Q3 2025: Letos bude v Praze dokončeno nejméně kancelářských ploch v historii

Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 3. čtvrtletí roku 2025 

·         Ve výstavbě se nachází 244 200 m² kancelářských prostor

·         Ve 3. čtvrtletí nebyla dokončena žádná nová kancelářská budova, letos bude nová nabídka historicky nejnižší

·         Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 3. čtvrtletí 176 200 m²

·         Čistá realizovaná poptávka činila 87 500 m², z toho 30 % tvořily transakce do vlastního užívání

·         Čistá absorpce zůstala pozitivní na úrovni 4 600 m²

·         Míra neobsazenosti meziročně klesla o 150 bazických bodů na 6,45 %

·         Nejvyšší nájemné zůstalo stabilní

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 3. čtvrtletí roku 2025. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Komentář experta

Jan Babka, vedoucí pronájmů kanceláří a zastupování nájemců ve společnosti Knight Frank, komentuje:

„Realizovaná poptávka po kancelářích zůstává v Praze solidní, avšak kancelářský trh je stále trhem pronajímatelů. I při přejednávání nájemních smluv si pronajímatelé uvědomují, že relokace představuje pro nájemce významnou investici a že nabídka vhodných alternativních prostor je a bude stále omezená.

Nadále pozorujeme tendenci nájemců k racionalizaci využívaných ploch - společnosti se snaží optimalizovat své prostory tak, aby odpovídaly novým způsobům práce a nižší průměrné obsazenosti kanceláří. Hybridní režim se stal standardem, přičemž některé firmy se snaží motivovat zaměstnance k častějšímu návratu do kanceláře, zatímco v segmentech, jako je IT či kreativní průmysl, zůstává práce z domova pevně zakořeněna. Při relokacích je patrná jasná preference pro lokality v centru města a jeho blízkém okolí.”

Nabídka kancelářských budov

Celkový objem moderních kancelářských prostor v Praze dosáhl na konci 3. čtvrtletí 2025 3,94 milionu m² třídy A a B.

Většinu moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, zatímco nejkvalitnější prostory s hodnocením AAA představují přibližně 19 %.

Ve 3. čtvrtletí nebyla dokončena žádná nová kancelářská budova. Zahájena byla rekonstrukce budoucí centrály Generali Group, společnost obsadí po dokončení tři čtvrtiny těchto prostor.

V současnosti je ve výstavbě 244 200 m² kancelářských prostor s plánovaným dokončením mezi lety 2025 a 2028. Z toho by v posledním čtvrtletí mělo být dokončeno 11 300 m². Letos by měla být nová nabídka celkově historicky nejnižší - dosáhne nejvýše 26 600 m². V roce 2026 by pak mělo být dodáno na trh jen 30 700 m².

Realizovaná poptávka

Celková realizovaná poptávka dosáhla ve 3. čtvrtletí 2025 176 200 m². To představuje mezikvartální nárůst o 7 %, meziročně pak vzrostla poptávka o 33 %.

Přejednání nájemních smluv tvořily 49 % z celkové realizované poptávky. Nové nájmy a expanze představovaly 34 %, předpronájmy 16 %, zatímco podnájmy pouze 1 %. Čistá realizovaná poptávka činila
87 500 m², z čehož 30 % tvořily transakce do vlastního užívání.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve 3. čtvrtletí zaznamenána v Praze 5 (27 %), následovaná Prahou 4 (25 %) a Prahou 8 (21 %). Technologické společnosti (29 %), finanční sektor (18 %) a farmaceutické či zdravotnické společnosti (14 %) byly hlavním tahounem celkové realizované poptávky.

Významné pronájmy Mezi nejvýznamnější transakce třetího čtvrtletí roku 2025 patří přejednání nájemní smlouvy společnosti SAP v budově Metronom (27 900 m²) v Praze 5. Společnost Nestlé přejednala pronájem ve své centrále v Praze 4 (6 900 m²) a Edwards Lifesciences Czech Republic přejednala nájemní smlouvu v Praga Studios (5 300 m²) v Praze 8. Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce, která odráží mezičtvrtletní změnu v obsazených kancelářských prostorách, dosahovala 4 600 m². Míra neobsazenosti ve 3. čtvrtletí 2025 klesla mezikvartálně o 7 bazických bodů na 6,45 %, meziročně se jednalo o pokles o 150 bazických bodů. Celková plocha neobsazených kanceláří dosáhla na konci čtvrtletí 254 200 m². Nejvíce neobsazených ploch bylo evidováno v Praze 4 (63 200 m²) a Praze 5 (52 400 m²), nejméně pak v Praze 2 (1 800 m²) a Praze 6 (9 500 m²), které jsou celkově menšími kancelářskými oblastmi. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 9 (13,1 %) a Praze 3 (12,7 %), nejnižší pak v Praze 2 (1,4 %) a Praze 8 (3,4%).

Nájemné

Nejvyšší dosažitelné nájemné zůstalo stabilní a ve 3. čtvrtletí 2025 se pohybovalo v centru města kolem
29,00-30,00 €/m²/měsíc, ve vnitřním městě na 19,50-20,50 €/m²/měsíc a ve vnějších částech Prahy na 15,50-16,50 €/m²/měsíc.

Kromě nájemného se rostoucí stavební náklady stále více promítají do celkového objemu příspěvků na vybavení prostor a dalších forem pobídek poskytovaných pronajímateli.

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990

• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²

• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

·         Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.

·         Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí

·         Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti

·         Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována

·         Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě

·         Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce

·         Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora. 

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Definice: