákupy přicházejí z větší části na trh.
Prognózy, včetně Fannie Mae, Freddie Mac, iEmergent a MBA, předpokládají, že celková příležitost hypoték se díky tomu v roce 2017 sníží oproti r. 2016,
Hypotéky, které se staly prvohybatelem poslední krize, se částečně restrukturalizovaly; banky v celosvětovém měřítku zpřísnily výběr klientů, kterým jsou ochotny financování poskytnout, což je nepochybně pozitivní, na druhé straně – spojené nádoby – se „ztracený byznys“ realizuje v jiných dluhových instrumentech, jako jsou kreditní karty, etc. Průměrný ekonomicky aktivní Američan dlužil na konči července 110 tis USD a právě hypotéky a kreditní karty měly největší podíl na tomto dluhu. Pro hypotéční trh je tedy stejně zásadní nebezpečná struktura celkového dluhu, stejně tak pro všechny instituce, které nakupují kumulované hypotéky v podobě derivátů s pevně stanoveným úročením. Při sebemenším pohybu na trhu sazeb se exponenciálně zvýší cena financování a část dlužníků (odhady pro USA 50%) se stane nesolventními a od kreditních karet se tak kruhem vracíme k hypotékám, tedy přebytku bytů na trhu, kde jejich iniciační cena převyšuje aktuální tržní, nebo jinak řečeno, likvidační cenu z ohledu účetnictví bank.
Z pohledu metriky zde existují zásadní rozdíly v metodice prognózy. Většina prognóz hypoték se vytváří na národní úrovni. iEmergent zpracovává data od zdola nahoru; metodika pro prognózu nákupních příležitostí začíná na úrovni sčítání lidu s kvantifikací domácího báze – nebo počtu domácností, které jsou připravené, ochotné koupit, vyměnit byt, dům, etc. Základem je, že daná populace je určena demografickými změnami (tzn. Růstem domácností) a vztahem mezi finančním zdravím amerických domácností (poptávka) a bydlením – tržní nabídka (zásobovací rovnice). Kromě toho je poptávka determinována makroekonomickými trendy, regulačními a legislativními akcemi, které se často vyvíjejí a ovlivňují individuální chování domácností.
Tento tržní přístup dává klíčovou informaci potřebnou pro úspěšné taktické a strategické rozhodnutí v řízení podniků.
Na letošním nákupním trhu bude pokračovat silná tenze růstu, ale příležitost refinancování se výrazně zmenší. Objem nákupu bude dvojnásobný, jaký byl v letech 2010-11. Pro refi segment očekáváme nejnižší úroveň od roku 2000.
 
Graf 1.
 

 
MBA Purchase Application Index odráží značnou volatilitu w/w, je hlavním ukazatelem poskytnutých úvěrů na bydlení. Když se podíváme na index z meziroční perspektivy, jak je uvedeno níže, zdůrazní skutečnost, že žádostí o hypotéku v 2016 bylo značně víc než roce 2015 (počátek roku). Trh s hypotékami však v listopadu-prosinci ztratil částečnou hybnost, částečně v důsledku povolebního zvýšení úrokové sazby. Aplikace z tohoto časového období se zpravidla financují během prvního čtvrtletí následujícího roku, takže bylo možné očekávat malou meziroční změnu počtu nákupů v prvním čtvrtletí roku 2017.
 
Graf 2.
 

 
Objem refinancování závisí téměř výhradně na úrokových sazbách hypoték, které jsou naopak závislé na mírách dluhopisů (konkrétně na 10 letém, které jsou notoricky těžko předvídatelné. Minulý rok odborníci z oblasti finančního průmyslu uvedli, že sazby zůstanou beze změny v 2017, ale s globálními recesními obavami, které začaly v lednu-únoru a neočekávaném hlasování o Brexit v červenci se úrokové sazby dluhopisů a tím fixní úrokové sazby hypoték stále snižovaly. To vedlo k nárůstu refinanční aktivity..
Od voleb vzrostly sazby hypoték a poklesl objem žádostí o refinancování. Prognózy pro 2017 nenaznačovaly, že úrokové sazby hypoték se vrátí na 3,5% (USA), které převažovaly druhé polovině roku 2016. Realita je, že sazby by měly klesat pod 3,25% a zůstat tam po delší dobu, a nečekává se další významný nárůst. Očekáváme tedy výrazný pokles objemu refinancování v roce 2017/18, pokud FED v prosinci nezvedne základní sazby.
 
