Sazby hypoték opět stouply. Klienty, kterým končí fixace, může čekat skokové navýšení splátek

·         Průměrná sazba hypoték v květnu mírně vzrostla na 4,67%

·         Po dubnové stagnaci jde o navýšení o 0,13 %

·         V průběhu loňského roku se průměrné sazby hypoték mírně snižovaly

Dlužníci, kteří letos plánují refinancovat hypotéky uzavřené s pětiletou fixací v roce 2021, by se měli připravit na skokové zvýšení splátek. Zatímco v průběhu roku 2021 se průměrné sazby hypotečních úvěrů pohybovaly v rekordně nízkém rozmezí 2-3 %, v letošním roce dosahují konstantně hodnot nad 4,5 %, tedy až o 2,5 procentního bodu více. Květnová hodnota je podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů za rok 2026 zatím nejvyšší a lze předpokládat další růst.

„V průběhu loňského roku se průměrné sazby hypoték postupně a mírně snižovaly, nyní však dochází k navýšení. Hodnotu jako v květnu 2026 index dosáhl také v červenci 2025,“ říká Michaela Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting. Podle jejího odhadu se změny na trhu již promítají do aktuálních nabídek bank. „Někteří poskytovatelé opět přistoupili ke zvýšení sazeb u některých fixací pro klienty, a to přibližně o 0,1–⁠⁠⁠⁠⁠⁠0,2 %. Navýšení se týká většinou kratších nebo pětiletých fixací,“ vysvětluje.

Letos jde o první výraznější výkyv sazeb směrem nahoru. Již od října loňského roku se totiž sazby stabilně držely okolo 4,50 %, a to pouze s minimálními změnami v rozmezí jednotek bazických bodů. Až květen roku 2026 přináší první výraznější změnu – směrem nahoru. Podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů se průměrné sazby bank zvýšily oproti dubnu o 0,13 % na 4,67 %. „V tuto chvíli není realistické očekávat výraznější změny sazeb směrem dolů, a tedy ani návrat k původně stabilním letošním hodnotám. Vždy samozřejmě záleží na krocích České národní banky. Repo sazba, tedy jedna z jejích základních sazeb, ale zůstává již od května 2025 na hodnotě 3,5 %,“ dodává k tomu Michaela Pudilová.

Končí vám fixace? Buďte připraveni na velké změny

Změny výše sazeb se zároveň nedotknou jen žadatelů o novou hypotéku. V případě dlužníků, kterým bude letos končit fixace, se aktuální situace na trhu může zásadním způsobem propsat do rodinné peněženky. Analytička Michaela Pudilová ale upozorňuje, že změna nemusí být pouze negativní. Záleží totiž na tom, kdy si klient hypotéku pořídil. „Klienty, kteří si brali hypotéky v roce 2021, teď pravděpodobně čeká velký skok ve splátkách směrem vzhůru. Šlo totiž o období s rekordně nízkými sazbami – dokonce až kolem 2 %. Naopak ty, kteří fixovali na tři roky v roce 2023, kdy průměrné sazby dosahovaly až 6 %, čeká snížení měsíční splátky – i když možná ne tak vysoké, jak čekali.“

Klíčovou roli úrokové sazby ilustruje i jednoduchý příklad – pokud si klient v roce 2021 půjčil přibližně 5 milionů korun, jeho splátka při sazbě 2 % mohla činit zhruba 21 tisíc korun. Po skončení fixace a započítání aktuální sazby se mu ale z účtu nově strhne až 28 tisíc korun, tedy asi o třetinu více, v závislosti na řadě faktorů, jako je zbývající objem půjčky nebo délka splatnosti. Naopak při výpočtu nové výše splátek u tříletých fixací z roku 2023 si klient s podobnou půjčkou teoreticky může snížit splátku až o 4 tisíce Kč.

Hypoteční trh v posledních pěti letech prošel řadou turbulentních změn – od extrémně nízké sazby (1,97 % v únoru 2021) až po extrémně vysokou (6,17 % v prosinci 2022). Michaela Pudilová z Broker Consulting ale připomíná, že dlouhodobý trend se i navzdory květnovému zvýšení uklidňuje. „Pro pořízení vlastního bydlení zůstává hypoteční úvěr stále výhodnou a zároveň hojně využívanou metodou financování. Samotné sazby navíc nejsou zdaleka jediným kritériem, které banky posuzují. Vedle délky splácení nebo bonity klienta sem patří i řada dalších faktorů, které banky zvažují, a v neposlední řadě je zásadní i proaktivita, zkušenost a vyjednávací schopnost. Tyto vlastnosti obvykle patří do výbavy kvalitních konzultantů, kteří umějí se změnou fixace, refinancováním i dalšími životními okolnostmi klientovi v dostatečném předstihu a kvalitně pomoci.“

Čtěte více

• Sazby ČNB – 7,0 %
  „Česká národní banka ponechala sazby beze změny. Dalo se předpokládat, že na posledním zasedání letošního roku nebude příliš velký tlak na to sazby zvyšovat – nahrává tomu zejména silná koruna a špatné zprávy o výkonu českého hospodářství. ČNB tak nechce čeřit vodu nadměrným bojem „pouze“ s inflací. Myslím, že sazby se ještě na nějaký měsíc ustálí na hranici 7 procent, a bankéři budou sledovat další vývoj hospodářství. Jejich postoj je nyní velmi konzervativní a nechtějí českému průmyslu uštědřit další ránu v podobě zvýšení cen úvěrů. Už nyní existují dvě „kategorie“ domácích firem. Výhodu mají totiž ty společnosti, které si mohou půjčovat v eurech, což vytváří dvourychlostní ekonomiku, kde by se další zvýšení sazeb projevilo širším rozevřením nůžek.“
• Sazby ČNB – 7,0 %
  „Česká národní banka nezvýšila sazby a ukazuje se, že nezvedat firmám dál náklady na financování je pro ni důležitější, než razantně bojovat s inflací pomocí vyšších úrokových měr. Jestli je to správná volba, nám ukáže teprve čas. Nyní přichází pro naši ekonomiku ta nejnáročnější etapa od nového tisíciletí. Vývoj je přitom velmi těžko predikovatelný, ale troufnu si tvrdit, že inflace jen tak neodejde, a sazby se ještě budou muset v dohledné době zvýšit – i na úkor toho, že budou mít firmy a domácnosti dražší úvěry.“
• Sazby ČNB – 7,0 %
  „Nové složení bankovní rady rozhodlo, že se základní úroková sazba nebude zvyšovat. Naplno se tak projevil „efekt Michl“, který dlouhodobě bojoval proti zvyšování sazeb, protože nechtěl tolik tlumit ekonomiku. Je otázkou, jestli se tímto rozhodnutím nevydáváme tureckou cestou. Inflace je stále vysoká a to by měly reflektovat také sazby. Předpokládám, že setrvání sazeb povede k částečnému oslabení koruny, což by mohlo mírně zvýšit inflaci kvůli dražšímu importu zboží. Rozhodující pro další směřování ekonomiky bude makroekonomická prognóza ČNB, která napoví další vývoj sazeb. Pokud nebude výhled příliš dobrý, pak asi i pozměněná bankovní rada na příštím zasedání sazby mírně zvýší.“
• Sazby ČNB – 7,0 %
  „Česká národní banka nechala sazby opět beze změny. Ukazuje se, že ochota zvyšovat základní úrokovou míru kvůli vyšší inflaci se zcela vytratila. Bankéři jsou toho názoru, že současná výše sazeb je při inflaci sahající ke dvaceti procentům dostačující. ČNB tím prodlužuje dobu, po kterou tu s námi inflace bude. Zároveň ale nedochází k dalšímu prodražování úvěrů. Jak na to vše zareaguje hospodářství zejména v příštím roce je náročnou otázkou. Až si spotřebitelé zapnou opasek na poslední dírku, může dojít i k snížení HDP a zvýšení nezaměstnanosti při zachování vysoké inflace. Takzvaná stagflace klepe na dveře stále silněji.“
• Sazby ECB zůstaly beze změny, konference však přinesla euru posílení na 1,3000, polepšila si také koruna
  Eurodolar si už dopoledne polepšil a na informace z ECB vyčkával na hladině 1,2950. Sazby podle očekáván...
• Sazby ECB – 1,25 %
  „Evropská centrální banka (ECB) opět zvýšila úrokovou sazbu. V kontextu celkového přístupu ECB se toto zvýšení dá považovat za poměrně razantní. To, co nyní cítíme v Česku, tedy nárůst úrokových sazeb úvěrů, nyní čeká i eurozónu. Začínají se nám tak relativně srovnávat podmínky pro podnikatele v jednotlivých zemích, i když k úplné rovnosti máme v tomto směru stále daleko. Každopádně se dá říct, že i přes nevoli ECB sazby zvyšovat se dostáváme v Evropě do éry konce levných peněz. Už i v eurech si budeme muset půjčovat s vyšším úrokem.“
• Sazby ECB – 2,0 %
  „Evropská centrální banka (ECB) opět zvýšila úrokovou sazbu. Nedalo se však čekat nic jiného, jelikož ECB se zvedáním sazeb prospala celé jaro i léto a nyní se snaží všechno dohnat. Samotné zvyšování úrokové míry je bohužel slabý nástroj ke snížení inflace, když zároveň nakupujete státní dluhopisy a „legalizujete“ obrovské schodky státních rozpočtů. ECB by měla také v tomto ohledu šlápnout na brzdu, i když se toho bankéři bojí jako čert kříže.“
