Po mírném růstu stagnace. Ceny realit v Česku čekají na lepší úrokové sazby, může jít o nejlepší příležitost tohoto roku

Zatímco v létě se český realitní trh nadechoval k růstu, se začátkem podzimu to opět vypadá jinak. Do stagnace cen bytů z druhé ruky přešel nejzásadnější pražský trh, pokračují v ní i brněnské byty. Na jižní Moravě se navíc po rychlém vzedmutí snížily i průměrné ceny rodinných domů, které snižuje také nezájem o rekreační bydlení a druhé domovy. Nájemní bydlení naopak roste – nejvíce tradičně v hlavní městě, v Brně pak zřejmě narazilo na svůj dlouhodobý strop. Vyplývá to z nových dat Kvartálního monitoru realitních cen skupiny EHS, kam patří například digitální realitní služba Bezrealitky nebo realitní kancelář Maxima.

„Jak se zdá, hlavní vlna zájemců o vlastní bydlení, kteří byli schopni financovat ho vlastními prostředky nebo s pomocí hypotéky, se vyčerpala a majitelé se nyní musí smířit s dalším ochlazením poptávky. Pro kupující je to však pozitivní zpráva – vzniká velký prostor pro další vyjednávání, a to i v Praze, která až doposud čerpala ze svého výsadního postavení. Jedná se bez přehánění o zatím největší příležitost tohoto roku, která může skončit spolu s prvním zásadnějším zmírněním úrokových sazeb,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS a Bezrealitky. „Na trhu se navíc mohou objevovat nové nemovitosti. S cenou mohou jít radikálně dolů takzvané ležáky, jejichž majitelé se smířili s tím, že vysněné peníze skutečně nedostanou, ale i nemovitosti, které majitelé neudrží kvůli letošní vlně refinancování levných hypoték z roku 2018.“

Pražské byty narazily na dosavadní strop, nastal dobrý čas na nákup

Po letním oživení zařadil pražský trh neutrál a ukazuje, kde bude pravděpodobně do konce roku ležet jeho strop. Průměrná cena staršího bytu se nyní pohybuje kolem 117,5 tisíce korun – vzrostla tedy minimálně. Nemovitostí určených k prodeji přitom zásadním způsobem neubývá, jarní oživení přilákalo celou řadu kupců a situaci pravděpodobně podpořilo i letošní refinancování hypoték z roku 2018.

V rámci cenové segmentace se v hodnotě nadále nejvíce propadají byty s některými z hendikepů – ve špatném technickém stavu, v neatraktivní lokalitě anebo v bytových domech s komplikovaným vlastnictvím, a tím i složitou možností investovat do jejich rozvoje. Naopak u kvalitních bytů s dobrou dispozicí a technickým řešením se dlouhodobá stagnace očekávat nedá.

„Praha bude i v době ekonomických otřesů čerpat ze své pozice, takže na pokles bych nesázel. Na druhou stranu i stagnace je sama o sobě velice dobrá zpráva a impuls, který může pomoci ve vyjednávání všem hledajícím vlastní bydlení v hlavním městě,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Po dlouhé době se tak mohou možnostem většího množství domácností přiblížit například i cihlové byty v širším městském centru.“

Ceny rodinných domů na území Prahy poprvé přesáhly metu 100 tisíc za metr čtvereční. V tomto případě to však souvisí především s typem nemovitostí, které se dostávaly do nabídky. Letní oživení trhu totiž přilákalo řadu majitelů, kteří se snaží svoji nemovitost prodat dlouhodobě: často se jedná o nákladné novostavby nebo rekonstrukce, které však kvůli specifickým dispozicím nebo estetice složitě hledají majitele.

Středočeská bublina? Poptávka se kvůli cenám vrátila do Prahy, ceny klesly

Třetí kvartál zároveň ukázal, jak moc středočeský trh tvoří s pražským spojené nádoby. Stagnující pražské ceny totiž srazily ty středočeské na úroveň konce roku 2022. A to jak v případě bytů, tak domů. Byt ve středočeském městě se průměrně prodával za necelých 74 tisíc korun za metr čtvereční, dům pak za 61 tisíc korun za metr čtvereční.

Středočeská nabídka přitom nepřestává být pestrá. Rekonstruované byty v centrech spádových oblastí a luxusní rodinné rezidence doplňují rozestavěné rodinné domy nebo objekty vyžadující komplexní rekonstrukci. Výrazně posílil také segment mobilheimů a lehkých dřevěných staveb.

„Středočeská oblast ve zkratce krátkodobě přišla o pražskou kupní sílu, která se přesouvá zpět za hranice města. To je samozřejmě dobrá zpráva pro místní i pro ty, kteří chtějí i nadále vyměnit delší dojezdový čas do Prahy za lepší cenu nebo kvalitnější dispozici,“ myslí si Hendrik Meyer. „Z mého pohledu se navíc ve Středočeském kraji při takto velkém poklesu rodí skvělá investiční příležitost. Průměrné ceny totiž budou v závislosti na dění na metropolitním trhu opět stoupat.“

Byty v Brně a okolí stagnovaly devátý měsíc v řadě, nyní však klesly i domy

Zajímavým způsobem se odvíjí příběh v Jihomoravském kraji. Byty zde stagnují již třičtvrtě roku a na podzim se po prvotním vzedmutí opět propadly i ceny rodinných domů. Ty jsou nyní v tradičně domkářském kraji v podstatě na podobné úrovni jako před dvěma lety. I do Brna se však částečně přesunul pražský trend pozastavené nabídky: Řada majitelů raději svoji nemovitost přestala nabízet, než aby museli přistupovat na vyjednávání a pravděpodobné slevy při prodeji. Sehnat například kvalitní byt v Brně tak bude podle Meyera složitější než v minulých měsících, kdy byla nabídka naopak nadprůměrná.

„V případě rodinných domů je naopak možné dosáhnout na velice zajímavé ceny v podstatě na samotných hranicích Brna, o vzdálenějších sídlech nemluvě. Přestože počet nemovitostí v nabídce spíše klesá, například segment rozestavěných domů nebo rodinných domů kolem pěti let stáří je stále poměrně silný. V případě bytů se dobrá příležitost rodí ve spádových oblastech metropole. A ceny by nyní mohly klesat i v celé řadě dalších bývalých okresních měst, odkud se kvůli cenám poptávka ‚odleje‘ právě směrem k samotnému Brnu,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Nájmy rostou podle očekávání, tempo se zřejmě zvýší

V růstu pokračovaly i ceny nájemního bydlení. Nejvíce tradičně vyrostly v Praze, kde se zastavily na hodnotě 347 korun za metr čtvereční. Růst v hlavním městě se opírá nejen o nové nájemní příležitosti, které často posilují dražší segment prémiových pronájmů, ale i o pokračující přesun Pražanů do nájmů. Do jisté míry reagují i na sezonu – konec třetího kvartálu zvedá ceny díky vysoké poptávce vysokoškolských studentů.

Překvapivý je naopak pokles průměrné ceny nájemního bydlení ve Středočeském kraji. Růst nájmů se totiž zastavil i v lukrativních lokalitách poblíž páteřních železnic s dobrým spojením do hlavního města. V tomto případě může být důvodem rostoucí nabídka, domy a byty k pronájmu totiž ve středočeských městech přibývají vysokým tempem. A není možné opomenout také pomyslný ekonomický nájemní strop, který se v případě domácností hledajících nájem ve středních Čechách pohybuje kolem hranice 250 korun za metr čtvereční nájemní plochy.

Třetí kvartál v řadě již klesly ceny také v Brně a jeho metropolitním prstenci. Průměrně se zde byt na začátku podzimu pronajímal za 270 korun na metr. A to přesto, že hovoříme o druhém největším univerzitním městě. I zde je pravděpodobné, že situace souvisí s nižší ekonomickou silou domácností, které nájemní bydlení v moravské metropoli hledají a kterým jsou majitelé ochotni dělat po vlně zdražování dílčí ústupky.

Tabulky a grafy

Čtěte více

• Pomalšie ekonomické oživenie
  V posledných týždňoch sa v médiách objavovali správy o novom kmeni koronavírusu, ktorý bol objavený v Británii a je charakteristický rýchlejšou mierou šírenia. O prítomnosti nového kmeňa už počas minulého týždňa informovalo 33 krajín. Nový kmeň koronavírusu však môže byť nebezpečnejší (nielen pre svetovú ekonomiku), ako doposiaľ známe kmene. Ide totiž o to, že aktuálne zavedené opatrenia na zamedzenie šírenia vírusu (aj na Slovensku) nemusia byť pri novom kmeni dostatočné.
• Pomalšie hospodárske oživenie
  Akciové indexy zaznamenali počas minulého týždňa pokles vďaka obavám týkajúcich sa druhej vlny šírenia koronavírusu. V súvislosti s postupným uvoľňovaním blokovacích opatrení (najmä v USA a v Európe) sa zvyšuje počet nových prípadov koronavírusu.
• Pomalý růst mezd v Británii zatím zůstane největší brzdou signalizace přísnější měnové politiky
  Po včerejších výsledcích inflace dnes Británie zveřejnila dubnové statistiky z pracovního trhu a v tomto případě se zase o tak veselá čísla pro libru nejedná. Začneme ale dobrými zprávami. Počty žadatelů o podporu v nezaměstnanosti rostly v dubnu pouze o 7 tis. což byl lepší výsledek než tržní konsenzus, který počítal s růstem o 12 tis. Dobře je na tom také nezaměstnanost, která zůstává stabilní na velmi nízkých 4,6 %. Britský trh práce je tedy robustní a silný, což ale není nic, co bychom nevěděli už před zveřejněním dnešních výsledků.
• Pomalý růst mezd vzal vítr z plachet libře, co na to Mark Carney? Analýza EUR/GBP
  Britská libra (GBP) od včera odpoledne výrazně posilovala vůči USD i EUR v naději, že dnes ji podpoří dobrá data ...
• Pomalý začátek obchodování v Evropě a vyčkávání na výsledky
  Akcie v Evropě začínají velmi zvolna. Většina hlavních indexů se nachází mírně v plusu, ale najdou se i lehce klesající výjimky. Impulsy zatím nepřicházejí, ale během dne se do hry zapojí výsledky firem jako Coca-Cola nebo United Airlines.
• Poměr cen zlata a stříbra klesl nejníže od října
  Jestliže páteční Brexit hrál jednoznačně do karet zlatu, tak ceny stříbra si rychle vydobyly zpět ztracené pozice. Uka...
• Poměr mědi a zlata nám říká, že recese nehrozí
  UKAZATEL RECESE: Poměr mědi a zlata je tržním barometrem chuti k riziku, rizika recese a výnosů dlouhodobých dluhopisů. Jeho prediktivní síla vychází z velmi rozdílného využití obou komodit. Zlato je nejdéle existujícím bezpečnějším finančním aktivem, zatímco průmyslové využití mědi je tak široké, že se jí pro její "doktorát" z ekonomie všeobecně přezdívá „Dr. Copper“. Stabilní poměr mědi a zlata (viz graf) je dalším ukazatelem odolnosti vůči růstu, spolu s evropským zvýšením indexu PMI zpět na 50, zpevněním amerického HDP NOWCast za 4. čtvrtletí a znovuotevřením čínské ekonomiky.
• Poměrně jestřábí komentáře Schnabelové z ECB
  Zprávy agentury Fitch naznačují, že prognózy Evropské komise zdůrazňují, že fiskální hrozby pro členy eurozóny vyplývající z energetické krize budou přetrvávat i v roce 2023.
• Po měsíční pauze zůstává poptávka po českých státních dluhopisech vysoká
  Po měsíční pauze se Ministerstvo financí vrátilo na primární trh s aukcí státních dluhopisů. V nabídce byl nově dluhopis se splatností devět let a letos oblíbený dvacetiletý dluhopis. Podle očekávání byl opět nejvyšší zájem o kratší splatnosti. Celkově Ministerstvo financí získalo pět miliard korun, což byl i původní plán. Investoři však poptávali zhruba 21 mld. Kč. I letní měsíce tak udržely vysoký zájem o české státní dluhopisy, který pozorujeme od vypuknutí současné krize.
• ⚡Po Microsoftu je čas na výsledky Tesly. Překvapí Musk Wall Street?📊
  Společnost Tesla (TSLA.US) po dnešní seanci na Wall Street představí své výsledky za 4. čtvrtletí 2022, po nichž bude tradičně následovat konferenční hovor, kde budou vyjádření vedení pozorně sledovat analytici. Konec roku byl pro společnost Elona Muska náročný. Akcie drhly o dno, čínská politika Covid Zero zatížila sentiment a obavy o globální poptávku, zdraví spotřebitelů a recesi vedly analytiky k rozpoznání rizik, která na akcie společnosti doléhají. Wall Street očekává, že společnost vykáže nejpomalejší růst tržeb za posledních 10 čtvrtletí:
• Po mírném růstu zřejmě čeká ekonomiku opět pokles
  Česká ekonomika podle zpřesněného odhadu ČSÚ vzrostla v posledním čtvrtletí loňského roku mezičtvrtletně o 0,6 % a její meziroční pokles se zmírnil z -4,9 % na -4,7 %. Ve srovnání s prvním odhadem ze začátku února tak došlo k nepatrné revizi ve směru mírně vyššího růstu HDP (předchozí odhad hovořil o +0,3 % q/q a o -5,0 % y/y). Za celý loňský rok zaznamenalo tuzemské hospodářství vlivem koronavirové pandemie historicky nejhlubší pokles o 5,6 %.
• Po mnoha týdnech se americký dolar probouzí
  Minulý týden americký dolar mírně oslabil na únorová minima, ale během páteční obchodní relace se sentiment změnil a globální rezervní měna výrazně posílila, čímž vyrovnala ztráty týdne. Toto oživení nakonec zastavilo 4týdenní klesající trend amerického dolaru.
• Pomoc českým firmám je zcela nedostatečná
  Celkem 72 % firem považují opatření vlády na podporu ekonomiky za nedostatečná. Opatření jsou překotná a pro firmy zcela nedostačující. Náhrady mezd od státu snad trochu pomohou alespoň trochu udržet zaměstnanost a ekonomiku při životě.
• Pomoc dostává reálné obrysy a drží na trzích pozitivní náladu. Eurodolar se však nehýbe
  Levnější akcie lákají a pomoc hospodářské politiky dostává reálnější obrysy - tak by se zhruba dal shrnout základ pozitivního vstupu hlavních trhů do nového týdne. Pár dní zpět to byla ECB, která naznačila, že chce v září překvapit rozsahem stimulu. O víkendu se přidala čínská centrální banka, která dílčí reformou zlevní přístup firem k úvěrům. Stále se čeká na Fed, zda zareaguje příslibem agresivnější reakce na výraznější rizika, ale mezitím jsme dostali i signály z Německa, které je podle svého ministra financí připraveno poskytnout churavějící ekonomice fiskální stimul.
• Pomoc Evropě nebo sobě? Japonsko bude nakupovat evropské dluhopisy
  Japonsko použije své devizové rezervy k nákupu dluhopisů evropského záchranného fondu ESM, oznámil dnes japonský minis...
• Pomoc Evropě nebo sobě? Japonsko bude nakupovat záchranné evropské dluhopisy
  Japonsko použije své devizové rezervy k nákupu dluhopisů evropského záchranného fondu ESM, oznámil dnes...
• Pomoc Fedu na obzoru? Dobrá nálada se koncem týdne drží
  Na včerejší výrazný propad dluhopisových výnosů trhy navazují i dnes, ačkoli už jde o podstatně skromnější pohyb. Akcie se však dál drží slušných výkonů a klíčové evropské indexy přidávají asi 0,5 až 1,5 procenta. Nadto se na další solidní růst tváří i Wall Street, soudě podle zelených futures.
• Pomoc Kypru podle Trojky nemusí bankám stačit. Země má prodat své zlato
  Kypr by mohl potřebovat další peníze na pomoc svému bankovnímu sektoru, do roku 2016 si tak musí obstarat 13 miliard eur. Vyplývá to podle agentur z podkladů Evropské komise a Evropské centrální banky k záchrannému programu pro Kypr. Země proto možná bude prodávat i část svých zlatých rezerv. Mezinárodní ratingová agentura Standard & Poor's Ratings Services dnes nicméně zlepšila výhled úvěrového ratingu Kypru.
• Pomoc na cestě? Akcie i dluhopisy začínají týden výrazně pozitivně
  Začátek týdne přináší výrazné zisky jak akciím, tak dluhopisům na hlavních trzích. K takové situaci pravidelně dochází, pokud je na obzoru zvýraznění podpory ze strany centrálních bank, a to je i současný případ. Náznaky možné podpory už poskytli šéfové Fedu a BoJ a investoři navíc věří v koordinovanou akci centrálních bankéřů. Její oznámení by jednak mělo větší psychologický efekt a navíc by pomohlo překlenout dva týdny, které zbývají do řádného zasedání Fedu.
• Pomoc pro Kypr je blízko, dnes to ale nebude
  Vedl zemi v rámci prvních kroků v eurozóně a nyní mluví o brzké dohodě na státní pomoci od mezinárodních věřitelů. Sta...