Graf 3.
 

 
Jak ukazuje přiložená analýza Black Knight, povolební míra spike snížila počet majitelů domů, kteří by mohli rentabilně refinancovat své hypotéky, nebo již splacené domy o více než polovinu (z 8,3 milionu na 4 miliony). Další zvýšení úrokových sazeb se zmenší pool ještě více.
 
Graf 4.
 

 
Rostoucí úrokové sazby budou mít mnohem menší dopad na objem nákupního trhu. Ale to, co ovlivní, je podíl hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM).
Pro mladou rodinu, která plánovala koupit startovací dům v loňském říjnu byla měsíční hypotéka na 3,5%
(hypotéka s pevnou úrokovou sazbou byla sotva dosažitelná z jejich příjmů). Nyní však fixní sazby dosahují až 4,25% a mohou být vyšší, tj. mladí lidé si je nemohou dovolit! Jaké jsou alternativy?
Někteří se mohou spokojit s levnějším bydlením, ale to, co mnozí z nich udělají, je, že si vybrat hypotéku ARM. ARM hypotéky budou obvykle o 60-90 bps nižší než FRM pro počáteční sazby. Kupující může v současné době dostat 3,5% 5/1 ARM ze stejné body i s poplatky. Jejich hypoteční sazba bude stanovena na prvních pět let. Poté se bude sazba přizpůsobovat, resp. měnit podle trhu a existuje zde riziko růstu, ale přinejmenším mají pevnou platbu na několik let – při zvýšení sazeb hypoték také vzrůstá podíl hypoték na ARM, protože tyto počáteční sazby jsou nižší.
 
Graf 5.
 

 
S obecně silnou poptávkou po hypotečním financování se zvyšuje i dostupnost úvěrů. Podle čtvrtletního šetření Senior Loan Officer Federálního rezervního systému více bank snižuje úvěrové standardy, než zpřísňuje – data za posledních 10 po sobě jdoucích čtvrtletí.
 
Graf 6.
 

 
Po hluboké recesi, způsobené nesplácením hypoték, se věřitelé stali extrémně konzervativními s úvěrovými standardy a v důsledku toho se mnoha osvědčeným dlužníkům banky neposkytly v posledních letech úvěry, i přes pozitivní zkušenost z předchozích let..
Níže uvedený graf zobrazuje průměrný výkon úvěrového selhání podle roku vzniku. Období 1999-2003 bylo obdobím přiměřených úvěrových standardů a přijatelných sazeb selhání. Pak přišly roky, kdy se úvěrové standardy staly volnými a vedly k selhání. Od roku 2008 jsou však normy tak přísné, že míra selhání je na historických minimech, přičemž poslední období 2011-2015 je stále ještě nižší.
Pro rok 2017, rok, kdy objem hypoték bude s největší pravděpodobností klesat, očekáváme, že se úvěrová politika trochu otevře, jelikož věřitelé soutěží na menším trhu.
 
Graf 7.
 

 
Akcie hypotéčních bank
Greene County Bancorp Inc (GCBC)
Price: 28,50
Exchange
NASDAQ: Shares Outstanding
8.50M: Market Cap: 244.03M
EPS: 1,30
P/E Ratio: 22,78
Div & Yield: 0,39 (1,40%)
Pre-Tax Margin: 36.76
Net Margin: 28.18
Operating Margin: 28.18
Return On Equity: 14.24
Return On Assets: 1.21
Inventory Turnover (TTM): n/a
Sales Growth (MRQ): 6.39
Price/Earnings (TTM): 21.74
Price/Book (MRQ): 3.01
Price/Cash Flow (TTM): 22.75
Book Value (MRQ): 9.52
Quick Ratio (MRQ): 0.76
Current Ratio (MRQ): 0.76
Total Debt/Equity (MRQ): 0.28
Total Assets (MRQ): 958.5 M
Total Liabilities (MRQ): 877.5 M
Shareholders’ Equity (MRQ): 80.9 M
Total Revenue (Annual): 39.9 M
Net Income (Annual): 11.2 M
 