• Sazby Fedu zůstanou nad 4,4 %
  Rizikový apetit nadále klesá, protože možnost měkčí politiky se stále snižuje. Clevelandská prezidentka Fedu Loretta Mesterová nedávno prohlásila, že banka má hodně práce s omezováním inflace, takže v současné době nevidí důvod zpomalovat tempo zvyšování úrokových sazeb.
• Sazby hypotečních úvěrů stále stoupají, Broker Consulting Index hypotečních úvěrů dosáhl v červenci k hodnotě 5,61 %
  Opět i červenec přinesl nárůst průměrné úrokové sazby u hypoték, ta vzrostla oproti předchozímu měsíci o 0,41 procentního bodu. Podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů bylo možné si dlouhodobé úvěry na bydlení pořídit v průměru za 5,61 %. Nejvíce preferovaná je dlouhodobě pětiletá doba fixace sazeb. Experti očekávají také další růst úroků. V blízké době podle nich pravděpodobně dojde k překročení šesti procentní hranice.
• Sazby hypoték letos asi moc klesat nebudou
  Začátek roku 2026 potvrzuje, že česká ekonomika vstupuje do další fáze cyklu ve výrazně lepší kondici, než s jakou ještě donedávna počítala část trhu. ČNB nyní pracuje s očekáváním velmi rychlého růstu ekonomiky v roce 2026, a to až na úrovni 2,9 %. Klíčové přitom je, že tento odhad ještě plně nezahrnuje potenciální fiskální impuls ze strany státu (kabinet A. Babiše plánuje vyšší schodky rozpočtu), který by podle dostupných informací mohl dosáhnout až 0,3-0,5 % HDP. To znamená jediné, česká ekonomika „slušně šlape“ a dostává se nad svůj potenciál na úrovni 2,5 %. Prostor uvolňovat měnové podmínky v ekonomice je tak značně omezený. Hypoteční sazby, navázané na politiku České národní banky, proto v nejbližší době pravděpodobně zůstanou na zvýšených úrovních.
• Sazby hypoték půjdou dolů, vyplatí se počkat. Koronavirus českým bankám mocně zlevňuje peníze
  Letos se opakuje loňská situace. Tak jako loni i začátkem tohoto roku mnozí předpokládali postupné zdražování hypoték. A stejně jako v roce 2019 se takový předpoklad nenaplní. Hypotéky budou v dalších měsících zlevňovat, možná i docela výrazně. Záleží to zejména na dvou faktorech – na koronaviru a na ropě.
• Sazby hypoték v Česku mohou kvůli Íránu rychle narůst nad 6 %, bankám totiž prudce zdražují zdroje. Prudce rostou i náklady půjčování české vlády – úrok na desetiletých půjčkách dnes citelně přeskočil hranici 5 %, poprvé za více než tři roky
  Zapomeňme na levnější hypotéky. Bankám v Česku nyní prudce narůstá cena zdrojů k jejich krytí (viz horní graf Bloombergu níže). Když byla cena zdrojů bank naposledy tak vysoká jako dnes, činila průměrná sazba hypoték dle Swiss Life Hypoindexu zhruba 6,3 % (dnes činí 4,9 %). Tyto desetileté korunové swapy úrokových měr nyní vykazují nejvyšší sazbu za více než tři roky.
• Sazby: letos nic a pak víc
  Po technické recesi ekonomika v prvním letošním pololetí stagnovala. Pro druhé pololetí a příští rok již očekáváme obnovení hospodářského růstu. Jeho hlavním zdrojem bude růst spotřeby domácností podpořený zvýšením reálných mezd a rozpouštěním přebytečných úspor. HDP letos vzroste o 0,1 % a v příštím roce o 1,8 %.
• Sazby na vrcholu (!?)
  ČNB zvýšila svoji hlavní úrokovou sazbu podle očekávání o 75 základních bodů na 4,50 %; nepřekvapivě v poměru 5:2. K pětiprocentním sazbám se zatím ČNB zdá se nechce. Bankovní rada se dnes rozhodovala na základě nové prognózy, která mimo jiné předpokládá návrat inflace ke dvouprocentnímu cíli už na horizontu měnové politiky 18 měsíců. I když prognóza předpokládá výrazný skok inflace v prvním čtvrtletí (na téměř 10 %) a její udržení na takové vysoké úrovni i ve druhém čtvrtletí, úrokové sazby jsou již podle prognózy už nyní v podstatě na vrcholu.
