Středa 11. prosinec 2019 00:38
reklama
XTB vikend
reklama
RoboMarkets AOS
reklama
Dukascopy

Kdy splaskne bublina na nemovitostech?

Napsal:   Sekce: Fundamentální analýza

V jak velké bublině se aktuálně trh nachází? Ve srovnání s předkrizovými lety 2007-08 by dnes ještě nemuselo být tak špatně. Před 10 lety totiž výnos z nájemného nepokryl ani úroky z hypotéky, které se pohybovaly mezi 5 a 6 % (viz graf). Volné prostředky se tehdy daly lépe zhodnotit nákupem bezpečných vládních dluhopisů a kupující nemovitostí v podstatě pouze spekulovali na další růst cen, což byl jasný znak rozpáleného bublinového trhu.

Dnes ještě můžeme na trhu vidět racionální investory, kteří si propočítávají návratnost skrz výnos z nájemného a v mnoha případech se jim stále koupě bytu na investici vyplatí. V Praze (i v Brně) se aktuálně čistý výnos z menšího investičního bytu pohybu lehce nad 4 %, což se rovná přes 10 tis. Kč nájemného měsíčně z 3 mil. Kč investice. Financování hypotékou s úrokem 2,2 % s dostatečně dlouhou fixací proto ještě není trefa úplně mimo.

Vývoj průměrné úrokové hypoteční sazby – Fincentrum Hypoindex:


Vraťme se zpět k otázce z nadpisu článku. Bublina by se měla začít vyfukovat, až se úroky z hypoték přiblíží výnosu z nájemného, což bude nejdříve v roce 2019. Nemusí jít ale rovnou o kolaps cen. Pokud mzdy budou i nadále růst zhruba o 5 %, stačí k narovnání realitního trhu na normální úrovně i stagnace či velmi mírný pokles hodnoty bytů, což je scénář preferovaný ČNB i bankami. Samozřejmě se nedají vyloučit panické výprodeje spojené s recesí celé ekonomiky. Ty by ale zase poslaly ceny nemovitostí do opačného extrému, který jsme zde měli v letech 2012-13, kdy byly byty až příliš levné.

V takové euforii jako přes 10 lety však (ještě) nejsme, o čemž svědčí jak mnohem pomalejší růst úvěrů domácnostem na bydlení, tak i vývoj mediánové ceny bytu v Praze, která se zvyšuje jen lehce nad růstem mezd.

Meziroční vývoj růstu úvěrů domácnostem v %:


Vývoj ceny mediánového bytu v Praze v tis. Kč:


Tomáš Raputa
Analytický tým FXstreet.cz

Zdroje: hypoindex.cz, sreality.cz, ČNB, MFČR

Hodnocení článku:
Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Kde Uber ztrácí tolik peněz?
    Alternativní taxislužby Uber a Lyft míří na burzu a přidají se tak možná do zástupu technologických společností, kterým patří 21. století. IPO společnosti Lyft proběhlo již koncem března a její akcie od té doby ztrácí téměř 14%. Obě společnosti čelí vysokým ztrátám a cílem IPO je tak získání dalšího kapitálu pro vývoj. To však investory neodradilo a zájem o akcie by měl exponenciálně narůstat. Na čem ale Uber a Lyft tolik ztrácí?
  • Kdo bude tratit na konci intervencí?
    Středním bodem, kolem kterého se nyní točí celá diskuze okolo intervencí a nastavení měnové politiky České národní banky (ČNB), je samozřejmě měnový pár EUR/CZK a jeho úroveň. Nepřekvapí proto, že všichni tuzemští občané držící eura, eurové akcie, dluhopisy nebo i nemovitosti v eurozóně budou při očekávaném posílení koruny tratit.
  • Kdo by nechtěl být full-time trader?
    Minulý týden mi přišel email od potencionálního klienta. Píše, že se zajímá o obchodování na forexu, a že by si u nás chtěl otevřít reálný účet. Rád by se sešel osobně, abychom se lépe seznámili a on získal větší důvěru v naši společnost.
  • Kdo obchoduje na forexu
    Na rozdíl od akciových trhů, kde investoři obchodují pouze s dalšími institucionálními investory (jako například fondy) či jinými individuálními investory, jsou na forexu další účastníci, kteří obchodují měnové páry ze zcela rozdílných důvodů než za účelem spekulace. Proto je důležité si všimnout a vnímat funkci a také motivaci ostatních účastníků na forexovém trhu.
  • K dosažení parity by dolaru stačil jeden týden
    Zatímco se Fed připravuje na utažení měnové politiky, ECB připravuje další nástroje pro podporu ekonomiky. Dolar tak dostává výhodu nejen vůči euru, ale také dalším hlavním světovým měnám. Parita jako hlavní dolarové téma posledních měsíců může být rozlousknuta 16. prosince na posledním zasedání Fedu v tomto roce.
  • Kdo si zaslouží být úspěšný?
    Často stojíme u zrcadla a díváme se do tváře, která je nám tak známá a přitom o ní víme jen zlomek toho, co ona ví o nás. Hledíme na tu postavu, a kdybychom věděli, že nám odpoví, snad bychom se i zeptali na to, proč nejsme tak úspěšní, jak bychom si přáli. Ale protože nás kdysi dávno někdo naučil, že zrcadla mluví jen v pohádkách, smíříme se s pohledem, který se nám z druhé strany dostává a který se k nám vrací.
  • Kdo tvoří protistranu vašim obchodům?
    Na finančním trhu působí velké množství subjektů s rozdílným přístupem a záměrem, proč na finanční trh vstupují. Obecně známým faktem je, že abyste mohli v trhu realizovat příkaz, vždy potřebujete protistranu vašemu příkazu. Jednoduše tedy, pokud aktuálně chcete nakoupit, pak ve stejný moment o stejném objemu musí někdo prodat.
  • Kdo vyhrál v investiční soutěži Bossa a jak výherci obchodovali?
    Investiční soutěž společnosti Bossa na reálných investičních účtech úspěšně skončila a my vám s radostí představujeme její vítěze. Po 4 týdnech obchodování s počátečním kapitálem 10 000 Kč známe tři nejlepší investory, kteří získávají od Bossy 200 000 Kč, 100 00 Kč a 50 000 Kč. Rovněž odměňuje 4 týdenní výherce, kteří v průběhu jednotlivých týdnů soutěže nejvíce zhodnotili svůj investiční účet, a to poukázkou v hodnotě 10 000 Kč na nákup do internetového obchodu Alza.cz.
  • Kdy nakupovat zlato?
    Zlato je jedno z mála aktiv, které má z dlouhodobého hlediska pevně ukotvený indikátor, kolem kterého osciluje, a tím je index spotřebitelských cen. Zlato tedy při velmi dlouhé držbě zhodnocuje zhruba tolik, co inflace. Bez úroků a dividend je reálné zhodnocení víceméně nulové, pokud se nepokusíme o nějaké časování trhu, což předpokládám, že většina čtenářů FXstreet.cz dělá.
  • Kdy nám ECB řekne, co dál s programem QE?
    Nejpravděpodobnější datum, kdy Evropská centrální banka (ECB) provede rozhodnutí, ohledně utlumování stimulačních opatření v eurozóně, se s největší pravděpodobností jeví zasedání bankovní rady 26. října. Většina trhu sice spoléhá na projev Maria Draghiho v Jackson Holen na konci srpna, případně na zářijové zasedání centrální banky, avšak reálny může být až říjen, pro nějž mluví několik argumentů.