Graf 1.: GCBC 6 months
 

Základní informace
Industry: Banking
Sector: Financial
Employees: 131
Website: www.thebankofgreenecounty.com
Greene County Bancorp Inc je federálně působící finanční instituce, jejímž core businessem je poskytování úvěrů, přijímaní vkladů, hypoteční půjčky a investiční bankovnictví. Celkové závazky mají podíl na celkových aktivech 91,5%, což je poněkud víc, než bývá obvyklé, ale u instituce financující hypotéky to není výjimečné. Vlastní kapitál kryje celkové závazky z 9,3%. Podíl EBI vůči Total Revenues je 92,3%. Podíl čistého zisku na celkových příjmech je 28,6%, což je vynikající.
 
Graf 2.: GCBC daily
 

 

Timberland Bancorp Inc (TSBK)
Price: 30,61

Exchange: NASDAQ
Shares Outstanding: 7.36M
Market Cap: 218.49M
EPS: 1,50
P/E Ratio: 16,31
Div & Yield: 0,44 (1,50%)
Pre-Tax Margin: 39.74
Net Margin: 26.56
Operating Margin: 26.56
Return On Equity: 12.93
Return On Assets: 1.44
Inventory Turnover (TTM): 0.58
Sales Growth (MRQ): 3.23
Price/Earnings (TTM): 16.40
Price/Book (MRQ): 2.01
Price/Cash Flow (TTM): 17.13
Book Value (MRQ): 14.77
Quick Ratio (MRQ): 1.05
Current Ratio (MRQ): 1.06
Total Debt/Equity (MRQ): 0.29
 
Graf 3.: TSBK 6 monts
 

 
Základní informace
Industry: Banking
Sector: Financial
Employees: 249
www.timberlandbank.com
ČISTÝ PŘÍJEM
Společnost Timberland Bancorp Inc je bankovní holdingová společnost. Finanční služby nabízí prostřednictvím své dceřiné společnosti Timberland Savings Bank.
Podíl celkových závazků na celkových aktive je 89,13%. Podíl vlastního kapitálu na celkových závazcích je 8,18%.
 
Graf 4.: TSBK daily
 

 
Home Bancorp Inc (HBCP)
Price: 42,03

Exchange: NASDAQ
Shares Outstanding: 7.40M
Market Cap: 309.35M
EPS: 2,30
P/E Ratio: 16,58
Div & Yield: 0,56 (1,30%)
Pre-Tax Margin: 33.94
Net Margin: 23.05
Operating Margin: 23.11
Return On Equity: 9.95
Return On Assets: 1.16
Inventory Turnover (TTM): 0.65
Sales Growth (MRQ): 9.19
Price/Earnings (TTM): 16.52
Price/Book (MRQ): 1.64
Price/Cash Flow (TTM): 13.30
Book Value (MRQ): 25.53
Quick Ratio (MRQ): 0.99
Current Ratio (MRQ): 0.99
Total Debt/Equity (MRQ): 0.36
Total Assets (MRQ): 1.6 B
Total Liabilities (MRQ): 1.4 B
Shareholders’ Equity (MRQ): 188.9 M
Total Revenue (Annual): 78.8 M
Net Income (Annual): 16.0 M
 
Graf 5.: HBCP 6 months
 

 
Základní informace
Industry: Banking
Sector: Financial
Employees: n/a
Website:
www.home24bank.com
Home Bancorp Inc je bankovní holdingová společnost. Přijímá vklady od široké veřejnosti a využívá tyto prostředky k investicím do úvěrů a cenných papírů. Její součástí je i hypotéční banka.
Celkové závazky společnosti jsou 88,52% celkových aktiv společnosti. Celkový kapitál kryje z 13,8% celkové závazky firmy.
 
Graf 6.: HBCP daily
 

 
Jak bylo obšírně uvedeno v úvodu, hypotéční bankovnictví má mnoho specifických proměnných a sektor se odvíjí od mnoha ekonomických faktorů. Jak se zdá, nemovitostní byznys, tedy i celosvětový trh hypotékami v 2017 a 2018 poroste a ceny nemovitostí, přes jejich naprostou cenovou expanzi nad hranice udržitelnosti, má před sebou možná i několik let růstu. Pokud chcete participovat na tomto růstu, výše uvedené společnosti mohou být skvělým doplněním portfolia vašich akcií.