• Sazby nechtěl zvyšovat O. Dědek, ale zazněla i diskuze o růstu úroků o 50 bb
  ČNB dnes zveřejnila zápis ze zasedání z minulého týdne, kdy zvedla svou klíčovou úrokovou sazbu na 1,50 %. Pro zvyšování sazeb v minulý týden hlasovali všichni členové bankovní rady kromě O. Dědka. Převážná většina bankovní rady vyhodnotila rizika prognózy jako vyrovnaná a nevýrazná a jeden člen dokonce jako proinflační. Rizika z vnějšího prostředí se zatím nerealizovala, nicméně stále hrozí. Jedná se zejména o omezování světového obchodu, ke kterému se přidává nevyjasněná podoba brexitu. Ze zápisu vyplývá, že i O. Dědek se domnívá, že by sazby měly směřovat ke své neutrální úrovni, nicméně by preferoval pomalejší tempo. Na druhé straně zazněl názor, že ani zvýšení sazeb o 50 bb by nebylo chybou. Diskuze se také věnovala přehřívání ekonomiky.
• Sazby neporostou? Guvernér BoE poslal libru strmě dolů
  Poté co libra dokázala překonat další slabá data z britské ekonomiky, a dokonce vůči dolaru posílila, přišel ještě včera večer pád. Dnes ztráty britské měny narůstají a vůči dolaru se obchoduje na 1,4045, o více než dva centy pod včerejším maximem.
• Sazby opět beze změny, jejich pokles zatím není na stole
  Úrokové sazby ČNB ani po dnešním zasedání nedoznaly změn. Na následujícím květnovém zasedání podle guvernéra A. Michla sazby buď zůstanou beze změny nebo vzrostou. Poslední příznivec zvyšování sazeb však již tentokrát hlasoval pro nárůst „pouze“ o 25 bb, zatímco ještě minule jestřábí menšina navrhovala 50 bb. Naše prognóza předpokládá stabilitu repo sazby na současných 7 % alespoň do srpna a následný pokles na 5 % na konci letošního roku.
• Sazby podle očekávání zůstávají beze změny
  Bankovní rada České národní banky na svém dnešním zasedání rozhodla o ponechání základní sazby na stávající úrovni, tedy 0,25 %. Tento výsledek je přesně v souladu s předpoklady a očekávali jej všichni analytici, včetně nás. Na konkrétní zdůvodnění dnešního rozhodnutí si budeme muset počkat do tiskové konference, ohlášené na 15:45. Za dané situace ovšem lze usuzovat, že se vyjádření bankéřů ponese v podobném duchu jako naposledy. Zřejmě se tak dozvíme, že ačkoliv je česká inflace, kterou má ČNB ze zákona krotit, již nějaký čas nad horní hranicí tolerančního pásma, centrální banka od ní očekává samovolné zpomalení směrem k dvouprocentnímu cíli. Toho ovšem pravděpodobně nebude dosaženo dříve než v první polovině příštího roku. Dezinflaci potáhne hlavně všeobecné ochlazování ekonomické aktivity, zatímco v opačném směru bude působit zdražující ropa. Zásah bankéřů v podobě zvýšení sazeb tak nebude na pořadu dne i vzhledem k tomu, že v aktuální ekonomické situaci je žádoucí snazší přístup k úvěrům.
• Sazby podle Rusnoka stoupnou aspoň dvakrát. Koruna nereaguje
  Inflace podle očekávání a HDP bez revize. Česká data, která byla dnes ráno zveřejněna, trhy nepřekvapila a s korunou nehýbala. Jiří Rusnok prohlásil, že letos čeká nejméně dvě další zvýšení úrokových sazeb po 25 bodech. Samozřejmě bude záležet na situaci, ale méně než dvě zvýšení by podle guvernéra ČNB nastala pouze v krajním případě. Toto prohlášení by pro korunu mohlo být teoreticky příznivé, ale žádnou reakci na trhu nesledujeme. Česká měna má vůči euru naopak tendenci nepatrně ztrácet a nachází se na 25,56. Nejbližší zvýšení sazeb můžeme s vysokou pravděpodobností čekat v únoru.
• Sazby porostou, recese je nevyhnutelná
  Účastníky trhu s drahými kovy dál silně znepokojují zbývající dvě zasedání FOMC – listopadové a prosincové. Je vysoce pravděpodobné, že na každém zasedání Federálního rezervního systému bude úroková sazba zvýšena o 75 bazických bodů.