Americké reality: Banky mění strategii, domy už neudají ani za náklady. Obama podpoří i spekulanty

Americký realitní trh se posunul do nové dimenze. Banky už nejsou schopny zabavené domy prodávat ani za uspokojení svých nákladů na padlé hypotéky, dlužníky proto nechávají žít a snaží se domluvit na nějaké podobě úlev a splátek s vědomím, že potenciálně jejich nemovitost alespoň někdo udržuje. Administrativa prezidenta Baracka Obamy ve volebním roce chystá podstatné rozšíření podpory těm, kdo nejsou schopni hypotéky splácet. Poprvé v historii půjde za omezení na „first time buyers“ a pomocnou ruku nabídne i těm, kdo si dům kupují poněkolikáté či si jich pořídili několik. Dosud přitom podpora této skupině byla tabu, protože zasahuje spekulativní transakce s domy, které pomohly rozdmýchat realitní bublinu v USA.

Na americký nemovitostní trh se dostavilo to, před čím v médiích například analytička Meredith Whitney a v odborných kruzích řada dalších ekonomů varuje již řadu měsíců. Do konce ledna 2012 do bankovního majetku propadlo z neplacených hypoték již 644.458 domů, dalších 710.725 jich je v některém ze stádií procesu zabavení pro neschopnost splácet, uvádějí data RealtyTrack. Přetlak na trh dovedl banky do situace, že při započtení daní a udržovacích nákladů nejsou schopny přeprodejem nemovitosti ani uspokojit všechny své vynaložené náklady.

„Za normální okolností jsou banky schopny krýt náklady údržby a související daňové zatížení z prodeje nemovitosti. Nyní je na trhu ale řada faktorů, počínaje propadem hodnoty nemovitostí přes tlak na straně nabídky, způsobující, že banky tyto náklady prodejem nepokryjí, pokud jej vůbec jsou schopny dosáhnout,“ uvádí za RealtyTrack, agenturu specializující se na výzkum trhu realit a data z něj, Daren Blomquist.

Když před více než pěti lety praskla nemovitostní bublina v USA, miliony Američanů byly nuceny opustit své domy během krátkého období několika měsíců. To v návalu emocí a beznaděje končilo mimo jiné vandalstvím na opouštěných nemovitostech a nenávistnými vztahy mezi dlužníkem a bankou. Podle dat RealtyTrack mezi lety 2007 a 2011 se proces zabavování nemovitosti protáhl na trojnásobek, nejvýrazněji ve státech nejzasaženějších prasknutím realitní bubliny, jako jsou Florida, Kalifornie či Illinois. Zde má dlužník až dva roky prostor v domě zůstávat, aniž by za něj platil. V New Yorku se například proces zabavení nemovitosti natáhl z průměrných 263 dní v roce 2007 na 1019 dní v roce 2011. Na těchto trzích také až 45 % poptávky tvořila poptávka investiční, tedy ze strany spekulantů a majitelů následně pronajímaných domů.

Výjimkou již nejsou případy, že banka má snahu ponechat v domech například ty z domácností, které alespoň platí náklady za energie a údržbu domu a například se opakovaně snaží zapojit do programu modifikace hypotéky se státní podporou. Banky tak uspoří alespoň náklady na údržbu nemovitosti, která při obydlenosti také méně ztrácí na hodnotě. „Naší filozofií je učinit vše proto, abychom ponechali lidi v jejich domovech,“ říká Philippa Brown za American Home Mortgage Servicing. „Snažíme se dosáhnout dohody, která umožní lidem zůstat doma,“ říká také za realitní divizi Wells Fargo Vickee Adams.

Snaha má vedle ekonomické i sociální dimenzi, rozhodující mimo jiné o hodnotě celé lokality, mimo jiné v dané oblasti udržet stabilní komunitu. Obává se ale, že snaha přichází příliš pozdě, když v řadě lokalit musela ze svých domů odejít velká část rezidentů, přirozených sousedů. Na banky tlačí také soudy, například v New Yorku či na Floridě, hodnotící, zda vyčerpaly opravdu všechny možnosti dohody s dlužníkem.

Část bank na jedné straně drží strategii, proč ulevovat dlužníkům, buď odložením splatnosti hypotéky, nebo tolerováním dočasného nesplácení, rostoucí procento ale dle RealtyTrack přistupuje na pochopení v případě, kdy dlužník při vysoké a dlouhodobé nezaměstnanosti volí vedle nákupu potravin alespoň zaplacení faktury za opravu střechy, když už nemá na splátku hypotéky. „Před třemi či čtyřmi lety jsem říkala klientům: ?Máte tři až čtyři měsíce na to, abyste se sebrali nebo si vyřešili novou budoucnost. Teď říkám, zůstaňte v klidu, nic se nemusí dít několik let,? „ říká americká profesorka práva a aktivní právnička v oblasti realit Judith Fox.

Podporu neudržitelnému vývoji na americkém realitním trhu ve volebním roce chystá také administrativa amerického prezidenta Baracka Obamy. Podporu v podobě modifikace hypoték rozšíří i na ty dlužící investory, kteří investovali do více domů či opakovaně a nespadají tak do dosud primárně podporované kategorie „prvokupců“. Majitelé domů se zřejmě od května budou moci zapojit do programu HAMP (Home Affordable Modification Program), ve kterém stát bankám dotuje hypotéku a umožňuje ulevit od jistiny, výše úroku i umožnit případní prodloužení splatnosti hypotéky. Pomoci má právě tam, kde v daném domě zůstane stabilní obyvatel/nájemník. Cílem je opět „nechat lidi ve svém bydlení, pokud chtějí“ – mimo jiné s motivací, aby vyhnání z domu neznamenalo také růst nezaměstnanosti. Modifikace programu přichází poté, co jej zatím využil asi milion dlužníků při cíli vlády zapojit 3 až 4 miliony majitelů domů. „Neobsazené domy jsou problém a to bez ohledu na to, jak se to stalo,“ uvádí za americké MF Timothy Massad.

Trh nemovitostí, stále s propadem průměrné hodnoty domu o 34 % proti vrcholu v červenci roku 2006, je terčem snah o oživení americkou vládou a šéf Fedu Bernanke opakovaně hovoří o „frustrujícím způsobem pomalém tempu zotavování trhu“. Míra vlastnictví domu z 69,2 % v červnu roku 2004 (maximum) poklesla na 66 % po 4Q11. Podle Národní asociace zaměstnanců v realitách a RealtyTrack byla čtvrtina lednových nákupů amerických nemovitostí spekulativní povahy, 21 % investic šla do již opuštěných domů, což dále srazilo jejich kupní cenu. Právě tomu se dle Massada bude snažit americká administrativa bránit. Do nové podoby programu HAMP by se dle odhadů mohlo ihned zapojit 700 tisíc majitelů domů.

Podle odhadů výzkumné agentury Center for Responsible Lending v roce 2012 postihne proces zabavení nemovitosti celkem 91,5 milionu domů. Prázdné domy totiž srážejí také hodnotu okolním nemovitostí, dle odhadů CRL letos na průměru o 20.300 USD.

„Ač spekulanté nejsou prioritní příjmovou skupinou pro dolary daňových poplatníků, asistence vícenásobným majitelům domů je efektivnější cestou, než restriktivní programy,“ uvedl ve své zprávě Fed. Programy podpory realitního trhu vládou přišly poté, co v roce 2008 administrativa ještě prezidenta Bushe podpořila a v několika případech zachránila banky na Wall Street skrze program TARP.

 
(Zdroj: NYT, CNBC, Bloomberg, RealtyTrack)