  • Kdy tato euforie skončí?
    Americká ekonomika upaluje vpřed a nadále zvyšuje své tempo. Předstihový index ISM ze sektoru služeb, které reprezentují více než 80 % produktu Spojených států, se dostal na historicky nejvyšší hodnotu 61,6. To znamená, že spotřeba domácností by měla vykazovat svižné tempo i v poslední čtvrtletí tohoto roku a optimistické predikce o celkovém růstu HDP mezi 3-4 % zřejmě nebudou lichá. Tato čísla samozřejmě nenechala v klidu finanční trhy, kde znovu kraloval dolar, americké akcie a překvapivě i ropa.
  • Kdy už konečně vzrostou sazby?
    Ben Bernanke a jeho družina slíbili, že „budou držet sazby nízko, dokud nezaměstnanost neklesne pod 6,5 % nebo dokud se inflační tlaky nepřehoupnou přes 2,5 %“. Vázat se na tyto indikátory má sice výhodu v relativně snadné interpretaci budoucího výhledu sazeb, nezaměstnanost a inflace se ale pohybují velice pozadu (někdy až rok) za reálným ekonomickým vývojem. Fed by proto mohl začít hasit v době, kdy už ekonomika leží popelem.
  • Když se Wall Street splete?
    Když newyorská pobočka americké centrální banky (Fed) letos v lednu provedla průzkum mezi 22 největšími dealery na Wall Streetu obchodujícími americké státní dluhopisy ohledně očekávaného vývoje výnosů z těchto aktiv, tak více než tři čtvrtiny z dotázaných uvedlo, že předpokládá, že výnosy z amerických 10letých státních dluhopisů dosáhnou v polovině letošního roku na úroveň 3 procenta a více.
  • Když šimpanzi obchodují
    Vezměte pár miliónů šimpanzů, posaďte je k obchodní platformě a nechte obchodovat. Předpokládejme, že o obchodování absolutně nic nevědí (ten předpoklad asi není nutný, ale pro pořádek). Jejich úspěšnost měřená zhodnocením účtu třeba za rok by měla být zcela náhodná a měla by se stejně jako třeba ve škole řídit normálním rozdělením. Většina šimpanzů skončí v mírné ztrátě, spousta z nich účet úplně vymaže. Velký počet z nich dosáhne nějakého menšího zhodnocení, ale alespoň několik šimpanzů nepochybně dosáhne nadprůměrného zhodnocení. Takového, že kdyby mohli, nejspíš by usoudili, že jsou to profesionální šimpanzí tradeři schopní se obchodováním živit. Aniž by o finančních trzích cokoli věděli.
  • Když venku prší, burza je zavřená, pes spí, manželka je pryč a děti se nehlásí...
    Jako když Pepek (Avatar) mudrdluje. (je to sice divný slovo, ale já mu rozumím).
  • Keď máte pravdu, no nemáte zisk
    Sú obchody pri ktorých by ste si najradšej niekedy vytrhali všetky vlasy? Kedy si hovoríte, ten SL pokyn mi „vybralo“ len o pár pipov, to nie je možné, aby to nebolo zmanipulované. Tak takéto obchody zažíva občas každý obchodník. Ja som sa o jeden podelím s vami.
  • Kiwi se brání útoku dolaru, tomu však mohou pomoci technické patterny
    Konsolidujícímu novozélandskému dolaru se podařilo zpomalit prudký atak americké měny z průběhu třetího čtvrtletí. Od léta novozélanďané mohli pozorovat oslabení své měny o celou jednu osminu, když od července odepsala přes 12,5 procent.
  • Klesající výnosy znervózňují akciové investory
    Výnosy z dluhopisů posílají varovný signál o ekonomice, který může být problémem pro akciový trh. Výnosy v květnu výrazně klesly a obavy z eskalace obchodních válek a horší ekonomická data stimulovaly poptávku po bezpečných amerických dluhopisech. Sazby u dluhopisů jsou barometrem budoucích očekávání a poukazují, na co se investoři soustředí. S klesajícími sazbami se výhled pro ekonomiku a akcie výrazně zhoršuje.
  • Klid před bouří? Obchodníci vyčkávají na druhou polovinu týdne
    Včerejší obchodování bylo velmi klidné o čemž svědčí i výrazně nižší než obvyklé zobchodované objemy.
  • Kľúčová úroveň na Čínskom yuane bola prerazená a iné exotiky
    V tomto pravidelnom tradingovom výhľade poukážem na minulý vývoj exotických menových párov a pomocou technickej analýzy urobím predikciu na budúce dianie.
  •  


    Diskuse ke článku

    Diskuse je přístupná pouze pro registrované uživatele.
    Přihlásit se | Nová registrace
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu, až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní Price Action VIP indikátor, doposud úspěšně používaný pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečný Price Action VIP indikátor, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

Forex brokeři
IronFX
eTrader
Dukascopy
reklama